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セクション一覧

第2【事業の状況】

1【業績等の概要】

(1)業績

当連結会計年度(平成20年4月1日〜平成21年331日)のマンション事業を取り巻く環境は、用地取得費の高騰および建築工事費の上昇により売上原価が増加している状況の中、世界的な金融市場の収縮と混乱による世界経済の悪化が国内実体経済にも深刻な影響を与え、景気の先行き不安により顧客の買い控え傾向が顕著になるなど、極めて厳しい事業環境となりました。その結果、当社におきましても主力のマンション分譲において、売上計上戸数が前期を下回り、売上高が減少いたしました。

また、用地取得費や建築工事費の原価上昇分を販売価格に転嫁できず営業利益が減少したことに加え、たな卸資産の評価損の計上により売上原価に17,780百万円計上したことにより営業損失となりました。

その他に特別損益として、持分法適用会社株式の売却益を投資有価証券売却益に5,363百万円計上したものの、取得予定のマンション事業用地の解約に伴う損失を不動産売買契約解除損に4,991百万円計上いたしました。さらに繰延税金資産の取崩しにより法人税等調整額を9,608百万円計上した結果、当期純損失が増加いたしました。

当連結会計年度の業績は売上高111,428百万円(前期比31.5%減)、営業損失22,577百万円(前期は営業利益12,789百万円)、経常損失27,237百万円(前期は経常利益9,263百万円)、当期純損失38,438百万円(前期は当期純利益5,636百万円)となりました。

     

   事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。

 

   ①不動産販売事業

当セグメントの主力であるマンション分譲の当連結会計年度における売上計上戸数は2,978戸(前期比1,245戸減)となりました。景気の先行き不安などから顧客の買い控え傾向が顕著となり、マンション販売にかかる期間が長期化した結果、売上計上戸数が大幅に減少いたしました。また、現状のマンション市況において用地取得費、建築工事費等の原価の上昇分を販売価格に転嫁することが困難な状況にあり、営業利益が減少したことに加え、一部物件については、たな卸資産の評価損の計上に伴う影響額として売上原価に12,650百万円計上した結果、当連結会計年度においては営業損失となりました。

その結果、当セグメントの業績は、売上高101,063百万円(前期比32.8%減)、営業損失23,020百万円(前期は営業利益11,343百万円)となりました。

なお、当連結会計年度のマンション完成在庫は1,007戸(前期比586戸増)となりました。

    

   ②仲介事業

当セグメントの業績は、世界的な金融収縮に伴い不動産に対する新規融資が困難な環境にある影響により法人仲介が大幅に減少したことに加え、景気の先行き不安からリテール仲介も減少したことにより、売上高が前期比で減少し、営業損失となりました。その結果、当セグメントの業績は売上高3,679百万円(前期比27.6%減)、営業損失3百万円(前期は営業利益887百万円)となりました。

 

   ③その他事業

当セグメントにおきましては、別荘事業の請負工事減少等により、売上高6,824百万円(前期比9.1%減)、営業利益508百万円(前期比12.4%減)となりました。

 

(2)キャッシュ・フロー

当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主に税金等調整前当期純損失の計上およびたな卸資産の増加により29,166百万円のネット支払額となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に投資有価証券の売却により5,369百万円のネット収入額となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、借入金の返済や社債の償還による支払、株式の発行による収入等により1,337百万円のネット支払額となりました。

以上の結果、現金及び現金同等物は期首から25,133百万円減少し、45,571百万円となりました。

 

2【生産、受注及び販売の状況】

 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模および受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

 販売の状況を事業のセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

当連結会計年度

(自 平成20年4月1日

至 平成21年3月31日)

売上高(百万円)

前年同期比(%)

不動産販売事業

 

 

中高層住宅

95,245

△34.9

その他

5,818

38.7

仲介事業

3,563

△27.3

その他事業

6,800

△8.7

合計

111,428

△31.5

 (注)1.セグメント間の取引については相殺消去をしております。

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 なお、参考として当社単体の中高層住宅(マンション分譲事業)における用地仕入、新規供給、期中契約の状況をを金額または戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

 

第54期

(自 平成20年4月1日

至 平成21年3月31日)

数量

前年比較増減

用地仕入高(百万円)

35,887

△34,262

新規供給戸数(戸)

3,771

786

期中契約高(百万円)

44,799

23,414

 

 

 

3【対処すべき課題】

 マンション分譲市場においては、本年1月以降、販売センターへの来場者の増加や、用地費や建築工事費に低下傾向が見られるなど、一部事業環境の改善の兆しも見られますが、国内外の金融情勢、景気・経済情勢などの外部環境は当面厳しい状況が続くものと思われます。

 このような状況の中で、当社は本年4月30日株式交換効力発生により三菱地所株式会社の完全子会社となりました。今後は三菱地所との戦略的一体性、機動性をこれまで以上に高め、コア事業であるマンション事業を安定して発展、成長させ、企業価値の向上に努めて参ります。

 

4【事業等のリスク】

当社グループの事業および業績(経営成績、財政状態)等に関し、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主な事項について記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避および発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢の動向

主力事業であるマンション分譲事業は、景気動向、個人所得等の動向、住宅ローン金利の動向、競合他社の供給や価格動向等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲事業の原価となる土地については地価高騰による取得価格の上昇、建築工事費についても原材料や人件費の高騰が当社業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 金利の変動

主力事業であるマンション分譲事業の事業資金については、主に金融機関から調達しております。従いまして、想定を上回って借入金利が上昇した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 不動産関連法制の変更

当社グループの行う事業には、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法、建物の区分所有に関する法律、金融商品取引法等の各種法規制があり、これらの法規制の改廃や新設によっては、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。 

(4) 不動産関連税制の変更

不動産関連税制が変更され、不動産の取得・売却時のコスト増加または住宅購入顧客の購買意欲の減退等につながる場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 近隣住民との紛争

マンション開発に際しては、建築基準法等の法律や行政の指導要項等、開発に必要な許認可を取得することに加え、近隣住民の方々と誠意をもって協議しております。然しながら協議の結果によっては、必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発計画等に変更が生じることも想定されます。その場合、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 天災、人災等

主力事業であるマンション分譲事業においては、売上計上がお客さまへのマンション引き渡し時となります。当社においては、引き渡し時期が下半期に集中していることから、売上高、営業利益、経常利益ともに下半期に偏重しておりますので、業績を判断する際には留意する必要があります。従いまして、地震、風水害等の自然災害や事故、火災等の人的災害など予期し得ない事態の発生による建築工期の遅延など、不測の事態により引き渡し時期が期末を超える場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

5【経営上の重要な契約等】

(1)株式交換契約締結 

 三菱地所株式会社(以下、「三菱地所」といいます。)と当社は平成21年2月5日開催の各々の取締役会において、三菱地所を完全親会社、当社を完全子会社とする株式交換(以下、「本株式交換」といいます。)を行うことを決議し、株式交換契約を締結いたしました。

 本株式交換により、その効力発生日である平成21年4月30日をもって、当社は三菱地所の完全子会社となりました。それに伴い、当社の普通株式は株式会社東京証券取引所の上場廃止基準に従い、平成21年4月23日付で上場廃止となりました。

 本株式交換の概要は、以下のとおりであります。

 

①本株式交換の目的

 これまで三菱地所と当社は、平成16年12月に資本提携契約を締結し、その後平成20年1月には三菱地所が当社の第三者割当増資を引受け同社の子会社化を行うなどの資本関係強化を背景に、それぞれの強みを生かした共同事業を展開するなどシナジー効果を追求してまいりました。しかしながら、今後も当面続くであろうマンション市場における厳しい事業環境を踏まえると、当社の一層の経営基盤強化が不可欠であり、且つ今後当社を含めた三菱地所グループの住宅事業の強化を図っていくためには、両社の戦略的な一体性と機動性をこれまで以上に高めることにより、事業体制を再構築していく必要性があるとの認識に至り、本株式交換を実施することと致しました。

 

②本株式交換の方法

 平成21年2月5日に締結した株式交換契約に基づき、当社の株主(但し、三菱地所を除きます。)に対して、その所有する当社の株式に代わり、平成21年4月30日を株式交換の効力発生日として、効力発生日の前日の最終の当社の株主名簿に記載又は記録された当社の株主が所有する株式数の合計に、以下の交換比率を乗じた数の三菱地所の普通株式を交付いたしました。これにより、当社は三菱地所の完全子会社となりました。

(a)当社の普通株式1株:0.042

(b)当社のA種優先株式1株:0.585

(c)当社のB種優先株式1株:0.316

(d)当社のE種優先株式1株:0.572

 

③株式交換に係る割当の内容

 当社の株主に対して、その所有する株式の種類ごとに異なる取扱いを行い、以下のとおり、割当交付いたしました。なお、割当てる株式の数に、1株に満たない端数が生じた場合には、会社法第234条の規定により、その端数の合計数(その合計数に1に満たない端数がある場合は切捨てるものとします。)に相当する三菱地所の普通株式を売却し、その端数に応じてその代金を当該端数に相当する三菱地所の普通株式の交付に代えて当該株主に交付いたしました。

(a)その所有する当社の普通株式1株につき、三菱地所の普通株式0.042株の割合をもって割当交付いたしました。

(b)その所有する当社のA種優先株式1株につき、三菱地所の普通株式0.585株の割合をもって割当交付いたしました。

(c)その所有する当社のB種優先株式1株につき、三菱地所の普通株式0.316株の割合をもって割当交付いたしました。

(d)その所有する当社のE種優先株式1株につき、三菱地所の普通株式0.572株の割合をもって割当交付いたしました。

 

④株式交換に係る割当の内容の算定根拠

(a)算定の基礎及び経緯

 本株式交換の株式交換比率については、その算定にあたって公正性・妥当性を確保するため、各社がそれぞれ別個に、両社から独立した第三者機関に株式交換比率の算定を依頼することとし、三菱地所はみずほ証券株式会社(以下「みずほ証券」といいます。)を、当社は野村證券株式会社(以下「野村證券」といいます。)を、それぞれの第三者算定機関として選定しました。三菱地所は、みずほ証券に、独立した第三者機関としての株式交換比率の算定を依頼し、算定書を受領しております。また、当社は、野村證券より平成21年2月4日付で、以下の前提条件その他一定の条件のもとに、合意された普通株式交換比率が当社にとり財務的見地から妥当である旨の意見書を取得しております。

 

 みずほ証券は、三菱地所及び当社の普通株式の交換比率について、それぞれ市場株価が存在することから市場株価基準法による評価、及び将来の事業がもたらすキャッシュフローの状況を考慮した評価手法であるディスカウンテッド・キャッシュフロー法(以下、「DCF法」といいます。)を用いて算定を行っております。また、当社のA種、B種及びE種優先株式の交換比率については、一般的なオプション価値算定モデルである三項格子モデル法によるオプション価値評価法と、三菱地所の普通株式の交換比率の算定で用いた手法の算定結果を用いて、算定を行っております。市場株価基準法では、平成21年2月4日を評価基準日として、評価基準日以前の1ヶ月(平成21年1月5日〜平成21年2月4日)の東京証券取引所における両社の終値(以下「終値」といいます。)の単純平均値、3ヶ月(平成20年11月5日〜平成21年2月4日)の終値の単純平均値、及び6ヶ月(平成20年8月5日〜平成21年2月4日)の終値の単純平均値を採用しました。なお、株式の1株当たり株式価値を1とした場合の各算定手法の評価レンジは、以下のとおりとなります。

 

(ア)普通株式

 

採用手法

株式交換比率の評価レンジ

 

市場株価基準法

0.037〜0.043

 

DCF法

0.028〜0.060

 

(イ)A種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の評価レンジ

 

市場株価基準法/オプション価値評価法

0.445〜0.687

 

DCF法/オプション価値評価法

0.416〜0.766

 

(ウ)B種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の評価レンジ

 

市場株価基準法/オプション価値評価法

0.204〜0.364

 

DCF法/オプション価値評価法

0.190〜0.405

 

(エ)E種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の評価レンジ

 

市場株価基準法/オプション価値評価法

0.417〜0.641

 

DCF法/オプション価値評価法

0.390〜0.715

 

 みずほ証券は、株式交換比率の算定に際して、両社から提供を受けた情報及び公開情報が正確かつ完全であること、株式交換比率の算定に重大な影響を与える可能性がある事実でみずほ証券に対して未開示の事実はないこと等の種々の前提を置いており、かつ両社の個別の資産・負債について独自の評価または査定を行っていないことを前提としております。またかかる算定において参照した両社の財務見通しについては、両社により現時点で得られる最善の予測及び判断に基づき合理的に準備・作成されたものであること、並びにかかる算定は平成21年2月4日現在の情報と経済情勢を反映したものであることを前提としています。

 

 野村證券は、三菱地所と当社の普通株式について、それぞれ市場株価が存在することから市場株価平均法(対象期間は、算定基準日である平成21年2月4日の株価終値、算定基準日までの直近5営業日、1ヶ月平均、3ヶ月平均)を採用し、それに加えて将来の事業活動の状況を評価に反映するため、DCF法を採用して普通株式の交換比率を算定しております。また、A種、B種及びE種優先株式の交換比率に関しては、各算定手法での普通株式価値をもとに、野村證券の評価モデルによる各種優先株式の経済的価値を分析し、三菱地所の各算定手法での株式価値を用いて交換比率を算定しております。野村證券は、これらの分析及び検討の結果を総合的に勘案して三菱地所普通株式と藤和不動産普通株式の交換比率にかかる意見を当社に提出しました。なお、三菱地所株式の1株当たり株式価値を1とした場合の各算定手法の算定レンジは、以下のとおりとなります。

 

(ア)普通株式

 

採用手法

株式交換比率の算定レンジ

 

市場株価平均法

0.042〜0.043

 

DCF法

0.033〜0.048

 

(イ)A種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の算定レンジ

 

市場株価平均法

0.564〜0.611

 

DCF法

0.447〜0.579

 

(ウ)B種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の算定レンジ

 

市場株価平均法

0.270〜0.338

 

DCF法

0.189〜0.238

 

(エ)E種優先株式

 

採用手法

株式交換比率の算定レンジ

 

市場株価平均法

0.592〜0.645

 

DCF法

0.424〜0.531

 

 野村證券は、株式交換比率の算定に際して、両社から提供を受けた情報及び一般に公開された情報等を原則としてそのまま採用し、採用したそれらの資料及び情報等が、全て正確かつ完全なものであることを前提としており、独自にそれらの正確性及び完全性の検証を行っておりません。また株式交換比率の算定に重大な影響を与える可能性がある事実で野村證券に対して未開示の事実はないこと等の種々の前提を置いており、かつ両社とその関係会社の個別の資産または負債(偶発債務を含みます。)について、個別の各資産及び負債の分析及び評価を含め、独自に評価、鑑定または査定を行っておらず、第三者機関への鑑定または査定の依頼も行っておりません。加えて、かかる算定において参照した両社の財務見通しについては、両社の経営陣により現時点で得られる最善の予測と判断に基づき合理的に準備・作成されたことを前提としております。野村證券の算定は平成21年2月4日までの情報と経済情勢を反映したものであります。

 

 尚、みずほ証券および野村證券は、三菱地所と当社の株式交換比率の算定に使用した財務見通しにおいては、三菱地所及び当社の平成21年3月期の業績下方修正による影響を反映しており、また、株式交換比率の算定にあたり、増資を考慮しております。

 三菱地所及び当社は、それぞれ、自らの第三者算定機関から提示を受けた株式交換比率の算定結果を慎重に検討し、業績予想の修正等のマイナス要因、及び増資による当社の資本増強を通じた信用力の拡大やそれを踏まえた将来の当社の企業価値向上などによるプラス要因を総合的に勘案しながら、株式交換比率について、当社の親会社としての三菱地所と当社の少数株主との間の利益相反への配慮や増資における普通株式、A種優先株式及びB種優先株式の発行価額を含む多角的視点から慎重かつ合理的に検証を加えました。三菱地所及び当社は、こうした検証をふまえ、真摯に交渉・協議を重ねた結果、最終的に上記株式交換比率が妥当であるとの判断に至り合意したものです。

 

(b)算定機関との関係

 みずほ証券及び野村證券はいずれも、三菱地所及び当社の関連当事者には該当いたしません。

 

⑤当該株式交換の後の完全親会社となる会社の概要

商号

三菱地所株式会社

本店の所在地

東京都千代田区大手町一丁目6番1号

代表者の氏名

取締役社長  木村 惠司

資本金の額

136,534百万円(平成20年12月31日現在)

事業の内容

ビル事業、住宅事業、資産開発事業、海外事業、設計監理事業、注文住宅事業、ホテル事業、不動産サービス事業、その他の事業

 

(2)その他経営上の重要な契約等

当連結会計年度において、当社のマンション分譲事業について、仕掛販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。

所在地 

金額(百万円)

購入予定

神奈川県相模原市大山町 

1,266

平成22年9月

神奈川県相模原市大山町 

1,096

平成22年12月

  (注)上記金額は消費税を含んでおります。

なお、上記以外に当社のマンション分譲事業について、仕掛販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と前連結会計年度までに売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。

所在地 

金額(百万円)

購入予定

神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 

377

平成21年10月

神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 

5,693

平成24年8月

神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 

6,489

平成24年3月

神奈川県相模原市大山町 

932

平成22年9月

神奈川県相模原市大山町 

825

平成22年12月

  (注)上記金額は消費税を含んでおります。

 

6【研究開発活動】

 該当事項はありません。

7【財政状態及び経営成績の分析】

 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、265,902百万円で前連結会計年度(以下「前期末」)比26,907百万円(9.2%)の減少となりました。流動資産は226,666百万円で前期末比24,798百万円(9.9%)の減少、固定資産は39,236百万円で前期末比2,109百万円(5.1%)の減少となりました。

流動資産減少の主な要因は、たな卸資産の仕入れによる支払いや、E種優先株式の消却、借入金の返済ならびに社債の償還による現金及び預金の減少であります。

固定資産減少の主な要因は、繰延税金資産の取崩しによる減少であります。

当連結会計年度末の負債の合計は、251,953百万円で前期末比1,200百万円(0.5%)の増加となりました。流動負債は164,331百万円で前期末比46,569百万円(39.5%)の増加、固定負債は87,622百万円で前期末比45,369百万円(34.1%)の減少となりました。

有利子負債は、社債の償還や、事業用地仕入れを厳選した結果、用地取得件数が減少したことなどにより、前期末比11,196百万円(5.8%)減少の181,001百万円なりました。短期借入金は前期末比44,241百万円(104.6%)の増加、長期借入金は前期末比45,545百万円(41.4%)の減少となっております。

当連結会計年度末の純資産は、三菱地所株式会社(以下、「三菱地所」といいます。)を引受先とする18,931百万円の第三者割当増資を行いましたが、E種優先株式の消却や当期純損失の計上等により、前期末比28,108百万円(66.8%)減少の13,949百万円となりました。

この結果、自己資本比率は前期末の14.4%に対し、5.2%となりました。

(2) 経営成績

当連結会計年度は、主力のマンション分譲事業における売上計上戸数は2,978戸(前期比1,245戸減)となりました。景気の先行き不安などから顧客の買い控え傾向が顕著となり、マンション販売にかかる期間が長期化した結果、売上計上戸数が大幅に減少いたしました。また、現状のマンション市況においては、用地取得費、建築工事費等の原価の上昇分を販売価格に転嫁することが困難な状況にあり、営業利益が減少したことに加え、一部物件については、たな卸資産評価損の計上に伴う影響額として売上原価に12,650百万円計上した結果、当連結会計年度においては営業損失となりました。仲介事業では、世界的な金融収縮に伴い不動産に対する新規融資が困難な環境にある影響により法人仲介が大幅に減少したことに加え、景気の先行き不安からリテール仲介も減少したことにより、売上高が前期比で減少し、営業損失となりました。その他事業では、リゾート事業の別荘請負工事減少や那須遊園地施設の入場者数の減少等により、売上高、営業利益ともに前期比で減少いたしました。

以上のような厳しい事業環境のもとで、当連結会計年度の業績は、売上高111,428百万円(前期比31.5%減)、売上総利益751百万円(前期比98.0%減)、営業損失22,577百万円(前期は営業利益12,789百万円)となりました。

また、営業外損益においてはシンジケートローン関連費用が増加、特別損益においては持分法適用会社株式の売却益を5,363百万円計上したものの、取得予定のマンション事業用地の解約に伴う損失を4,991百万円計上いたしました。その結果、経常損失27,237百万円(前期は経常利益9,263百万円)、税金等調整前当期純損失28,804百万円(前期は税金等調整前当期純利益3,473百万円)となりました。さらに繰延税金資産の取崩しにより法人税等調整額を9,608百万円計上した結果、当期純損失38,438百万円(前期は当期純利益5,636百万円)となりました。

(3) キャッシュ・フロー

当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主に税金等調整前当期純損失の計上およびたな卸資産の増加により29,166百万円のネット支払額となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に投資有価証券の売却により5,369百万円のネット収入額となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、借入金の返済や社債の償還による支払、株式の発行による収入等により1,337百万円のネット支払額となりました。

以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から25,133百万円減少し、45,571百万円となりました。

(4) 会社の経営の基本方針

当社は、「培われた知恵と豊かな創造力をもとに、人と自然の明日を見つめ、お客さまの求めるものをともに喜びをもって提供し続ける」という企業理念の下、お客さまへの良質なマンションの供給を通じて快適な住環境を提案し、「住」を核とする都市再生・環境創造を積極的に進めることで、社会に貢献する企業を目指してまいります。また、平成17年10月にはコーポレートステートメントを「すべては、お客さまの笑顔のために。」と定め、お客さまにやすらぎや憩いを感じていただける、親しみやすいマンションづくりに取り組んでおります。

しかしながら、昨年秋以降の金融市場の混乱と信用収縮、これに伴う景気の悪化による当社の事業資金の調達環境および財務基盤の悪化により、本年2月20日に三菱地所を引受先とする新株発行を行い約189億円の調達を行い、財務基盤の強化を図りました。更には、今後も当面続くであろうこの厳しい事業環境を踏まえて、当社と三菱地所との戦略的な一体性と機動性をこれまで以上に高めることにより、事業体制を再構築していく必要性があるとの認識に至り、本年4月30日を効力発生日とする株式交換により三菱地所の完全子会社となることと致しました。

今後、当社の信用力が強化されるとともに、マンション分譲事業および不動産仲介事業により一層注力することにより、安定した事業展開が可能となり、当社および関係会社の企業価値の向上を図ってまいります。 

(5) 目標とする経営指標

中期経営計画において、収益性並びに健全性に関する経営指標として、EBITDA、ネットD/Eレシオ、自己資本比率の3つの指標を採用し、平成23年3月期の目標値を以下のとおり定めております。

EBITDA:18,500百万円

ネットD/Eレシオ:314%

自己資本比率:17.0%

(6) 長期的な経営戦略と対処すべき課題

新中期経営計画(平成20年4月〜平成23年3月)における経営戦略

当社グループでは、平成20年2月に「新中期経営計画〜START NEXT 50」を策定し、当社が40年以上に亘り継続している製販一体体制を更に強化し、地域ごとに、マンションごとに、お客さま目線でのマンションづくりを追求しております。 

しかしながら、昨今の金融市場の混乱と信用収縮、これに伴う景気の悪化により、不動産業界及び金融市場を取り巻く環境は急激に厳しさが増しました。

マンション分譲市場においては、本年1月以降、販売センターへの来場者の増加や用地費および建築工事費に低下傾向が見られるなど、一部事業環境の改善の兆しも見られますが、国内外の金融情勢、景気・経済情勢などの外部環境は当面厳しい状況が続くものと思われます。

このような状況の中で、当社は本年4月30日の株式交換効力発生をもって三菱地所の完全子会社となりました。今後は三菱地所との戦略的一体性、機動性をこれまで以上に高め、コア事業であるマンション事業を安定して発展、成長させ、企業価値の向上に努めて参ります。

    なお、今後の業務運営に関する基本方針等は以下のとおりです。  

ⅰ)マンション分譲事業

   〜当社グループおよび三菱地所グループによるマンション分譲業界におけるトップグループの地位を確立するとともにマンション事業の収益力強化を図ります。〜

新マンションブランド「BELISTA」の浸透を通じて、商品の認知度と理解度を高めるとともに、「BELISTA」ファンの拡大、お客さま満足度の向上を図り、市場における優位性を確立してまいります。

都心〜郊外のエリアバランスの確保を基本とし、準都心、近郊エリアを中心に短期、中期的な事業期間での回転を重視したプロジェクトへの取り組みに重点を置いてまいります。

商品企画力の向上、コスト競争力の強化を図るべく三菱地所との協働を進めてまいります。

 ⅱ)不動産仲介事業、プロパティマネジメント事業

   〜リテール部門の強化・拡大に向けた基盤整備を進めるとともに、藤和不動産流通サービスと三菱地所リアルエステートサービスの連携強化を図ります。〜

不動産仲介事業は、グループの情報力を活かし法人仲介、マンションの買い替え、賃貸仲介等各事業分野に幅広く取り組んでおります。リテール部門については、量的な拡大に向け、社内基盤の整備を図ってまいります。

プロパティマネジメント事業は住宅系を主体に、賃貸管理戸数の維持・拡大によるスケールメリットを

追及すると共に、取扱単価・料率の向上に向けた取り組みを強化してまいります。

ⅲ)新規事業(宅地造成事業・賃貸住宅開発事業)

〜マンション事業に次ぐ収益の柱とすべく、住宅関連領域を中心とした新規事業分野に取り組んでまいります。〜

マンションとの複合開発や単独開発による宅地造成事業の検討を行い、事業メニューの拡大を目指します。

賃貸住宅の開発は、今後の経済情勢および賃貸住宅市場の動向等を慎重に検証のうえ、具体的な案件の検討を行ってまいります。  





出典: 三菱地所レジデンス株式会社、2009-03-31 期 有価証券報告書