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セクション一覧
第2【事業の状況】
1【業績等の概要】
(1)業績
当期におけるわが国の経済は、原油価格の高騰、個人消費の伸び悩みなど不透明な要因はあるものの、企業収益が改善し、雇用情勢にも明るい兆しが見えてまいりました。
当不動産業界では、都心部の地価が上昇し、郊外へ波及する動きが顕著になってまいりました。また、首都圏のマンション分譲市場においては、用地取得の競争が激化し、供給立地の郊外化が進んで全体的に分譲価格が上昇するといった状況の中、分譲価格の先高感もあり、売れ行きは堅調に推移いたしました。
 当社グループは、平成17年3月に、マンション事業における安定収益の確保、および自己資本の拡充を基本方針とした3ヵ年計画「TOWA Next Stage 〜藤和不動産グループ新事業計画〜」(以下「新事業計画」という)を策定しました。当期は計画の2年目にあたり、コーポレートステートメント「すべては、お客さまの笑顔のために。」をモットーに、信用回復をより強固なものとするため、マンション分譲事業の更なる強化を図り、業績の向上に努めて参りました。
その結果、主力のマンション分譲事業が好調に推移し、連結売上高143,809百万円(前期比4.2%減)、連結営業利益18,343百万円(前期比11.7%増)、連結経常利益16,161百万円(前期比27.9%増)、連結当期純利益は11,885百万円(前期比10.5%減)で経常利益は過去最高益となりました。また同時に、単体においても経常利益が過去最高益であり、6期連続で経常利益100億円以上を確保することができました。
       
   事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。
 
   ①不動産販売事業
マンション分譲事業40年で培った実績とノウハウをもとに、「すべては、お客さまの笑顔のために。」をマンションづくりの姿勢とし、製販一体をビジネスモデルとした事業を展開してまいりました。その結果、当セグメントの業績は、売上高131,418百万円(前期比3.9%減)、営業利益16,020百万円(前期比14.8%増)となりました。なお、当期のマンション売上計上戸数は、3,741戸(前期比488戸減)です。
    
   ②仲介事業
当セグメントの業績は、一般仲介を中心に順調に推移し、売上高4,239百万円(前期比6.9%減)、営業利益1,170百万円(前期比23.4%減)となりました。 
なお、当連結会計年度において仲介事業に関する収益計上基準を対象不動産の売買契約成立時から対象不動産の引渡し完了時に変更いたしました。この変更により仲介事業における営業収入は474百万円、営業利益は320百万円減少しております。
    
   ③その他事業
当セグメントにおいては、ノンコア事業撤退およびレジャー部門の収益改善を推進してまいりました。その結果、当セグメントの業績は売上高8,151百万円(前期比6.8%減)、営業利益1,055百万円(前期比10.5%増)となりました。
 
(2)キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、マンション事業用地を厳選しつつ積極的に仕入を推進した一方で、主力のマンション事業において順調な売上高・売上回収を計上したことにより733百万円のネット収入額(前期は17,411百万円のネット支払額)となりました。 
投資活動によるキャッシュ・フローは、固定資産投資を行った一方で、投資有価証券の売却等により資金回収を行ったことにより100百万円のネット収入額(前期比96.6%減)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入金返済により38,973百万円のネット支払額(前期は72,390百万円のネット収入額)となりました。 
以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から38,138百万円減少し、55,749百万円となりました。 
2【生産、受注及び販売の状況】
 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模および受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
 販売の状況を事業のセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
 
当連結会計年度
(自 平成18年4月1日
至 平成19年3月31日)
売上高(百万円)
前年同期比(%)
不動産販売事業
   
中高層住宅
129,055
△2.0
その他
2,363
△53.2
仲介事業
4,239
△6.9
その他事業
8,151
△6.8
合計
143,809
△4.2
 (注)1.セグメント間の取引については相殺消去をしております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
 なお、参考として当社単体の中高層住宅(マンション分譲事業)における用地仕入、新規供給、期中契約を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
 
第52期
(自 平成18年4月1日
至 平成19年3月31日)
戸数(戸)
前年比較増減
(戸)
用地仕入
5,569
319
新規供給
3,952
△973
期中契約
3,648
△1,383
3【対処すべき課題】
当社は、平成16年12月に三菱地所との『戦略的パートナーシップの構築』を決定し、平成17年3月に平成17年度を初年度とする「新事業計画」を策定いたしました。当社は、「新事業計画」に定める3ヵ年を業界の主要プレイヤーとしての生き残りを確実にする「足場固めの期間」、「マーケットリーダーへの準備段階」と位置付けており、「マンション事業における安定収益の確保」を基本方針として三菱地所との戦略的パートナーシップに基づく事業シナジーの発揮と競争力の維持ならびに強化に取り組むとともに、「新事業計画」を推進することにより早期に自己資本の拡充を図ってまいります。
また、平成17年度・平成18年度の2期連続で新事業計画を上回る利益を計上し、今後の収益見通しも安定していることから、平成17年3月に発行いたしましたE種優先株式の早期償還など、更なる財務内容の改善を図ってまいります。
 なお、当社は平成19年6月21日開催の取締役会において、E種優先株式の一部取得および消却を決議しております。内容につきましては、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 注記事項 重要な後発事象」に記載のとおりであります。
4【事業等のリスク】
当社グループの事業および業績(経営成績、財政状態)等に関し、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主な事項について記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避および発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経済情勢の動向
主力事業であるマンション分譲事業は、景気動向、個人所得等の動向、住宅ローン金利の動向、競合他社の供給や価格動向等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲事業の原価となる土地については地価高騰による取得価格の上昇、建築工事費についても原材料や人件費の高騰が当社グループ業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 金利の変動
主力事業であるマンション分譲事業の事業資金については、主に金融機関から調達しております。従いまして、想定を上回って借入金利が上昇した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 不動産関連法制の変更
当社グループの行う事業には、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法、建物の区分所有に関する法律等の各種法規制があり、これらの法規制の改廃や新設によっては、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。 
(4) 不動産関連税制の変更
不動産関連税制が変更され、不動産の取得・売却時のコスト増加または住宅購入顧客の購買意欲の減退等につながる場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 近隣住民との紛争
マンション開発に際しては、建築基準法等の法律や行政の指導要項等、開発に必要な許認可を取得することに加え、近隣住民の方々と誠意をもって協議しております。然しながら協議の結果によっては、必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発計画等に変更が生じることも想定されます。その場合、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 天災、人災等
主力事業であるマンション分譲事業においては、売上計上がお客さまへのマンション引き渡し時となります。当社においては、引き渡し時期が下半期に集中していることから、売上高、営業利益、経常利益ともに下半期に偏重しておりますので、業績を判断する際には留意する必要があります。従いまして、地震、風水害等の自然災害や事故、火災等の人的災害など予期し得ない事態の発生による建築工期の遅延など、不測の事態により引き渡し時期が期末を超える場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
5【経営上の重要な契約等】
当社のマンション分譲事業について、販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。
所在地 
金額(百万円)
購入予定
広島県廿日市市阿品3丁目 
442
平成20年8月
千葉県松戸市常盤平双葉町
1,561
平成20年3月
東京都文京区本郷1丁目
2,296
平成20年10月
6【研究開発活動】
 該当事項はありません。
7【財政状態及び経営成績の分析】
(1) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、250,509百万円で前連結会計年度(以下「前期末」)比13,724百万円(5.2%)の減少となりました。流動資産は211,209百万円で前期末比6,257百万円(2.9%)の減少、固定資産は39,299百万円で前期末比7,467百万円(16.0%)の減少となりました。
流動資産減少の主な要因は、マンション事業用地の仕入促進および借入金の返済による現金及び預金の減少であります。
固定資産減少の主な要因は、賃貸事業撤退に伴う差入保証金の減少であります。
当連結会計年度末の負債の合計は、217,329百万円で前期末比24,102百万円(10.0%)の減少となりました。流動負債は108,749百万円で前期比31,747百万円(22.6%)の減少、固定負債は108,580百万円で前期末比7,644百万円(7.6%)の増加となりました。
有利子負債は、既存借入れの返済等により、前期比37,418百万円(20.1%)減少の148,750百万円なりました。短期借入金は前期比29,046百万円(39.9%)の減少、長期借入金は同8,127百万円(9.4%)の増加となっております。
当連結会計年度末の純資産は、当期純利益の計上等により、前期末比10,378百万円(45.5%)増加の33,179百万円となりました。
この結果、自己資本比率は、前期末の8.6%から13.2%へと改善いたしました。
 
(2) 経営成績
当連結会計年度は、主力のマンション分譲事業では当社マンション事業開始40年の実績とノウハウをもとに、「すべては、お客さまの笑顔のために。」をマンションづくりの姿勢とし、お客さまのニーズを反映した「地域№1」のマンションづくりに注力してまいりました。その結果、売上計上戸数は3,741戸となりました。仲介事業では、一般仲介を中心に順調に推移いたしました。その他事業では、不動産賃貸事業において、サブリース事業の収益改善を図りました。
以上のような事業環境のもとで、売上高は143,809百万円となり、マンション分譲事業の売上計上戸数が減少したことおよび仲介事業における収益計上基準を対象不動産の売買契約成立時から対象不動産の引渡し完了時に変更したこと等により、前期比6,295百万円(4.2%)の減少となりました。
売上総利益はマンション分譲事業の収益率改善により、前期比500百万円(1.4%)増加の37,397百万円となり、営業利益も18,343百万円と前期比1,922百万円(11.7%)の増加となりました。
経常利益では、前期比3,529百万円(27.9%)増加となる16,161百万円を計上し、過去最高益となりました。また同時に、6期連続で連結経常利益120億円以上を達成いたしました。
以上の結果、税金等調整前当期純利益は前期比1,326百万円(10.8%)増加となる13,640百万円となり、繰延税金資産取り崩しによる法人税等調整額1,619百万円を計上したこと等により、当期純利益は前期比1,393百万円(10.5%)減少となる11,885百万円となりました。
 
(3) キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、マンション事業用地を厳選しつつ積極的に仕入を推進した一方で、主力のマンション事業において順調な売上高・売上回収を計上したことにより733百万円のネット収入額となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、固定資産投資を行った一方で、投資有価証券の売却等により資金回収を行ったことにより100百万円のネット収入額となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入金返済により38,973百万円のネット支払額となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から38,138百万円減少し、55,749百万円となりました。




出典: 三菱地所レジデンス株式会社、2007-03-31 期 有価証券報告書