第２ 【事業の状況】
１ 【業績等の概要】
(1) 業績
当連結会計年度のわが国経済は、設備投資の増加等により企業業績の好調が持続し、個人消費も持ち直しの兆しがうかがえるなど、全体的に回復は底堅く推移いたしましたが、本格的なデフレの脱却にはまだ時間を要する情勢にあります。
当不動産業界におきましては、マンション供給量は引き続き高水準で推移し、マーケットにおける競争が激化したことに加え、土地・建築コストが上昇傾向にあるなど、事業環境は厳しさを増してまいりました。
また、平成18年３月期からの減損会計の本格適用、金融情勢の変化など当社グループを取り巻く外部環境が大きく変化いたしました。
このような経営環境のもと、当社グループの再建加速化が急務となったことから、当連結会計年度におきまして減損会計を早期適用するとともに、事業再構築に向け新たに「事業再生計画」を策定いたしました。その内容は、コア事業（マンション分譲事業、マンション管理事業、不動産仲介事業、入居者向けサービス事業）への集中による収益力・競争力の強化とノンコア事業（不動産賃貸事業、ゴルフ場事業、海外事業、ホテル事業等）からの撤退による資産内容の健全化であります。
このノンコア事業からの撤退に伴う保有資産の売却および関係会社投融資等の処理に際して発生した損失を処理するため、㈱産業再生機構の支援を受けて、取引金融機関から金融支援（債務免除1,034億79百万円および借入金の株式化300億円）をいただき、株主の皆さまにご承認いただいた約99.2％の資本減少（645億46百万円）および発行済優先株式の50％無償消却を実施いたしました。さらに、自己資本の増強、信用力の向上を図るため、オリックス㈱と資本提携契約を締結し、平成17年３月に229億99百万円の第三者割当増資を実施いたしました。これらの結果、当連結会計年度末の連結自己資本は537億22百万円を確保いたしました。
当連結会計年度における営業収入は、主として当社のマンション分譲が好調に推移したこと、および平成16年３月に連結子会社となった扶桑レクセル㈱の業績が新たに寄与したことにより、4,506億51百万円（前年同期比32.3％増）となりました。
利益面につきましては、「事業再生計画」に基づくノンコア事業からの撤退に伴い発生した損失の処理および金融支援実施などにより、経常損益は260億32百万円、当期純損益は1,016億16百万円のそれぞれ損失となりました。
① 不動産販売事業
マンション分譲事業につきましては、当社グループの全国でのマンション供給戸数は27年間連続トップを堅持いたしました。また、グループ連携による組織的な販売体制の強化などにより、当連結会計年度のマンション契約高は13,884戸、5,047億79百万円を達成し、前連結会計年度に比べ6,428戸、2,292億70百万円の大幅増加となりました。
営業収入につきましては、マンション売上高4,000億13百万円（11,353戸）を主体に、4,168億36百万円（前年同期比1,024億48百万円、32.6％増）となりました。
② 不動産賃貸事業およびその他事業
不動産賃貸事業につきましては、「事業再生計画」に基づくノンコア事業からの撤退に伴い、賃貸用不動産の売却を進めたことにより、営業収入は134億86百万円（前年同期比7.2％減）となりました。
その他事業につきましては、マンション管理事業、不動産仲介事業等のストック事業の増加により、営業収入は203億29百万円（前年同期比74.2％増）となりました。
(2) キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における連結ベースの「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ587億16百万円増加し、895億66百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は947億49百万円（前年同期は74億59百万円の増加）となりました。これは、マンション事業が順調に推移し、たな卸不動産が減少したことなどによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、投資活動による資金の増加は885億35百万円（前年同期は255億56百万円の増加）となりました。これは、賃貸用固定資産の売却および投融資の回収などによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は1,209億円（前年同期は306億55百万円の減少）となりました。これは、営業活動および投資活動で獲得した資金を借入金の返済に充てたことによるものであります。
２ 【契約及び販売の状況】
(1) 契約実績
最近における不動産販売事業の契約実績（前連結会計年度および当連結会計年度の営業収入寄与分）は次のとおりであります。
|
区分
|
前連結会計年度
(自 平成15年４月１日
至 平成16年３月31日)
|
当連結会計年度
(自 平成16年４月１日
至 平成17年３月31日)
|
||
|
戸数または面積
|
金額(百万円)
|
戸数または面積
|
金額(百万円)
|
|
|
マンション
|
6,833戸
|
251,823
|
10,533戸
|
369,074
|
|
建売住宅
|
106,211㎡
|
2,449
|
173,437㎡
|
2,536
|
|
土地・建物
|
22,005㎡
|
5,713
|
3,102,984㎡
|
13,074
|
|
その他
|
25,843㎡
|
89
|
992,481㎡
|
181
|
|
合計
|
6,833戸
154,059㎡
|
260,076
|
10,533戸
4,268,903㎡
|
384,867
|
(注) １ 「建売住宅」は住宅地、「土地・建物」は一括販売の不動産、「その他」は分譲用レジャー用地等であります。なお、「(2) 販売実績」も同様の表示であります。
２ 「戸数または面積」のうち㎡表示は土地の面積であります。また、上記金額には消費税等を含んでおりません。なお、「(2) 販売実績」も同様の表示であります。
(2) 販売実績
① 販売経路
首都圏をはじめとする大都市圏、地方中核都市において、一般顧客を対象に営業を展開しております。
② 営業収入の状況
営業収入の実績内訳は次のとおりであります。
|
前連結会計年度
(自 平成15年４月１日
至 平成16年３月31日)
|
当連結会計年度
(自 平成16年４月１日
至 平成17年３月31日)
|
||||
|
物件名
|
戸数または面積
|
金額(百万円)
|
物件名
|
戸数または面積
|
金額(百万円)
|
|
不動産販売高
|
|
|
不動産販売高
|
|
|
|
マンション
|
|
|
マンション
|
|
|
|
L.M.セントワーフ横濱
|
499戸
|
15,642
|
G.F.用賀
|
193戸
|
13,461
|
|
L.S.府中シティタワー
|
245
|
11,097
|
L.M.横濱元町キャナリシア
|
306
|
12,459
|
|
L.H.田端不動坂
|
156
|
10,472
|
L.T.大島
|
287
|
12,362
|
|
G.G.武蔵野
|
209
|
8,605
|
L.S.Q.立川レジデンス
|
241
|
10,233
|
|
L.G.船橋夏見台
|
194
|
7,041
|
L.M.大阪スカイタワー
|
233
|
10,049
|
|
L.M.茨木ヒルズ
|
186
|
6,806
|
L.S.Q.鶴見緑地
|
243
|
8,400
|
|
L.S.中野中央
|
118
|
6,396
|
L.S.P.根岸ベイアーク
|
187
|
6,953
|
|
L.T.竹の塚ガーデン
|
166
|
6,277
|
L.G.上福岡
|
227
|
6,746
|
|
L.T.R.本鵠沼ガーデンコート
|
161
|
5,792
|
L.G.城東
|
194
|
6,556
|
|
L.T.葵
|
116
|
5,203
|
L.X.G.新浦安
|
185
|
6,379
|
|
L.G.東別院
|
127
|
4,453
|
L.X.P.京王堀之内
|
169
|
5,231
|
|
L.T.仙台広瀬
|
131
|
4,259
|
L.H.横濱新子安
|
129
|
4,946
|
|
L.G.稲毛海岸
|
115
|
4,194
|
L.S.蒲田アクロスフォート
|
128
|
4,893
|
|
L.T.五反田
|
82
|
3,807
|
L.G.目白オークレジデンス
|
70
|
4,541
|
|
L.P.三河安城
|
117
|
3,537
|
L.S.立石
|
121
|
4,418
|
|
その他
|
5,524
|
201,551
|
その他
|
8,440
|
282,377
|
|
小計
|
8,146
|
305,141
|
小計
|
11,353
|
400,013
|
|
建売住宅
|
|
|
建売住宅
|
|
|
|
観月坂物件
|
3,609㎡
|
357
|
観月坂物件
|
13,291㎡
|
782
|
|
その他
|
113,023
|
3,044
|
その他
|
166,594
|
1,950
|
|
小計
|
116,632
|
3,402
|
小計
|
179,885
|
2,732
|
|
土地・建物
|
|
|
土地・建物
|
|
|
|
L.S.武蔵中原
|
2,945㎡
|
1,255
|
ライオンズマークスタワー大山
|
3,342㎡
|
3,100
|
|
L.G.川崎中島
|
2,257
|
661
|
船橋工業団地
|
153,070
|
2,174
|
|
その他
|
17,343
|
3,837
|
その他
|
2,953,613
|
8,633
|
|
小計
|
22,546
|
5,754
|
小計
|
3,110,026
|
13,908
|
|
その他
|
25,843
|
89
|
その他
|
992,481
|
181
|
|
不動産販売計
|
8,146戸
165,021㎡
|
314,388
|
不動産販売計
|
11,353戸
4,282,393㎡
|
416,836
|
|
賃貸収入
|
|
14,526
|
賃貸収入
|
|
13,486
|
|
その他収入
|
|
11,669
|
その他収入
|
|
20,329
|
|
合計
|
8,146戸
165,021㎡
|
340,584
|
合計
|
11,353戸
4,282,393㎡
|
450,651
|
(注) １ L.M.はライオンズマンション、L.S.はライオンズステージ、L.H.はライオンズヒルズ、G.G.はグランジオ、L.G.はライオンズガーデン、L.T.はライオンズタワー、L.T.R.はライオンズテラス、L.P.はライオンズプラザ、G.F.はグランフォート、L.S.Q.はライオンズスクエア、L.S.P.はライオンズステーションプラザ、L.X.G.はレクセルガーデンおよびL.X.P.はレクセルプラッツァの略称であります。
２ 営業収入の10％以上を占める主要顧客はおりません。
３ 【対処すべき課題】
当社グループは、現在、平成20年３月までを対象とする「事業再生計画」の達成に取り組んでおり、主力のマンション分譲事業を軸に、マンション管理、不動産仲介、入居者向けサービス等の事業をコア事業と位置付け、今後は分譲事業（フロー事業）を高回転・省資金型モデルへ転換させる一方、管理事業、仲介事業を中核としたストック事業の競争力を高めることで、分譲事業のみに依存しない「両輪経営」へ転換してまいります。
一方、コア事業と関連性の薄いノンコア事業（不動産賃貸事業、ゴルフ場事業、海外事業、ホテル事業等）については原則撤退いたします。なお、ノンコア事業からの撤退については、当連結会計年度において計画通りほぼ完了しております。
平成18年３月期におきましては、グループ収益力の強化を経営課題として取り組んでまいります。
（マンション分譲事業）
当社、扶桑レクセル㈱、㈱グローベルスなどを含めたグループ全体で、今後もマンション供給戸数全国トップを堅持する方針です。
そして、当社は、名実ともに業界トップのマンションデベロッパーとしての地位を確固たるものにすべく、「新事業モデル」を確立することにより、事業キャッシュ・フローを最重視した、高回転・高収益・好循環型経営への転換を図ります。
主要な戦略は次のとおりです。
・仕入から竣工までの事業期間の短縮
・竣工時完売の原則の確立・遵守
・需要・市場に即した商品供給の徹底
（ストック事業）
マンション管理事業は、グループで管理戸数全国トップというストックを有しており、今後も戸数増加による成長を図ります。主要な戦略は次のとおりです。
・価格競争力の強化とサービス面における他社との差異化
・他社物件の管理受託強化
・工事受注の拡大
・グループ会社との連携強化
不動産仲介事業は、グループの分譲事業、管理事業が業界全国トップであるという優位性を活かして事業拡大を図ります。主要な戦略は次のとおりです。
・営業人員増員および新規出店による営業力強化
・買取仲介事業の積極展開
・グループ会社との連携強化
今後、グループ内の各事業間の連携を一層強化することで収益基盤を拡大し、収益の安定化および最大化を図り、業界全国トップのマンション総合事業会社を目指してまいります。
当社グループは、上記課題に対してグループ一丸となって対処することで業績の拡大と企業体質の強化を図り「事業再生計画」の達成に努めてまいります。
４ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性のある事項のうち、当連結会計年度末現在で重要と思われる事項を記載しております。このため、今後の経済状況および経営状況によっては、現在重要なリスク要因ではないと判断される事項が相対的に重要度が増すことや想定していない新たなリスク要因が発生する可能性があります。
また、将来に関する記載は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、今後の経済状況および経営状況によっては、異なる状況になる可能性があります。
(1) マンション事業
マンション事業は、開発用地の調査・取得から商品設計、建築、販売活動を経て売上代金の回収に至るまで長期間を要するプロジェクトであります。
また、建築確認等、開発に必要な許認可の取得や近隣にお住まいの方々へのご説明をはじめ、様々な手続きを必要とするとともに、事業に関わる関係者も金融機関、設計会社、建設会社等多方面にわたり、さらには用地の取得や工事代金の支払に要する資金も多額となります。
この間、不動産市況の変化や金利変動、事業関係者の状況変化によっては、開発計画の変更を招くことも想定され、その場合は当社の業績に影響を及ぼす場合があります。
① 近隣住民との紛争
マンションの開発に際しては、建築基準法、都市計画法その他行政の指導要綱等開発に必要な許認可を取得することに加えて、周辺地域の暮らしや景観との調和、自然環境の保護などに十分配慮し、近隣にお住まいの方々のご意見、ご要望を反映することに努めております。
しかしながら、近隣にお住まいの方々との協議の結果によっては、開発に必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発・販売計画に変更が生じることも想定され、その場合、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
② 地中障害、土壌汚染等による開発計画の変更、遅延
マンション開発用地の取得にあたっては、あらかじめ対象用地の地中埋設物や、生活環境にふさわしくない化学物質等の汚染の有無について可能な範囲で調査を実施しております。
また、開発用地の売買契約締結においては、当該リスクを排除するために売主へ瑕疵担保責任を負担させるなど、事業上のリスク回避に努めております。
しかしながら、予想外の損害が発生する場合や、発生した場合に売主の損害賠償責任の負担能力が欠落する等により、当初の開発計画の工程遅延、コストの増加等、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
③ 売主としての瑕疵担保責任
マンションの建築工事については、当社の基準により十分な建築技術を有する施工会社に発注を行うとともに、国の定める第三者評価機関による「住宅性能評価書」を全物件に取得するなど、分譲するマンションの品質や安全の確保に十分な対応を行っております。
しかしながら、分譲するマンションの建築状況に起因して発生する事故等により、売主として瑕疵担保責任に問われ、その結果、損害賠償責任による損失の発生、さらには会社の信用失墜を招く可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。
④ 不動産関連税制の変更
将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産保有および取得・売却時のコストの増加、また住宅購入顧客の購買意欲の減退等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 不動産関連法制の変更
将来において、建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制が変更された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 金利変動リスク
金融機関からの借入金につきましては、経済情勢や金融市場の変化に絶えず注意を払いながら、金利変動リスクの最小化に努めております。
また、将来的な金利の上昇局面も視野において、固定金利の導入やデリバティブなどによるコストの低減も常に検討をしております。
ただし、予期しない急激な金利の上昇等があった場合は、当社の業績に影響を及ぼす場合があります。
(3) 為替変動リスク
グループ事業にはオーストラリアにおける不動産開発事業も含まれており（同事業は「事業再生計画」に基づき今後撤退の方針）、売上・費用・資産を含む現地通貨建ての項目については、連結財務諸表の作成のために円換算しております。
換算時の為替レートにより、これらの項目は現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。
５ 【経営上の重要な契約等】
資本提携契約
|
相手方の名称
|
契約締結日
|
契約内容
|
契約期間
|
|
オリックス株式会社
|
平成17年１月31日
|
１ 当社の第三者割当増資引受
２ 当社の「事業再生計画」達成に対する協力
|
—————
|
融資枠設定契約
|
相手方の名称
|
契約締結日
|
契約内容
|
契約期間
|
|
オリックス株式会社
|
平成17年３月25日
|
当社に対しマンション開発用土地の仕入資金として総額200億円の融資枠設定
|
平成17年３月25日から平成20年４月１日以降の日で、個別貸付未払金が完済された日まで
|
６ 【研究開発活動】
特記事項はありません。
７ 【財政状態及び経営成績の分析】
当社グループは、「１ 業績等の概要」に記載のとおり、事業再構築に向け新たに「事業再生計画」を策定し、当連結会計年度におきまして、ノンコア事業（不動産賃貸事業、ゴルフ場事業、海外事業、ホテル事業等）からの撤退に伴う保有資産の売却および関係会社投融資等の処理を実施いたしました。
(1) 財政状態の分析
① 資産
（流動資産）
当連結会計年度末の流動資産は3,609億18百万円（前年同期比888億43百万円減）となりました。
このうち、たな卸不動産につきましては、2,421億91百万円と前連結会計年度末に比べて1,255億96百万円減少しておりますが、これは主に、マンション分譲事業が好調に推移しマンション完成商品が372億43百万円減少したこと、および未事業化土地の売却等により仕掛販売用不動産ならびに開発用不動産が合わせて902億94百万円減少したことなどによるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末の固定資産は691億54百万円（前年同期比2,311億43百万円減）となりました。
このうち、有形固定資産につきましては、361億42百万円と前連結会計年度末に比べて2,166億97百万円減少しておりますが、これは主として、当連結会計年度において減損会計を早期適用するとともに、「事業再生計画」に基づくノンコア事業からの撤退に伴う保有資産の売却によるものであります。
これらの結果、総資産は4,300億72百万円（前年同期比3,199億86百万円減）となり、資産内容は大幅に改善し健全化いたしました。
② 負債
当連結会計年度末の負債合計は、3,667億44百万円（前年同期比2,790億40百万円減）となりました。
このうち、有利子負債につきましては、2,239億14百万円と前連結会計年度末に比べて2,620億84百万円減少しておりますが、これは資産売却代金を返済に充当したことに加え、㈱産業再生機構の支援を受けて、取引金融機関から金融支援（債務免除1,034億79百万円、借入金の株式化300億円）を実施いただいたことによるものです。
③ 資本
当期純損益は1,016億16百万円の大幅な損失を計上いたしましたが、㈱ユーエフジェイ銀行を引受先とする借入金の株式化（デット エクイティ スワップ）による第三者割当増資300億円、およびオリックス㈱を引受先とする第三者割当増資229億99百万円の実施等により、当連結会計年度末の連結自己資本は537億22百万円（前年同期比404億円54百万円減）となりました。
(2) 経営成績の分析
① 営業収入
当連結会計年度の営業収入は、4,506億51百万円（前年同期比1,100億67百万円増）となりました。
このうち、主力のマンション分譲事業につきましては、当社の業績が好調に推移したことに加えて、前連結会計年度末に連結子会社となった扶桑レクセル㈱および㈱沖縄大京の業績が新たに寄与したことにより、マンション売上高は4,000億13百万円（前年同期比948億71百万円増）となりました。
② 営業損益、経常損益、当期純損益
「事業再生計画」に基づく未事業化土地等のたな卸不動産の売却に際して発生した損失を計上したことにより、当連結会計年度の営業損益は204億80百万円の損失（前年同期は180億58百万円の利益）、経常損益は260億32百万円の損失（前年同期は127億12百万円の利益）となりました。
また、債務免除益1,034億79百万円をはじめとした特別利益1,417億46百万円を計上する一方、減損会計の早期適用や「事業再生計画」に基づく一連の処理による特別損失2,169億61百万円を計上したことにより、当期純損益は1,016億16百万円の損失（前年同期は66億39百万円の利益）となりました。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
「４ 事業等のリスク」に記載しております。
(4) 今後の方針について
当社は、スポンサーであるオリックス㈱からの資金調達により、平成17年４月に㈱産業再生機構が保有する債権を全額返済いたしました。これにより、㈱産業再生機構の支援は全て完了しております。
今後、当社グループは、「３ 対処すべき課題」に記載のとおり、「事業再生計画」に取り組み、マンション分譲事業の収益力を向上させる一方、マンション管理事業、不動産仲介事業を中核としたストック事業の競争力を高めることで、フロー事業とストック事業の「両輪経営」に転換してまいります。
そして、この「事業再生計画」を早期に達成することにより、企業価値の向上に努めてまいります。
