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セクション一覧

第2 【事業の状況】

1 【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益が改善し、設備投資が増加するとともに、個人消費につきましても雇用と所得の改善を反映して緩やかに増加するなど、景気は本格的な回復に向けた動きとなりました。

当不動産業界におきましては、マンション供給量は引き続き高水準で推移し堅調な販売状況が持続したものの、都心部等マンション需要が旺盛な地域における事業用地の価格上昇に加え、金利上昇懸念など、マーケットそのものは楽観視できない状況が続いております。

このような状況の中、当社グループは、グループ経営を一層推進し、フロー事業のマンション分譲事業における収益力の強化とともに、ストック事業のマンション管理事業、不動産仲介事業等の収益拡大に取り組んでまいりました。

この結果、当連結会計年度の営業収入は4,343億2百万円(前年同期比3.6%減)となりましたが、営業利益は302億37百万円(前年同期は204億80百万円の損失)、経常利益は261億31百万円(前年同期は260億32百万円の損失)となりました。また、当期純利益につきましては、固定資産および投資有価証券の売却による特別利益ならびに固定資産の減損による特別損失を計上するとともに、当社において繰延税金資産を計上したことなどにより、318億99百万円(前年同期は1,016億16百万円の純損失)となりました。

 

事業の種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。
 なお、当連結会計年度より、従来「その他事業」に含めておりました「不動産管理事業」、「不動産仲介事業」および「請負工事事業」を区分表示し、「不動産賃貸事業」を「その他事業」に含めて表示する方法に変更しており、前連結会計年度を同様に区分した場合との比較を以下に記載しております。(詳しくは、「第5 経理の状況 1(1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報)」をご参照ください。)

 

  (事業別業績)

区分
前連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
増減
営業収入
(百万円)
営業利益
(百万円)
営業収入
(百万円)
営業利益
(百万円)
営業収入
(百万円)
営業利益
(百万円)
不動産販売事業
416,836
△23,092
363,398
26,993
△53,438
50,085
不動産管理事業
4,131
483
26,480
1,807
22,348
1,324
不動産仲介事業
8,431
1,242
7,888
1,226
△542
△15
請負工事事業
10,729
762
32,116
1,190
21,387
428
その他事業
18,803
3,071
13,240
1,325
△5,563
△1,745
消去又は全社
△8,280
△2,946
△8,821
△2,306
△540
640
合計
450,651
△20,480
434,302
30,237
△16,349
50,718

 

① 不動産販売事業

不動産販売事業につきましては、主力のマンション販売において、営業収入が9,828戸、3,544億10百万円(前年同期比456億3百万円減)となりましたが、当社グループの全国でのマンション供給戸数は28年間連続トップを維持するとともに、重要課題である収益力の強化に取り組んだことにより、マンション売上総利益率は17.2%(前年同期比3.5ポイント増)へ上昇し、同総利益は608億19百万円(前年同期比60億64百万円増)となりました。

この結果、不動産販売事業の営業収入は3,633億98百万円(前年同期比12.8%減)となりましたが、営業利益は収益力の向上と販売経費の削減効果により269億93百万円(前年同期は230億92百万円の損失)となりました。

 

② 不動産管理事業

 不動産管理事業につきましては、前連結会計年度末に連結子会社となった大京管理㈱の業績が新たに寄与したことに加え、管理受託戸数が堅調に増加したことにより、不動産管理事業の営業収入は264億80百万円(前年同期比540.9%増)、営業利益は18億7百万円(前年同期比274.0%増)となりました。

 

③ 不動産仲介事業

 不動産仲介事業につきましては、主に中古マンションを対象とする仲介業務において、㈱大京住宅流通が新規出店(5店舗)等の営業力の強化に取り組んだことにより、仲介収入は57億77百万円(前年同期比18億9百万円増)となりました。他方、新築マンションの販売代理収入は、受託物件数の減少により21億11百万円(前年同期比23億52百万円減)となり、この結果、不動産仲介事業の営業収入は78億88百万円(前年同期比6.4%減)、営業利益は12億26百万円(前年同期比1.3%減)となりました。

 

④ 請負工事事業

 請負工事事業につきましては、前連結会計年度末に連結子会社となった大京管理㈱の業績が新たに寄与したことに加え、受注が堅調に推移したことにより、請負工事事業の営業収入は321億16百万円(前年同期比199.3%増)、営業利益は11億90百万円(前年同期比56.2%増)となりました。

 

⑤ その他事業

 その他事業につきましては、賃貸収入が83億83百万円(前年同期比52億3百万円減)と大幅に減少したため、その他事業の営業収入は132億40百万円(前年同期比29.6%減)、営業利益は13億25百万円(前年同期比56.8%減)となりました。

 

(2) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における連結ベースの「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ122億93百万円減少し、772億73百万円となりました。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は306億2百万円(前年同期は947億49百万円の増加)となりました。これは、税金等調整前当期純利益271億55百万円の計上およびたな卸不動産の減少等による資金の増加があった一方、仕入債務の決済等による資金の減少があったことによるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、投資活動による資金の増加は168億13百万円(前年同期は885億35百万円の増加)となりました。これは、海外不動産の売却および投融資の回収などによるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は598億80百万円(前年同期は1,209億円の減少)となりました。これは、営業活動および投資活動で獲得した資金を借入金の返済に充てたことによるものであります。

 

2 【契約及び販売の状況】

(1) 不動産販売事業

① 契約実績

 

区分
前連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
戸数または面積
金額(百万円)
戸数または面積
金額(百万円)
マンション
13,884戸
504,779
10,593戸
380,140
建売住宅
173,573㎡
2,558
93,379㎡
759
土地・建物
4,096,607㎡
14,434
910,474㎡
7,217
合計
13,884戸
4,270,181㎡
521,772
10,593戸
1,003,853㎡
388,117

(注) 1 「建売住宅」は住宅地および戸建住宅、「土地・建物」はその他の不動産であります。なお、「② 販売実績」も同様の表示であります。

2 「戸数または面積」のうち㎡表示は土地の面積であります。また、上記金額には消費税等を含んでおりません。なお、「② 販売実績」も同様の表示であります。

 

② 販売実績

 

前連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
物件名
戸数または
面積
金額
(百万円)
物件名
戸数または
面積
金額
(百万円)
マンション
マンション
G.F.用賀
193戸
13,461
L.T.月島
282戸
17,645
L.M.横濱元町キャナリシア
306
12,459
E.L.世田谷
309
17,135
L.T.大島
287
12,362
L.浜田山セントマークス
193
15,618
L.S.Q.立川レジデンス
241
10,233
L.G.成増ヴィスタヒル 
376
12,394
L.M.大阪スカイタワー
233
10,049
L.M.コスタ・タワー浦和
174
7,791
L.S.Q.鶴見緑地
243
8,400
L.S.Q.塚口アバンティア
241
7,707
L.S.P.根岸ベイアーク
187
6,953
G.F.青淵閣
123
7,097
L.G.上福岡
227
6,746
L.G.千種アーススクエア
177
6,171
L.G.城東
194
6,556
L.X.G.ときわ台
155
5,605
L.X.G.新浦安
185
6,379
G.F.用賀
88
5,558
L.X.P.京王堀之内
169
5,231
L.G.武庫之荘イアス
158
5,478
L.H.横濱新子安
129
4,946
G.F.元住吉
112
5,396
L.S.蒲田アクロスフォート
128
4,893
L.T.上野黒門町
117
5,324
L.G.目白オークレジデンス
70
4,541
L.S.丸の内
121
4,751
L.S.立石
121
4,418
L.T.仙台青葉
161
4,671
その他
8,440
282,377
その他
7,041
226,062
11,353
400,013
9,828
354,410

 

前連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
物件名
戸数または
面積
金額
(百万円)
物件名
戸数または
面積
金額
(百万円)
建売住宅
建売住宅
観月坂物件
13,291㎡
782
フォレストガーデン
98,910㎡
727
その他
166,594
1,950
その他
15,635
766
179,885
2,732
114,545
1,494
土地・建物
土地・建物
ライオンズマークスタワー大山
3,342㎡
3,100
千歳船橋土地
5,421㎡
4,944
船橋工業団地
153,070
2,174
西葛西土地
876
1,139
その他
3,946,094
8,815
その他
1,197,684
1,410
4,102,507
14,090
1,203,982
7,493
合計
11,353戸
4,282,393㎡
416,836
合計
9,828戸
1,318,528㎡
363,398

(注) 1 G.F.はグランフォート、L.M.はライオンズマンション、L.T.はライオンズタワー、L.S.Q.はライオンズスクエア、L.S.P.はライオンズステーションプラザ、L.G.はライオンズガーデン、L.X.G.はレクセルガーデン、L.X.P.はレクセルプラッツァ、L.H.はライオンズヒルズ、L.S.はライオンズステージ、E.L.はエルザおよびL.はライオンズの略称であります。

2 営業収入の10%以上を占める主要顧客はおりません。

 

(2) 不動産管理事業

区分
前連結会計年度
(平成17年3月31日)
当連結会計年度
(平成18年3月31日)
増減
管理受託戸数(戸)
312,812
324,207
11,395

 

(3) 不動産仲介事業

   (営業収入内訳)

区分
前連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
当連結会計年度
(自 平成17年4月1日
至 平成18年3月31日)
増減
仲介収入(百万円)
3,968
5,777
1,809
販売代理収入(百万円)
4,463
2,111
△ 2,352
合計
8,431
7,888
△ 542

   

(4) 請負工事事業

区分
前連結会計年度
(平成17年3月31日)
当連結会計年度
(平成18年3月31日)
増減
受注残高(百万円)
9,461
11,354
1,892

 

(注) 1 当連結会計年度より事業区分の方法を変更しており、前連結会計年度を当連結会計年度と同様の事業区分とした場合との比較を記載しております。

2 上記金額はセグメント間取引を含んでおります。

3 上記金額には消費税等を含んでおりません。

 

3 【対処すべき課題】

当社グループは、平成16年9月に策定し、平成20年3月までを対象期間とした「事業再生計画」の達成に取り組んでおります。

その骨子は、主力のマンション分譲事業を軸に、マンション管理、不動産仲介、入居者向けサービス等の事業をコア事業と位置付け、今後は分譲事業(フロー事業)を高回転・省資金型モデルへ転換させる一方、管理事業、仲介事業を中核としたストック事業の競争力を高めることで、分譲事業のみに依存しない「両輪経営」へ転換することであります。

両輪経営推進の一環として、平成17年12月29日付で、当社グループにおけるストック事業の中核である大京管理㈱および㈱大京住宅流通の完全子会社化を実施いたしました。これによりグループ内の各事業間の連携をより一層強化し、グループ収益基盤の拡大およびグループ収益の安定化を図ってまいります。


 具体的な事業別の戦略は以下のとおりであります。

 

(フロー事業)

マンション分譲事業は、「量」から「質」への転換を行い、事業キャッシュ・フローを最重視した、高回転・高収益・好循環型の事業運営を図ってまいります。主要な戦略は次のとおりです。

 

・仕入から竣工までの事業期間の短縮

・竣工時完売体制の確立

・需要および市場に即した商品供給の徹底

 

(ストック事業)

マンション管理事業は、グループで管理戸数全国トップというストックを有しており、今後も戸数増加による成長を図ってまいります。主要な戦略は次のとおりです。

 

・価格競争力の強化とサービス面における他社との差異化

・グループ外からの管理受託強化

・工事受注の拡大

・グループ会社との連携強化

 

不動産仲介事業は、グループのマンション分譲事業、マンション管理事業が業界全国トップであるという優位性を活かして事業拡大を図ってまいります。主要な戦略は次のとおりです。

 

・営業人員増員および新規出店による営業力強化

・グループ会社との連携強化

 

当連結会計年度において、グループ経営理念に基づく新ブランド戦略を展開してまいりました。ブランドタグライン(ブランドの約束)として『Family  First.』を掲げ、マンションという住まいが、いきいきとした「家族の物語の舞台」であり続けることを願い、当社グループならではの提案を続け、実行していくことでグループ企業価値の向上を図ってまいります。

 

また、当社は平成17年6月より、経営の健全性、透明性、効率性の向上という観点から、最適なコーポレート・ガバナンスの構築を目指す一環として、委員会等設置会社へ移行いたしました(平成18年5月1日の会社法施行に伴い委員会設置会社になりました。以下同様。)。

この移行により、監督と業務執行を分離し、業務執行に対する牽制機能を強化する一方で、意思決定の迅速化を図るとともに、コンプライアンス体制を拡充しリスクマネジメントの強化に取り組んでおります。

 

4 【事業等のリスク】

当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性のある事項のうち、当連結会計年度末現在で重要と思われる事項を記載しております。このため、今後の経済状況および経営状況によっては、現在重要なリスク要因ではないと判断される事項が相対的に重要度を増すことや想定していない新たなリスク要因が発生する可能性があります。

また、将来に関する記載は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、今後の経済状況および経営状況によっては、異なる状況になる可能性があります。

当社グループは、これらの発生する恐れのあるリスクを識別・評価し、管理することにより、最適なリスク管理体制の構築に取り組んでまいります。

 

(1) 不動産市場リスク

当社グループの主力事業であるマンション分譲事業は、地価動向や競合他社の供給動向・価格動向の影響を受けやすく、また景気悪化、金利上昇、不動産関連税制の変更など経済情勢の変化があった場合には住宅購入顧客の購買意欲の減退や商品・保有資産の価値が減少する可能性があり、これらは当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(2) その他の市場リスク(金利・株価・為替動向)

当社グループの主力事業であるマンション分譲事業の事業資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、現行の金利水準が想定を上回って大幅に変動した場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

当社グループは、引き続き有利子負債の圧縮を図るとともに、資金調達方法の多様化に取り組むことにより、金利変動リスクの最小化に努めております。

また、当社グループは上場および非上場の株式を保有しております。全般的かつ大幅な株価下落が生じた場合には保有有価証券に評価損が発生し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

さらに、当社グループはオーストラリアに現地法人を保有しており(同事業は、「事業再生計画」に基づき、今後撤退の方針)、為替レートにより円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。

 

(3) 信用リスク

当社グループの主力事業であるマンション分譲事業は、施工会社との間で工事請負契約を締結して建物の建設工事を行っており、建設会社が信用不安に陥った場合には工期遅延等の問題が発生し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(4) 事業リスク

当社グループの主力事業であるマンション分譲事業は、開発用地の調査・取得から商品設計、建築、販売活動を経て売上代金の回収に至るまで長期間にわたるプロジェクトであり、かつ建築確認等の開発に必要な許認可の取得や近隣にお住まいの方々へのご説明をはじめ様々な手続きを必要とするため、以下に記載するリスク要因が想定されます。

 

① 近隣住民との紛争

マンションの開発に際しては、建築基準法、都市計画法その他関係する法令および行政の指導要綱等開発に必要な許認可を取得することに加えて、周辺地域の暮らしや景観との調和、自然環境の保護などに十分配慮し、近隣にお住まいの方々のご意見、ご要望を反映することに努めております。

しかしながら、近隣にお住まいの方々との協議の結果によっては、開発に必要な許認可を取得している場合においても、当初の開発・販売計画に変更が生じることも想定され、その場合、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

② 地中障害、土壌汚染等による開発計画の変更、遅延

マンション開発用地の取得にあたっては、あらかじめ対象用地の地中埋設物や、生活環境にふさわしくない化学物質等の汚染の有無について可能な範囲で調査を実施しております。

また、開発用地の売買契約締結においては、当該リスクを排除するために売主へ瑕疵担保責任を負担させるなど、事業上のリスク回避に努めております。

しかしながら、予想外の損害が発生する場合や、発生した場合に売主の損害賠償責任の負担能力が欠落する等により、当初の開発計画の工程遅延、コストの増加等、事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

③ 売主としての瑕疵担保責任

マンションの建築工事については、当社の基準により十分な建築技術を有する施工会社に発注を行うとともに、自社内における検査体制等の強化を図ることにより、分譲するマンションの品質や安全の確保に努めております。

しかしながら、分譲するマンションの建築状況などに起因し、売主として瑕疵担保責任に問われ、その結果、損害賠償責任による損失の発生、さらには会社の信用失墜を招く可能性があり、当社グループの業績に影響を与える場合があります。

 

④ 不動産関連法制の変更

将来において、建築基準法、都市計画法その他不動産関連法制が変更された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加等により、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(5) 法務リスク(個人情報の管理)

当社グループは、マンション購入顧客ならびに購入検討顧客やマンション管理業務における区分所有者等の多くの個人情報を保有しております。個人情報保護法にしたがって、個人情報の取扱いに関するルールを設けるなど体制の整備に取り組んでおりますが、不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ流出、漏洩するような事態が発生した場合、当社グループの信用失墜による売上の減少、損害賠償の発生など、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(6) システムリスク

コンピュータシステムについては、データのバックアップ確保等の安全対策を講じ万全を期しておりますが、不測のトラブルにより、システムが停止するといった障害が発生した場合には、当社グループの業務処理、営業活動に大きな影響を及ぼし、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

(7) 災害リスク

地震、風水害等の自然災害および事故、火災、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 

 

5 【経営上の重要な契約等】

資本提携契約

相手方の名称
契約締結日
契約内容
契約期間
オリックス株式会社
平成17年1月31日
1 当社の第三者割当増資引受
2 当社の「事業再生計画」達成に対する協力
—————

 

融資枠設定契約

相手方の名称
契約締結日
契約内容
契約期間
オリックス株式会社
平成17年3月25日
当社に対しマンション開発用土地の仕入資金として総額200億円の融資枠設定
平成17年3月25日から平成20年4月1日以降の日で、個別貸付未払金が完済された日まで

 

 

6 【研究開発活動】

特記事項はありません。

 

 

7 【財政状態及び経営成績の分析】

 

(1) 財政状態の分析

① 資産

(流動資産)

当連結会計年度末の流動資産は3,494億79百万円(前年同期比114億39百万円減)となりました。
 このうち、たな卸不動産は2,369億85百万円となり52億5百万円減少しておりますが、これは、マンション完成商品などの販売用不動産が246億16百万円減少し、仕掛販売用不動産が199億6百万円減少する一方、開発用不動産が393億16百万円増加したことによるものであります。
 また、有利子負債の返済等により現金及び預金が68億82百万円、未収入金の回収等によりその他流動資産が83億75百万円それぞれ減少し、主に当社が計上したことにより繰延税金資産が100億51百万円増加しております。

 

(固定資産)

当連結会計年度末の固定資産は514億7百万円(前年同期比177億47百万円減)となりました。
 このうち、有形固定資産は217億19百万円となり144億23百万円減少しておりますが、これは主に、従来共用資産として使用していた固定資産の保有目的を販売目的に変更したことによる減損損失の計上および振替、ならびに「事業再生計画」に基づくノンコア事業からの撤退に伴う海外不動産の売却などによるものであります。

 

② 負債

当連結会計年度末の負債合計は2,996億40百万円(前年同期比671億3百万円減)となりました。
 このうち、有利子負債は1,641億28百万円となり597億86百万円減少しておりますが、これは主に、営業活動により獲得した資金および資産売却代金等を返済に充てたことによるものであります。

 

③ 資本

当連結会計年度末の連結自己資本は910億80百万円(前年同期比373億58百万円増)となりました。これは主に、当期純利益318億99百万円の計上および連結子会社との株式交換(大京管理㈱および㈱大京住宅流通の完全子会社化)に伴う新株発行による資本剰余金の増加56億8百万円などによるものであります。
 この結果、当連結会計年度末の連結自己資本比率は22.7%(前年同期比10.2ポイント増)、1株当たり純資産額は93.26円(前年同期は△19.74円)となりました。

 

(2) 経営成績の分析

① 営業収入

当連結会計年度の営業収入は、不動産販売事業が534億38百万円、不動産仲介事業が5億42百万円、その他事業がノンコア事業からの撤退により賃貸用不動産を売却したことに伴い賃貸収入が大幅に減少したため55億63百万円のそれぞれ減収となりましたが、前連結会計年度末に連結子会社となった大京管理㈱の業績が新たに寄与したことなどにより、不動産管理事業が223億48百万円、請負工事事業が213億87百万円のそれぞれ増収となった結果、全体では4,343億2百万円(前年同期比163億49百万円減)となりました。

 

② 営業利益

当連結会計年度の営業利益は、主力のマンション販売の売上総利益率が13.7%から17.2%へと大幅に向上したことによる売上総利益の増益に加え、販管費の削減効果などにより302億37百万円(前年同期は204億80百万円の損失)となりました。

 

③ 経常利益

当連結会計年度の経常利益は、営業外収益26億82百万円(前年同期比16億30百万円減)ならびに営業外費用67億88百万円(前年同期比30億76百万円減)を計上した結果、261億31百万円(前年同期は260億32百万円の損失)となりました。

 

④ 当期純利益

当連結会計年度の当期純利益は、固定資産および投資有価証券の売却による特別利益75億65百万円ならびに固定資産の減損による特別損失65億41百万円を計上するとともに、主として当社が繰延税金資産を計上したことにより△76億69百万円の法人税等調整額を計上した結果、318億99百万円となりました。なお、前連結会計年度は、金融支援による債務免除益を計上する一方、減損会計の早期適用や「事業再生計画」に基づく一連の処理による大幅な特別損失を計上したため、1,016億16百万円の純損失となっております。

 

※ 各セグメントの業績概要につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要」をご参照ください。

 





出典: 株式会社大京、2006-03-31 期 有価証券報告書