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セクション一覧

第2【事業の状況】

1【業績等の概要】

(1)業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、欧州債務危機に端を発した世界経済の減速と円高の進行とが輸出や国内生産の停滞を招き、投資意欲や消費意欲はともに低調で、デフレは一層の深刻化が進みました。さらに東日本大震災の復興財源の確保や電力問題、増税議論などが、経営者や消費者の景気先行きへの警戒感を高め、景気の自律回復を阻害する要因となりました。年度末に内需が復調したと言われたものの輸出関連は依然として慎重で、わが国の経済回復は「全体はおおむね横ばい」と日銀総裁も評価せざるを得ない状況に終始しました。円高と原発問題は海外訪日旅行客の減少を招き、デフレによる客室販売単価の低下傾向に拍車をかけ、ホテル業界をとりまく環境は極めて困難な状況で推移いたしました。

このような厳しい経済状況でありましたが、当社グループは平成23年4月に、グループホテル棟数のさらなる拡大を図りました。マスターリース方式の新規開業による『ベストウェスタン ホテル京都』、『カンデオホテルズ ザ・博多テラス』、ホテル運営会社の株式取得による『ホテルプリシード名古屋』(平成23年12月より『ベストウェスタン ホテル名古屋』にリブランドオープン)の3棟であります。これにより当社グループの受託ホテル棟数は19棟となりました。

また、平成23年9月28日に発表いたしました東日本大震災復興支援第1号プロジェクトの本格始動により、当社グループが企図する復興支援への貢献がスタートいたしました。具体的には、復興事業従事者向けの中長期滞在型宿泊施設『バリュー・ザ・ホテル』事業の展開であります。当社グループのビジネスホテル事業のサービスに、さらに災害復興のニーズを満たす価値を付加し、デフレ時代にふさわしい価格で提供する新しいコンセプトのホテルサービスです。民間資金による民間主体のプロジェクトは、その迅速性を最大限に活かすことで、復興への直接貢献の機会増大が期待され、発表後は被災地の皆様や復興事業者から、大きな反響を頂戴いたしました。

当初はこの手法による資金調達は、その後に続く予定のプロジェクトにも応用可能であり、開業の迅速化を図れるものと期待いたしましたが、政府の復興予算の執行の遅れや被災地自治体等の復興計画の遅れなどが私募ファンド投資家候補の判断を慎重にしたことで、予想以上に難易度が高いものとなりました。そのため、金融機関の借入れや公的制度の助成など、様々な調達方法との併用を検討してまいりましたが、震災復興支援事業は開発型のプロジェクトであり、借入れをする場合には事業候補地の不動産がその引き当てとなるところ、事業候補地の不動産の資産評価が低いことが借入審査に影響し、第2号プロジェクト以降の開業決定に遅れが生ずることとなりました。

この遅れが主な要因となり、計画していたホテル開業売上、不動産コンサルタントや仲介が未達に終わり、売上高及び営業利益に不足が生じたことにより、経常利益は当初計画を下回ることとなりました。また、このことに加えまして、翌連結会計年度に見込まれる固定資産の売却と匿名組合出資の回収不能に起因する評価損等を、特別損失として計上いたしましたことにより、当期純損失は当初計画からさらに拡大することとなりました。

この結果、当連結会計年度の当社グループの経営成績は、次のとおりとなりました。

売上高5,890百万円(前連結会計年度比14.2%増)、営業損失254百万円、経常損失787百万円、当期純損失1,443百万円であります。

  

セグメントの業績は、次のとおりであります。 

①不動産事業

当セグメントの業績は、売上高1,623百万円、営業利益526百万円となりました。

セグメント間の取引を消去した外部顧客との取引結果は、売上高1,174百万円(前連結会計年度比2.9%増)、営業利益80百万円となりました。

売上高の内訳は、賃貸売上が839百万円、震災復興事業関連の企画立案や用地選定業務等による業務委託売上332百万円であります。

②ホテル事業

当セグメントの業績は、売上高4,711百万円、営業損失250百万円となりました。

セグメント間の取引を消去した外部顧客との取引結果は、売上高4,711百万円(前連結会計年度比19.1%増)、営業利益230百万円となりました。

売上高の内訳は、ホテルマネジメント売上が4,637百万円、震災復興事業関連のホテル開業業務委託売上が71百万円、フランチャイズ売上が2百万円であります。

③その他の事業

当セグメントの業績は、売上高6百万円、営業損失31百万円となりました。

その他の事業の売上は、報告セグメントに含まれない旅行業等の事業であります。

 

(2)キャッシュ・フロー              

当連結会計年度における当社グループの現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ106百万円増加し、当連結会計年度末には517百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における営業活動による資金は、100百万円(前年同期は322百万円のマイナス)のプラスとなりました。その主な要因は、前受金の増減額による257百万円の増加、前渡金の増減額96百万円の減少などによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における投資活動による資金は、80百万円(前年同期は142百万円のプラス)のプラスとなりました。その主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入100百万円の増加などによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における財務活動による資金は、74百万円(前年同期は105百万円のプラス)のマイナスとなりました。その主な要因は、短期借入金の返済による支出136百万円及び短期借入れによる収入48百万円との差額などによるものであります。

 当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は下記のとおりであります。

 

平成23年3月期 

平成24年3月期 

 自己資本比率(%)

22.1

15.7

 時価ベースの自己資本比率(%)

10.3

14.9

 キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

133.4

 インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

0.4

自己資本比率:自己資本/総資産

時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い

(注)1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しています。

2.株式時価総額は自己株式を除く発行済株式総数をベースに計算しています。

3.キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用 しています。有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としています。また利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。

4.平成23年3月期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載を省略しています。

 

2【生産、受注及び販売の状況】

(1)生産実績

 当社グループは、生産業務を行っていないため、生産実績の記載を省略しております。

 

(2)受注状況

 当社グループは、売上高に占める受注販売割合の重要性が低いため、受注実績の記載を省略しております。

 

(3)販売実績

 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

(自 平成23年4月1日

至 平成24年3月31日)

金額(千円)

前年同期比(%)

不動産事業

1,173,654

102.9

ホテル事業

4,710,779

119.1

その他の事業

5,951

9.9

合計

5,890,384

114.2

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

3【対処すべき課題】

次期以降に次のような課題に対処していくべきと考えております。

(1)当社グループの現状の認識について

長らく停滞してきた不動産市場については、安全資産を志向する海外投資家の動向に牽引される形で反転の兆しが見えてきたものと認識しております。当社グループは、信託受益権設定可能な優良資産を多く保有しており、資産処分の好機が近づいていると認識しております。

ホテル事業については、観光立国の実現が国策に据えられたことに象徴されるように、数少ない成長分野であると認識いたしております。一方で、円高や原発問題によるビジネス需要や訪日観光客の減少は長引くものと予想し、マーケットは飽和状態であり新規受託のペースは鈍化する可能性があると認識しております。ただし、東日本大震災の復興需要が見込まれる東北3県においては、宿泊需要は拡大し継続するものと認識しております。

(2)当面の対処すべき課題の内容

不動産事業においては、賃料収入など一定の収益が見込める事業を基礎としつつ、有利子負債を段階的に圧縮しながら再構築していくことが当面の課題であります。

ホテル事業においては、マスターリースや業務委託などの自社オペレーションと、ベストウェスタンブランドによるフランチャイズ展開により、グループホテルの棟数を増加させること、同時に、新規受託鈍化の懸念もあるため、既存ホテルの採算性をさらに高めること、これらが当面の課題であります。

同時に、今後需要の増加が予想される、震災後の復興事業に関連した不動産及びホテル事業のサービスの提供と新商品の開発に取り組むことが当面の課題であります。

これらをとおして、資産保有型で不動産販売の依存度の高い経営から、ホテルマネジメントを柱とするフィービジネスへの転換を円滑かつ迅速に進めることが、当社グループの当面の最重要課題であります。

(3)対処方針

不動産事業においては、保有不動産の稼働率の向上に注力しつつ、返済計画の長期化への努力をしてまいります。同時に、事業計画の目途が立たない更地や、収益性の低い物件の処分を進めてまいります。また、反転の兆しが見えてきた不動産市場において、企画や仲介などの売上を増加させてまいります。

ホテル事業においては、資産を保有しないホテルマネジメント事業やホテルフランチャイズ事業を一層積極的に推進し、直営ホテル棟数の拡大を図ってまいります。そのための重要な施策として、震災復興事業従事者向けの中長期滞在型宿泊施設『バリュー・ザ・ホテル』事業の展開を進めてまいります。また、東北地方以外のホテル受託の鈍化懸念に対処するため、海外での展開や、管理方法の合理化などを進めてまいります。

なお、今後の事業拡大及び迅速化のための資金につきましては、不動産事業による借入れが当社与信枠を圧迫している現状において直接金融に頼らざるを得ず、株価動向に配慮した新株予約権付転換社債や新株予約権及び新株式の発行などにより、調達してまいりたいと考えております。

 

4【事業等のリスク】

 事業状況、経理の状況等に関する事項のうち投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項及び重要事象等(提出会社が将来にわたって事業活動を継続するとの前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況その他提出会社の経営に重要な影響を及ぼす事象)には、以下のようなものがあります。
 なお、 以下の記載は当社株式への投資に関するリスク全てを網羅するものではありません。

(1)不動産事業

①不動産市況の動向

当社グループの業績は、景気後退や供給過剰等によるビル市場において賃料水準の低下や空室率の上昇が起こるケース、また、景気後退やそれに伴う雇用環境等の悪化による住宅市場において顧客の購買意欲の減退が起こるケース等、不動産市況の動向が当社グループの事業展開、業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②不動産関連法的規制等の制定・改定

当社グループは、不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け事業を行うとともに、不動産売買、賃貸、管理、開発等の関連の法的規制を受けております。また、SPCを使用した不動産投資等の一部では「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」等による規制を受けるなど、業容の拡大により新たな法的規制を受けることになります。

今後は、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられるケースには、資産の保有、取得、売却等に係るコストの増加、またこれらの要因による顧客の購買意欲の低下等により、当社グループの事業展開・業績が影響を受ける可能性があります。

③金利の変動

当社グループは、投資不動産に関する資金について、自己資金のほか金融機関からの借入による安定的な資金調達を行っております。その多くは金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処をしておりますが、金利が上昇した場合には、当社グループの事業展開・業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、SPCを通じた投資についてもその配当額はノンリコースローンによるレバレッジが効いておりますが、今後調達する新規ローンについての調達コストが上昇すれば、配当利回りは低下いたします。

 ④資金調達の不調

当社グループは、投資不動産に関する資金について、自己資金のほか金融機関からの借入による安定的な資金調達を行っております。また、売却先も多くの場合に、借入を前提とした決済を行います。
 経済情勢の変化や、当社グループもしくは取引先の与信、不動産価値の下落、想定利回りの下落など、さまざまな理由により当社グループや取引先の資金調達が不調に終わった際に、新たな売却や借換え、期限の延長などができない場合に、当社グループの事業展開、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2)ホテル事業

 ①自然災害や伝染病の発生

 当社グループの運営受託しているホテルが、大規模地震や自然災害の発生により、建物や施設に損害を被り、一時的な営業停止による売上減が発生する可能性があります。また、広域の伝染病の流行により、旅行や団体行動に制限が生じ、売上減が発生する可能性があります。

 ②賃貸不動産の中途解約

 当社グループが一括借上している建物のオーナーが、経済情勢等の理由により賃貸契約を継続できなくなった場合に、売上の減少や特別損失が発生する可能性があります。

 ③食中毒等の事故

 当社グループの運営するホテルは、安全衛生には充分な配慮を行なっておりますが、万が一に事故が発生した場合などに、一時的な営業停止や評判の悪化により、売上減が発生する可能性があります。

(3)全事業

 ①継続的な営業損失の発生及び重要な損失の計上

当社グループは、世界的な経済環境の悪化により売上高が著しく減少し、重要な当期純損失を計上しております。またその後の国際問題や自然災害の発生等に起因する経済の停滞により、継続的な営業損失が発生しております。

今後の事業が計画通りに進捗せず、利益剰余金の回復が進まない場合に、当社グループの与信の低下により、当社グループの事業展開、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 ②情報管理の事故

 当社グループが保有する個人情報や機密情報の管理保護については、社内体制を整備し厳重に行っており、また情報システムの整備活用についてもデータバックアップ確保など安全対策を行っております。
  しかし、不測の事故による情報漏洩やシステムトラブルが顕在化した場合には、当社グループの信用低下となり、業績や財務況状及び業務処理等に影響を及ぼす可能性があります。

③株式の希薄化

平成22年5月21日に発行いたしました、新株予約権付証券の払込や行使が当社の期待するとおりになされた場合に、当社が期待している業態変換が迅速に進まないなど何らかの事由により株式価値の増大が図れない場合に、株式の希薄化だけに終わる可能性があります。

 

5【経営上の重要な契約等】

  該当事項はありません。

 

6【研究開発活動】

  該当事項はありません。

7【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)当連結会計年度の財政状態の分析

①概要

当連結会計年度末の当社グループの総資産は17,984百万円となりました。これは、前連結会計年度末より987百万円の減少であります。主な要因は、固定資産売却見込みに伴う減損損失の計上などによる土地157百万円及び建設仮勘定91百万円の減少、投資有価証券の回収不能見込みによる時価評価に伴う評価損の計上などによる投資有価証券669百万円の減少によるものであります。

 負債合計は15,157百万円となりました。これは、前連結会計年度末より376百万円の増加であります。主な要因は、ホテル開業による未払費用176百万円の増加、前受金263百万円の増加、借入金(短期借入金、長期借入金及び1年内返済予定の長期借入金)の返済による114百万円の減少などであります。

純資産合計は、2,827百万円となりました。これは、前連結会計年度末より1,363百万円の減少であります。主な要因は、新株予約権が行使された事による資本金と資本剰余金の合計40百万円の増加と利益剰余金1,402百万円の減少によるものであります。 

②分析

詳しくは、「第2 事業の状況 1 業績等の概要  (2)キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。 

(2)当連結会計年度の経営成績の分析

①概要

詳しくは、「第2 事業の状況 1 業績等の概要  (1)業績」に記載のとおりであります。

②分析

当連結会計年度の売上高は5,890百万円となりました。主な内訳は、不動産事業1,174百万円、ホテル事業4,711百万円であります。

営業損失は254百万円となりました。主な要因は、震災復興支援事業の遅れによる売上高及び営業利益の不足などによるものであります。

経常損失は787百万円となりました。営業外収益は、受取利息29百万円、負ののれん償却額12百万円など、合計78百万円となりました。営業外費用は、支払利息371百万円、投資事業組合運用損224百万円など、合計611百万円となりました。

当期純損失は1,443百万円となりました。特別利益は、平成23年4月に子会社化した株式会社ホテルプリシード名古屋の時価評価による負ののれん発生益41百万円など、合計56百万円となりました。特別損失は、投資有価証券の回収不能による投資有価証券評価損449百万円、土地の売却予定による減損損失220百万円など、合計708百万円となりました。 なお、法人税及び法人税等調整額は4百万円であります。

(3)経営成績に重大な影響を与える要因について

詳しくは、「第2 事業の状況 4 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

(4)経営戦略の現状と見通し

(中期経営計画の進捗状況)

当社グループは、平成27年3月期に連結ROEを10%以上とする、新事業計画を策定してまいります。

(5)経営者の問題認識と事業等のリスクの対処方針について

経営者の問題認識については、「第2 事業の状況 3 対処すべき課題」に記載のとおりであります。

(6)重要事象等についての対応策 

不動産事業においては、保有不動産の稼働率の向上に注力しつつ、返済計画の長期化への努力をしてまいります。同時に、事業計画の目途が立たない更地や、収益性の低い物件の処分を進めてまいります。また、反転の兆しが見えてきた不動産市場において、企画や仲介などの売上を増加させてまいります。

ホテル事業においては、資産を保有しないホテルマネジメント事業やホテルフランチャイズ事業を一層積極的に推進し、直営ホテル棟数の拡大を図ってまいります。そのための重要な施策として、震災復興事業従事者向けの中長期滞在型宿泊施設『バリュー・ザ・ホテル』事業の展開を進めてまいります。また、東北地方以外のホテル受託の鈍化懸念に対処するため、海外での展開や、管理方法の合理化などを進めてまいります。

なお、今後の事業拡大及び迅速化のための資金につきましては、不動産事業による借入れが当社与信枠を圧迫している現状において直接金融に頼らざるを得ず、株価動向に配慮した新株予約権付転換社債や新株予約権及び新株式の発行などにより、調達してまいりたいと考えております。

 





出典: 価値開発株式会社、2012-03-31 期 有価証券報告書