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セクション一覧

第2【事業の状況】

1【業績等の概要】

(1)業績

当連結会計年度(平成21年4月1日〜平成22年3月31日)のマンション事業を取り巻く環境は、所得や雇用環境の先行き不安による消費マインドの低迷から、依然厳しい状況が続いております。

しかしながら、住宅ローン減税の大幅拡充や贈与税非課税枠の拡大などの政策支援に加え、デベロッパー各社による販売価格の見直しにより在庫調整が進み、実需を中心とした住宅需要は堅調に推移してまいりました。

当社におきましては、主力のマンション分譲事業において売上計上戸数が前期比で大幅に増加し、売上高が増加しました。また、前期におけるたな卸資産の評価損計上により、当連結会計年度の営業利益、経常利益ともに前期比で大幅に改善しております。

その結果、当連結会計年度の業績は、売上高163,698百万円(前期比46.9%増)、営業利益3,326百万円(前期は営業損失22,577百万円)、経常利益835百万円(前期は経常損失27,237百万円)、当期純利益1,037百万円(前期は当期純損失38,438百万円)となりました。

 

事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。

 

①不動産販売事業

当セグメントの主力であるマンション分譲事業の当連結会計年度における売上計上戸数は、4,208戸(前期比1,230戸増)となりました。実需を中心とした堅調な住宅需要により、モデルルームへの来場者数、契約件数が回復傾向にあり、売上計上戸数の増加につながっております。しかしながら、所得や雇用環境の先行き不安によって、依然消費マインドは低迷しており、厳しい事業環境が続いております。

また、当連結会計年度においては、用地取得費、建築工事費の原価の上昇分を販売価格に転嫁することが困難な状況にありましたが、前年同期におけるたな卸資産の評価損計上により、営業利益は前期比で大幅に改善しております。

その結果、当セグメントの業績は、売上高153,568百万円(前期比52.0%増)、営業利益2,139百万円(前期は営業損失23,020百万円)となりました。

なお、当連結会計年度のマンション完成在庫は807戸(前期比200戸減)となりました。

 

②仲介事業

法人仲介におきましては、景気の先行き不安や、不動産に対する新規融資が困難な環境にあった影響により、未だ回復の兆しが見えず厳しい状況が続いております。一方、リテール仲介におきましては、実需層を中心に仲介件数は改善してきておりますが、1件あたりの取引単価は低下しており、厳しい事業環境が継続しております。

その結果、当セグメントの業績は、売上高3,471百万円(前期比2.6%減)、営業利益406百万円(前期は営業損失3百万円)となりました。

 

③リゾート事業

当セグメントにおきましては、新アトラクションや新イベントの導入により、那須ハイランドパークの来場者数が増加するなど好調に推移し、売上高3,393百万円(前期比4.9%増)、営業利益448百万円(前期比46.9%増)となりました。

 

④その他事業

当セグメントにおいては概ね好調に推移し、売上高3,265百万円(前期比8.4%減)、営業利益321百万円(前期比58.5%増)となりました。

 

(2)キャッシュ・フロー 

当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主に売上計上によるたな卸資産の減少により10,035百万円のネット収入額(前期は29,166百万円のネット支払額)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に固定資産の取得により631百万円のネット支払額(前期は5,369百万円のネット収入額)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは 主に借入金の返済により2,173百万円のネット支払額(前期は1,337百万円のネット支払額)となりました。

以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から7,230百万円増加し、52,802百万円となりました。 

 

2【生産、受注及び販売の状況】

 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模および受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

 販売の状況を事業のセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

 

当連結会計年度

(自 平成21年4月1日

至 平成22年3月31日)

売上高(百万円)

前年同期比(%)

不動産販売事業

 

 

中高層住宅

141,169

48.2

その他

12,398

113.1

仲介事業

3,471

△2.6

リゾート事業

3,393

4.9

その他事業

3,265

△8.4

合計

163,698

46.9

 (注)1.セグメント間の取引については相殺消去をしております。

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 なお、参考として当社単体の中高層住宅(マンション分譲事業)における用地仕入、新規供給、期中契約の状況をを金額または戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

 

第55期

(自 平成21年4月1日

至 平成22年3月31日)

数量

前年比較増減

用地仕入高(百万円)

30,919

△4,968

新規供給戸数(戸)

3,407

△364

期中契約高(百万円)

130,307

11,648

 

 

 

3【対処すべき課題】

 

首都圏のマンション分譲市場においては、契約率が向上するなど、事業環境の改善の兆しも見られますが、地方圏における市況回復は遅れており、今後も景気・経済情勢など外部環境の動向には引き続き予断を許さない状況が続くものと思われます。

このような状況の中で、当社は顧客・マーケットのニーズをより的確に把握できるよう努力し、コア事業であるマンション分譲事業を安定して発展、成長させ、企業価値の向上に努めて参ります。 

 

 

 

 

 

4【事業等のリスク】

当社グループの事業および業績(経営成績、財政状態)等に関し、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主な事項について記載しております。なお、当社グループは、これらの事項の可能性を認識した上で、発生の回避および発生した場合の対応に努める所存であります。また、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢の動向

主力事業であるマンション分譲事業は、景気動向、個人所得等の動向、住宅ローン金利の動向、競合他社の供給や価格動向等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、マンション分譲事業の原価となる土地については地価高騰による取得価格の上昇、建築工事費についても原材料や人件費の高騰が当社業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 金利の変動 

主力事業であるマンション分譲事業の事業資金については、親会社の三菱地所株式会社の他、金融機関等から調達しております。従いまして、想定を上回って借入金利が上昇した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 不動産関連法制の変更

当社グループの行う事業には、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法、建物の区分所有に関する法律、金融商品取引法等の各種法規制があり、これらの法規制の改廃や新設によっては、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。 

(4) 不動産関連税制の変更

不動産関連税制が変更され、不動産の取得・売却時のコスト増加または住宅購入顧客の購買意欲の減退等につながる場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 近隣住民との紛争

マンション開発に際しては、建築基準法等の法律や行政の指導要項等、開発に必要な許認可を取得することに加え、近隣住民の方々と誠意をもって協議しております。然しながら協議の結果によっては、必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発計画等に変更が生じることも想定されます。その場合、当社グループの事業や業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 天災、人災、施工者破綻等

主力事業であるマンション分譲事業においては、売上計上がお客さまへのマンション引き渡し時となります。当社においては、引き渡し時期が下半期に集中していることから、売上高、営業利益、経常利益ともに下半期に偏重しておりますので、業績を判断する際には留意する必要があります。従いまして、地震、風水害等の自然災害や事故、火災等の人的災害、施工業者の破綻など予期し得ない事態の発生による建築工期の遅延など、不測の事態により引き渡し時期が期末を超える場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

5【経営上の重要な契約等】

(1)株式交換

 当社は平成21年2月5日開催の取締役会決議に基づき、三菱地所株式会社との間で、今後も当面続くであろう厳しい事業環境を踏まえて、当社と三菱地所株式会社との戦略的な一体性と機動性をこれまで以上に高めることにより、事業体制を再構築していく必要性があるとの認識に至り、平成21年2月5日に株式交換契約を締結し、同年4月30日に株式交換を実施致しました。

 株式交換の概要は、以下のとおりであります。

①株式交換の内容

三菱地所株式会社を完全親会社とし、当社を完全子会社とする株式交換。

②株式交換の日

 平成21年4月30日

③株式交換の方法

 当社の株主(三菱地所株式会社を除く。以下本号において同じ。)に対して、その所有する当社の株式に代わり、効力発生日の前日の最終の当社の株主名簿に記載又は記録された当社の株主が所有する株式数の合計に、交換比率を乗じた数の三菱地所株式会社の普通株式を交付し、これ以外の財産を交付致しません。なお、当社のC種優先株式及びD種優先株式については、三菱地所株式会社が発行済株式の全てを保有しているため、株式交換による三菱地所株式会社の普通株式の割当てを行わないものと致します。

④株式交換比率

  普通株式      当社:三菱地所株式会社=1:0.042

  A種優先株式   当社:三菱地所株式会社=1:0.585

  B種優先株式   当社:三菱地所株式会社=1:0.316

  E種優先株式   当社:三菱地所株式会社=1:0.572

⑤株式交換比率の算定根拠

 株式交換比率の算定にあたって、当社は野村證券株式会社を、三菱地所株式会社はみずほ証券株式会社をそれぞれの第三者算定機関として選定いたしました。

 野村證券株式会社は、当社と三菱地所株式会社の普通株式の交換比率について、市場株価平均法、ディスカウンテッド・キャッシュフロー法(以下「DCF法」)を用いて算定し、A種・B種及びE種優先株式の交換比率について、各算定手法での普通株式価値をもとに、野村證券株式会社の評価モデルによる各種優先株式の経済的価値を分析し、三菱地所株式会社の各算定手法での株式価値を用いて算定しております。

 みずほ証券株式会社は、当社と三菱地所株式会社の普通株式について、市場株価基準法、DCF法を用いて算定し、A種・B種及びE種優先株式の交換比率について、三項格子モデル法によるオプション価値評価法と、三菱地所株式会社の普通株式の交換比率の算定で用いた手法の算定結果を用いて算定しております。

これらの算定結果を参考に当事者間で協議し株式交換比率を決定致しました。

⑥株式交換完全親会社の概要(平成22年3月31日現在)

  資本金    141,373百万円

  事業内容   不動産業

  設立年月日  昭和12年5月7日

  本店所在地  東京都千代田区大手町一丁目6番1号

 

 

(2)会社分割(簡易分割・略式分割)による住宅分譲事業統合の基本方針

 当社は、本年3月25日開催の取締役会において、三菱地所グループ内の住宅分譲事業を強化するため、会社分割された三菱地所株式会社と三菱地所リアルエステートサービス株式会社の当該事業を当社が承継する基本方針につき決議いたしました。会社分割の要旨は次のとおりです。

①スケジュール

 平成22年秋          会社分割契約締結

 平成23年1月1日(予定)   会社分割期日

②会社分割の方式

 三菱地所株式会社および三菱地所リアルエステートサービス株式会社を分割会社とし、当社を承継会社とする吸

 収分割。その他事項については、現段階では確定しておりません。

 

 

(3)その他経営上の重要な契約等

 当連結会計年度において、上記以外に経営上の重要な契約等の決定または締結はありません。

 なお、当社のマンション分譲事業について、仕掛販売用不動産に計上しているものの他、特別目的会社(SPC)と前連結会計年度までに売買契約を締結し、竣工後に購入を予定しているものが以下の通りあります。

所在地 

金額(百万円)

購入予定

神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 

5,693

平成24年8月

神奈川県横浜市神奈川区新子安1丁目 

6,489

平成24年3月

神奈川県相模原市大山町 

932

平成22年9月

神奈川県相模原市大山町 

825

平成22年12月

神奈川県相模原市大山町 

1,266

平成22年9月

神奈川県相模原市大山町 

1,096

平成22年12月 

(注)上記金額は消費税等を含んでおります。

 

 

6【研究開発活動】

 該当事項はありません。

7【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

 文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、230,407百万円で前連結会計年度(以下「前期末」)比35,494百万円(13.3%)の減少となりました。流動資産は191,410百万円で前期末比35,255百万円(15.6%)の減少、固定資産は38,997百万円で前期末比239百万円(0.6%)の減少となりました。

流動資産減少の主な要因は、マンション分譲事業が順調に推移したことによるたな卸資産の減少であります。

固定資産減少の主な要因は、有形固定資産の減価償却による減少であります。

当連結会計年度末の負債の合計は、215,404百万円で前期末比36,549百万円(14.5%)の減少となりました。流動負債は195,120百万円で前期末比30,788百万円(18.7%)の増加、固定負債は20,284百万円で前期末比67,337百万円(76.9%)の減少となりました。

有利子負債は、既存借入の返済等により、前期末比2,148百万円(1.2%)減少の178,853百万円となりました。短期借入金は前期末比65,466百万円(67.8%)の増加、長期借入金は前期末比67,614百万円(80.1%)の減少となっております。

当連結会計年度末の純資産は、当期純利益の計上等により、前期末比1,054百万円(7.6%)増加の15,003百万円となりました。

この結果、自己資本比率は前期末の5.2%に対し、6.5%となりました。

(2) 経営成績 

 当連結会計年度(平成21年4月1日〜平成22年3月31日)のマンション事業を取り巻く環境は、所得や雇用環境の先行き不安による消費マインドの低迷から、依然厳しい状況が続いております。

しかしながら、住宅ローン減税の大幅拡充や贈与税非課税枠の拡大などの政策支援に加え、デベロッパー各社による販売価格の見直しにより在庫調整が進み、実需を中心とした住宅需要は徐々に回復してまいりました。

当社におきましては、主力のマンション分譲事業において売上計上戸数が前期比で大幅に増加し、売上高が増加しました。また、前期におけるたな卸資産の評価損計上により、当連結会計年度の営業利益は前期比で大幅に改善しております。 

その結果、当連結会計年度の業績は、売上高163,698百万円(前期比46.9%増)、営業利益3,326百万円(前期は営業損失22,577百万円)となりました。

また、営業外損益において支払利息やシンジケートローン手数料が減少し、特別損益においては過去の開発事業の精算益を計上したことから、経常利益835百万円(前期は経常損失27,237百万円)、当期純利益1,037百万円(前期は当期純損失38,438百万円)となり、前期比で大幅に改善いたしました。 

(3) キャッシュ・フロー

当期の営業活動によるキャッシュ・フローは、主に売上計上によるたな卸資産の減少により10,035百万円のネット収入額(前期は29,166百万円のネット支払額)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に固定資産の取得により631百万円のネット支払額(前期は5,369百万円のネット収入額)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、主に借入金の返済により2,173百万円のネット支払額(前期は1,337百万円のネット支払額)となりました。

以上の結果、現金及び現金同等物は、期首から7,230百万円増加し、52,802百万円となりました。

(4) 会社の経営の基本方針 

当社は、「培われた知恵と豊かな創造力をもとに、人と自然の明日を見つめ、お客さまの求めるものをともに喜びをもって提供し続ける」という企業理念ならびに「すべては、お客さまの笑顔のために。」というコーポレートステートメントの下、お客さまへの良質なマンションの供給を通じて快適な住環境を提案し、「住」を核とする都市再生・環境創造を積極的に進めることで、社会に貢献する企業を目指し、お客さまにやすらぎや憩いを感じていただける、親しみやすいマンションづくりに取り組んでおります。

一昨年秋以降の金融市場の混乱と信用収縮、これに伴う景気の悪化、更には今後も当面続くであろうこの厳しい事業環境を踏まえて、当社と三菱地所株式会社との戦略的な一体性と機動性をこれまで以上に高めることにより、事業体制を再構築していく必要性があるとの認識に至り、昨年4月30日を効力発生日とする株式交換により三菱地所株式会社の完全子会社となり、更には、三菱地所グループの住宅分譲事業機能を集約し住宅分譲事業の競争力強化・収益力の最大化を図るため、本年3月25日開催の取締役会において、会社分割された三菱地所株式会社と三菱地所リアルエステートサービス株式会社の当該事業を当社が承継する基本方針につき決議いたしました。この統合により、普及価格帯から高価格帯マンションまでの幅広い商品ラインナップにおいて事業展開を図るとともに、お客さまのニーズや社会からの要請に応え、住まいの多様な価値を実現し、顧客から常に選ばれるサービス、商品を提供していくことを目指します。 

(5) 目標とする経営指標

平成23年3月期の経営指標として、以下の目標を定めております。

・売上計上戸数 3,600戸

・営業利益(連結) 4,400百万円

(6) 長期的な経営戦略と対処すべき課題 

一昨年のリーマンショック以降の厳しい市況が改善の兆しを見せ、市場の需給バランスが回復しつつある一方、国内の人口減少と都心への人口流入、ライフスタイル、世帯構成の変化、顧客ニーズの多様化など、市場の構造変化が起こっており、今後は一定の市場ボリュームの中で、より事業品質の向上が求められていくことが予想されます。 

このような事業環境の中、より競争の激しい市場で勝ち残っていくためには、住宅分譲事業の競争力の強化・収益力の最大化を図ることが必要であるとの認識に至り、三菱地所グループの住宅分譲事業機能を集約した製販一体の体制整備を図ります。

なお、今後の業務運営に関する基本方針等は以下のとおりです。  

ⅰ)マンション分譲事業

〜当社グループおよび三菱地所グループによるマンション分譲業界におけるトップグループの地位を確立するとともにマンション事業の収益力強化を図ります。〜

① 商品の認知度と理解度を高めるとともに、お客さま満足度の向上を図り、市場における優位性を確立してまいります。

② 都心〜郊外のエリアバランスの確保を基本とし、準都心、近郊エリアを中心に短期、中期的な事業期間での回転を重視したプロジェクトへの取り組みに重点を置いてまいります。

③ 商品企画力の向上、コスト競争力の強化を図るべく三菱地所株式会社との協働を進めてまいります。

 ⅱ)不動産仲介事業、プロパティマネジメント事業

〜リテール部門の強化・拡大に向けた基盤整備を進めるとともに、藤和不動産流通サービス株式会社と三菱地所リアルエステートサービス株式会社の連携強化を図ります。〜

① 不動産仲介事業は、グループの情報力を活かし法人仲介、マンションの買い替え、賃貸仲介等各事業分野に幅広く取り組んでおります。リテール部門については、量的な拡大に向け、社内基盤の整備を図ってまいります。

② プロパティマネジメント事業は住宅系を主体に、賃貸管理戸数の維持・拡大によるスケールメリットを追及すると共に、取扱単価・料率の向上に向けた取り組みを強化してまいります。

ⅲ)新規事業(宅地造成事業・賃貸住宅開発事業)

〜マンション事業に次ぐ収益の柱とすべく、住宅関連領域を中心とした新規事業分野に取り組んでまいります。〜

① マンションとの複合開発や単独開発による宅地造成事業の検討を行い、事業メニューの拡大を目指します。

② 賃貸住宅の開発は、今後の経済情勢および賃貸住宅市場の動向等を慎重に検証のうえ、具体的な案件の検討を行ってまいります。

  





出典: 三菱地所レジデンス株式会社、2010-03-31 期 有価証券報告書