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セクション一覧
第2【事業の状況】
1【業績等の概要】
(1)業績
当期におけるわが国の経済は、企業収益が順調に回復しており、雇用の改善により個人消費も明るさが増すなど、景気の回復がより鮮明になってまいりました。
当不動産業界では、都心回帰を背景に大都市圏において地価の下げ止まりが顕著となり、資産デフレ脱却に向けての明るい兆しが見え始めました。また、都心好立地では投資向け物件用地の高値取引が注目されました。一方、構造計算書偽装事件が発覚し、住生活を担う企業としてのモラルやコンプライアンスが問われるという大きな社会問題となりました。
分譲マンション市場では、大都市圏において、地価の上昇基調による販売価格の先高感を懸念し、住宅ローンの低金利継続も相俟って、購買意欲が旺盛な団塊ジュニア世代を中心に底堅い動きを見せました。しかし一方では、地価上昇の郊外波及により、適正価格でのマンション用地の取得が難しい局面を迎えつつあります。
中古マンション市場では、都心部における希少性の高い物件の成約価格が上昇するなど、活発な動きが出てまいりました。
このような事業環境の下、当社グループは「TOWA Next Stage 〜藤和不動産グループ新事業計画〜」(以下「新事業計画」という)の初年度にあたり、マンション事業における安定収益の確保と自己資本の拡充を基本方針とした事業計画の達成に向け、最大限の努力をしてまいりました。その結果、主力のマンション分譲事業が好調に推移し、連結売上高150,105百万円(前期比27.2%減)、連結営業利益16,421百万円(前期比8.1%減)、連結経常利益12,632百万円(前期比19.0%減)、連結当期純利益は13,279百万円(前期連結当期純損失34,138百万円)となりました。特に経常利益につきましては、5期連続で連結120億円以上、単体100億円以上を達成いたしました。
       
   事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。
 
   ①不動産販売事業
マンション分譲事業40年で培った実績とノウハウをもとに、「すべては、お客さまの笑顔のために。」をマンションづくりの姿勢とし、製販一体をビジネスモデルとした事業を展開してまいりました。その結果、当セグメントの業績は、売上高136,809百万円(前期比15.6%減)、営業利益13,950百万円(前期比26.4%増)となりました。なお、当期のマンション売上計上戸数は、4,229戸(前期比204戸減)です。
    
   ②仲介事業
当セグメントの業績は、取引価格の高い物件や不動産収益物件の成約が増加するなど好調に推移し、売上高4,553百万円、営業利益1,528百万円となりました。
    
   ③その他事業
当セグメントの業績は、ノンコア事業撤退により、売上高8,741百万円、営業利益955百万円となりました。
 
なお、仲介事業およびその他事業については、当連結会計年度においてセグメント区分の表示の組替えを行ったため、前年同期比の記載を省略しております。
(2)キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主力のマンション事業において順調な売上高・売上回収を計上した一方で、マンション事業用地を厳選しつつ積極的に仕入を推進したことにより17,411百万円のネット支払額となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に貸付金の回収により3,010百万円のネット収入額(前連結会計年度比92.9%減)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主にマンション事業用地仕入推進のため、借入金の調達および社債の発行をしたことにより72,390百万円のネット入金額となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から57,989百万円増加し、93,888百万円となりました。
2【生産、受注及び販売の状況】
 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模および受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
 販売の状況を事業のセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
 
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
売上高(百万円)
前年同期比(%)
不動産販売事業
  
中高層住宅
131,756
△16.2
その他
5,053
4.5
仲介事業
4,553
その他事業
8,741
合計
150,105
△27.2
 (注)1.セグメント間の取引については相殺消去をしております。
2.仲介事業およびその他事業については、当連結会計年度においてセグメント区分の表示の組替えを行ったため、前年同期比の記載を省略しております。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
 なお、参考として当社単体の中高層住宅(マンション分譲事業)における用地仕入、新規供給、期中契約を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
 
第51期
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
戸数(戸)
前年比較増減
(戸)
用地仕入
5,250
53
新規供給
4,925
765
期中契約
5,031
619
3【対処すべき課題】
 当社は、平成16年12月に三菱地所株式会社(以下「三菱地所」という)との『戦略的パートナーシップの構築』を決定し、平成17年度を初年度とする「新事業計画」を平成17年3月に策定いたしました。当社は、「新事業計画」を業界の主要プレイヤーとしての生き残りを確実にする「足場固めの期間」、「マーケットリーダーへの準備段階」と位置付けており、「マンション事業における安定収益の確保」を基本方針として三菱地所との戦略的パートナーシップに基づく事業シナジーの発揮と競争力の維持ならびに強化に取り組むとともに、「新事業計画」を推進することにより早期に自己資本の拡充を図ってまいります。また、平成18年3月期は、社債の発行による市場からの資金調達や、既存借入れのリファイナンス等、財務基盤の安定化を図ってまいりましたが、今期につきましても、所期の目標である「新事業計画」を着実に推進し、引き続き、財務基盤の安定化にも取組んでまいります。
4【事業等のリスク】
当社グループの事業および業績(経営成績、財政状態)等に関し、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主な事項について記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避および発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経済情勢の動向
主力事業であるマンション分譲事業は、景気動向、個人所得等の動向、住宅ローン金利の動向、競合他社の供給や価格動向等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 金利の変動
主力事業であるマンション分譲事業の事業資金については、主に金融機関から調達しております。従いまして、想定を上回って借入金利が上昇した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 不動産関連法制の変更
当社グループの行う事業には、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法、建物の区分所有に関する法律等の各種法規制があり、これらの法規制の改廃や新設によっては、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。 
(4) 不動産関連税制の変更
不動産関連税制が変更され、不動産の取得・売却時のコスト増加または住宅購入顧客の購買意欲の減退等につながる場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 近隣住民との紛争
マンション開発に際しては、建築基準法等の法律や行政の指導要項等、開発に必要な許認可を取得することに加え、近隣住民の方々と誠意をもって協議しております。然しながら協議の結果によっては、必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発計画等に変更が生じることも想定されます。その場合、当社の事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 天災、人災等
主力事業であるマンション分譲事業においては、売上計上がお客さまへのマンション引き渡し時となります。当社においては、引き渡し時期が下半期に集中していることから、売上高、営業利益、経常利益ともに下半期に偏重しておりますので、業績を判断する際には留意する必要があります。従いまして、地震、風水害等の自然災害や事故、火災等の人的災害など予期し得ない事態の発生による建築工期の遅延など、不測の事態により引き渡し時期が期末を超える場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
5【経営上の重要な契約等】
 該当事項はありません。
6【研究開発活動】
 該当事項はありません。
7【財政状態及び経営成績の分析】
(1) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、264,234百万円で前連結会計年度(以下「前期末」)比76,424百万円(40.7%)の増加となりました。流動資産は217,466百万円で前期末比83,551百万円(62.4%)の増加、固定資産は46,767百万円で前期末比7,127百万円(13.2%)の減少となりました。
流動資産増加の主な要因は、借入金の調達および社債の発行による現金及び預金の増加と、中高層住宅用地仕入促進に努めたことによる販売用不動産の増加であります。
固定資産減少の主な要因は、貸付金回収による長期貸付金の減少、賃貸事業撤退に伴う差入保証金の減少および繰延税金資産の取崩しであります。
当連結会計年度末の負債の合計は、241,432百万円で前期末比63,091百万円(35.4%)の増加となりました。流動負債は140,496百万円で前期比33,881百万円(31.8%)の増加、固定負債は100,936百万円で前期末比29,210百万円(40.7%)の増加となりました。
有利子負債は、社債の発行による市場からの資金調達や、既存借入れのリファイナンス等により、前期比72,458百万円(63.7%)増加の186,168百万円なりました。短期借入金は前期比26,562百万円(57.3%)の増加、長期借入金は同19,395百万円(28.8%)の増加となっております。
当連結会計年度末の資本は、無償減資により資本金は減少したものの、当期純利益の計上により、前期末比13,368百万円(141.7%)増加の22,801百万円となりました。
 
(2) 経営成績
当連結会計年度は、主力のマンション分譲事業では当社マンション事業開始40年の実績とノウハウをもとに、「すべては、お客さまの笑顔のために。」をマンションづくりの姿勢とし、お客さまのニーズを反映した「地域№1」のマンションづくりに注力してまいりました。その結果、売上計上戸数は4,229戸となりました。仲介事業では、取引価格の高い物件や不動産収益物件の成約が増加し、順調に推移いたしました。その他事業では、不動産賃貸事業において、サブリース事業の収益改善を図りました。
以上のような事業環境のもとで、ノンコア事業からの撤退・藤和コミュニティの持分法適用会社への異動等により、売上高は前期比56,210百万円(27.2%)の減少の150,105百万円、売上総利益は前期比6,377百万円(14.7%)減少の36,897百万円となり、営業利益も16,421百万円と前期比1,447百万円(8.1%)の減少となりました。
また、経常利益では、前期比2,954百万円(19.0%)減少となりましたが12,632百万円を計上し、5期連続で連結経常利益120億円以上を達成いたしました。
以上の結果、税金等調整前当期純利益は12,313百万円となり、繰延税金資産の回収可能性見直し等により、当期純利益は13,279百万円となりました。
 
(3) キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主力のマンション事業において順調な売上高・売上回収を計上した一方で、マンション事業用地を厳選しつつ積極的に仕入を推進したことにより17,411百万円のネット支払額となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に貸付金の回収により3,010百万円のネット収入額(前連結会計年度比92.9%減)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主にマンション事業用地仕入推進のため、借入金の調達および社債の発行をしたことにより72,390百万円のネット入金額となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物の期末残高は前期に比べ57,989百万円増加し、93,888百万円となりました。




出典: 三菱地所レジデンス株式会社、2006-03-31 期 有価証券報告書