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セクション一覧
第2【事業の状況】
1【業績等の概要】
(1)業績
当連結会計年度(平成19年4月1日〜平成20年3月31日)のマンション業界を取り巻く環境は、用地取得費の高騰および建築費の上昇により販売価格が上昇する状況の中、物件に対する顧客の選別志向が強まり、物件力による優劣の差が顕著になりました。また、家計所得の伸び悩みが続く状況下で物価が上昇し、個人の消費マインドに影響を及ぼしております。需要は底堅いものの、販売ペースの鈍化が見られるなど、全体として厳しい環境となりました。さらに建築基準法改正により建築確認手続が長期化し、供給戸数が減少するなど大きな影響を与えております。
当連結会計年度は、主力のマンション分譲において売上計上戸数が前期比で増加したことにより売上高が増加。また、仲介部門・その他事業においても順調に推移し、連結売上高は前期比で増加しました。しかしながら用地取得費の高騰および建築費の上昇の影響等により、連結経常利益、連結当期純利益は前期比で減少しました。
当連結会計年度の業績は連結売上高162,750百万円(前期比13.2%増)、連結営業利益12,789百万円(前期比30.3%減)、連結経常利益9,263百万円(前期比42.7%減)、連結当期純利益5,636百万円(前期比52.6%減)となりました。
なお、平成20年1月に当社は三菱地所株式会社の子会社となり、親子会社間の会計処理の統一を目的として、本決算よりマンション事業に係る人件費および事務関連費用の計上方法を変更しております。この変更により連結経常利益は934百万円、税金等調整前当期純利益は3,554百万円減少しております。
       
   事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。
 
   ①不動産販売事業
当セグメントの主力であるマンション分譲の当連結会計年度における売上計上戸数は4,223戸(前期比482戸増)となりました。しかしながら用地取得費の高騰および建築費の上昇により売上原価が増加し、販売ペース鈍化に伴う販売期間の長期化により販売管理費が増加しました。
この結果、当セグメントの業績は、売上高150,405百万円(前期比14.4%増)、営業利益11,343百万円(前期比29.2%減)となりました。
なお、当連結会計年度末のマンション未契約完成在庫は、販売ペース鈍化の影響により、331戸(前期比305戸増)となりました。
    
   ②仲介事業
当セグメントの業績は、藤和不動産流通サービス株式会社の関西地区での新規出店(大阪千里・神戸三宮)など営業力強化の取り組みにより、リテール営業を中心に順調に推移しました。この結果、売上高5,081百万円(前期比15.4%増)、営業利益887百万円(前期比24.1%減)となりました。
    
   ③その他事業
当セグメントにおいては、レジャー部門は概ね順調に推移しましたが、マンション企画の業務受託料が減少したこと等により、売上高7,511百万円(前期比8.1%減)、営業利益580百万円(前期比45.0%減)となりました。
 
(2)キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主にマンション事業用地の仕入れを推進したことによる販売用不動産の増加により31,191百万円のネット支払額(前期は733百万円のネット収入額)となりました。 
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に固定資産の取得により466百万円のネット支払額(前期は100百万円のネット収入額)となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入金の調達、社債および株式の発行により46,614百万円のネット収入額(前期は38,973百万円のネット支払額)となりました。 
以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から14,956百万円増加し、70,705百万円となりました。 
2【生産、受注及び販売の状況】
 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模および受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。
 販売の状況を事業のセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
 
当連結会計年度
(自 平成19年4月1日
至 平成20年3月31日)
売上高(百万円)
前年同期比(%)
不動産販売事業
   
中高層住宅
146,210
13.3
その他
4,195
77.5
仲介事業
4,900
15.6
その他事業
7,445
△8.7
合計
162,750
13.2
 (注)1.セグメント間の取引については相殺消去をしております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
 なお、参考として当社単体の中高層住宅(マンション分譲事業)における用地仕入、新規供給、期中契約を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。
 
第53期
(自 平成19年4月1日
至 平成20年3月31日)
戸数(戸)
前年比較増減
(戸)
用地仕入
6,871
1,302
新規供給
2,985
△967
期中契約
2,872
△776
3【対処すべき課題】
今後のマンション分譲市場においては、用地取得競争の激化に加え、建築工事費についても原材料や人件費の高騰による、マンション分譲価格の一層の上昇やサブプライムローン問題等による市場環境の悪化傾向が顕在化しており、当面、厳しい環境が継続することが予想されます。
当社グループでは、平成20年2月に「新中期経営計画〜START NEXT 50」を策定し、平成20年4月〜平成23年3月迄の3ヶ年に亘る中期経営計画を策定いたしました。
新中期経営計画では今後3ヶ年を「将来を見据えた安定的かつ継続的な成長の出発点となる3ヶ年」と位置づけ、マンション事業を核としながら、事業のポートフォリオに将来の収益の柱となる新たな分野を加え、社会や市況の変化に左右されず、将来に亘って継続的な成長を実現する足掛かりの3ヶ年としてまいります。
4【事業等のリスク】
当社グループの事業および業績(経営成績、財政状態)等に関し、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主な事項について記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避および発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経済情勢の動向
主力事業であるマンション分譲事業は、景気動向、個人所得等の動向、住宅ローン金利の動向、競合他社の供給や価格動向等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲事業の原価となる土地については地価高騰による取得価格の上昇、建築工事費についても原材料や人件費の高騰が当社業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 金利の変動
主力事業であるマンション分譲事業の事業資金については、主に金融機関から調達しております。従いまして、想定を上回って借入金利が上昇した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 不動産関連法制の変更
当社グループの行う事業には、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法、建物の区分所有に関する法律、金融商品取引法等の各種法規制があり、これらの法規制の改廃や新設によっては、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。 
(4) 不動産関連税制の変更
不動産関連税制が変更され、不動産の取得・売却時のコスト増加または住宅購入顧客の購買意欲の減退等につながる場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 近隣住民との紛争
マンション開発に際しては、建築基準法等の法律や行政の指導要項等、開発に必要な許認可を取得することに加え、近隣住民の方々と誠意をもって協議しております。然しながら協議の結果によっては、必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発計画等に変更が生じることも想定されます。その場合、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 天災、人災等
主力事業であるマンション分譲事業においては、売上計上がお客さまへのマンション引き渡し時となります。当社においては、引き渡し時期が下半期に集中していることから、売上高、営業利益、経常利益ともに下半期に偏重しておりますので、業績を判断する際には留意する必要があります。従いまして、地震、風水害等の自然災害や事故、火災等の人的災害など予期し得ない事態の発生による建築工期の遅延など、不測の事態により引き渡し時期が期末を超える場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
5【経営上の重要な契約等】
 当連結会計年度において、当社のマンション分譲事業について、販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。
所在地 
金額(百万円)
購入予定
神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 
583
平成21年3月
神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 
377
平成21年10月
神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 
5,693
平成24年8月
神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 
6,489
平成24年3月
神奈川県相模原市大山町 
932
平成22年9月
神奈川県相模原市大山町 
825
平成22年12月
(注)上記金額は消費税を含んでおります。
 なお、上記以外に当社のマンション分譲事業について、販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と前連結会計年度までに売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。
所在地 
金額(百万円)
購入予定
広島県廿日市市阿品3丁目 
759
平成20年8月
東京都文京区本郷1丁目
2,536
平成20年10月
(注)上記金額は消費税を含んでおります。
6【研究開発活動】
 該当事項はありません。
7【財政状態及び経営成績の分析】
(1) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、292,810百万円で前連結会計年度(以下「前期末」)比42,301百万円(16.9%)の増加となりました。流動資産は251,464百万円で前期末比40,254百万円(19.1%)の増加、固定資産は41,346百万円で前期末比2,046百万円(5.2%)の増加となりました。
流動資産増加の主な要因は、マンション事業用地の仕入促進による販売用不動産の増加および株式発行による現金及び預金の増加であります。
固定資産増加の主な要因は、繰延税金資産の増加であります。
当連結会計年度末の負債の合計は、250,753百万円で前期末比33,423百万円(15.4%)の増加となりました。流動負債は117,762百万円で前期比9,013百万円(8.3%)の増加、固定負債は132,991百万円で前期末比24,410百万円(22.5%)の増加となりました。
有利子負債は、借入金の調達や社債の発行等により、前期比43,447百万円(29.2%)増加の192,198百万円なりました。短期借入金は前期比18,453百万円(42.1%)の増加、長期借入金は同24,994百万円(23.8%)の増加となっております。
当連結会計年度末の純資産は、株式の発行や当期純利益の計上等により、前期末比8,877百万円(26.8%)増加の42,057百万円となりました。
この結果、自己資本比率は、前期末の13.2%から14.4%へと改善いたしました。
 
(2) 経営成績
当連結会計年度は、主力のマンション分譲事業では売上計上戸数は4,223戸(前期比482戸増)となりました。しかしながら用地取得費の高騰および建築費の上昇により売上原価が増加し、販売ペース鈍化に伴う販売期間の長期化により販売管理費が増加しました。仲介事業では、藤和不動産流通サービス株式会社の関西地区での新規出店(大阪千里・神戸三宮)など営業力強化の取り組みにより、リテール営業を中心に順調に推移しました。その他事業では、レジャー部門は概ね順調に推移しましたが、マンション企画の業務受託料が減少しました。
以上のような事業環境のもとで、売上高は162,750百万円となり、マンション分譲事業の売上計上戸数が増加したこと等により、前期比18,940百万円(13.2%)の増加となりました。
売上総利益は、主にマンション分譲事業の売上原価増加により前期比247百万円(0.7%)減少の37,150百万円となり、販売ペース鈍化に伴う販売管理費の増加により営業利益も12,789百万円と前期比5,554百万円(30.3%)の減少となりました。
経常利益は、借入金増加に伴う支払利息増加等により前期比6,898百万円(42.7%)減少となる9,263百万円となりました。
また、マンション分譲事業に係る人件費および事務関連費用の計上方法の変更等により、6,339百万円の特別損失を計上いたしました。
以上の結果、税金等調整前当期純利益は前期比10,166百万円(74.5%)減少となる3,473百万円となり、繰延税金資産の回収可能性見直し等により、当期純利益は前期比6,249百万円(52.6%)減少となる5,636百万円となりました。
 
(3) キャッシュ・フロー
当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主にマンション事業用地の仕入れを推進したことによる販売用不動産の増加により31,191百万円のネット支払額となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、主に固定資産の取得により466百万円のネット支払額となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入金の調達、社債および株式の発行により46,614百万円のネット収入額となりました。
以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から14,956百万円増加し、70,705百万円となりました。




出典: 三菱地所レジデンス株式会社、2008-03-31 期 有価証券報告書