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セクション一覧
第2【事業の状況】
1【業績等の概要】
(1)業績
  当連結会計年度のわが国経済は、企業業績の改善をはじめ、雇用情勢や個人消費にも明るさが見えはじめる
など、景気は緩やかな回復基調で推移いたしましたが、世界経済や原油価格の動向など、依然として先行き不透明な状態が続いており、個人の所得環境は依然として厳しく、消費者マインドにおいても盛り上がりに欠けるなど、本格的な回復には至らぬまま推移いたしました。
  不動産業界におきましては、お客様による立地や商品企画などに対する選別傾向が一段と強まってきたことに加え、引き続きの大量供給、所得不安などにより、厳しい状況が継続いたしました。
  また不動産管理業界は、都市部の高層・大規模などをはじめとしたマンションの多様化が進む中、防犯やIT化、サービスの高度化に対するご要望など、より付加価値の高い専門的なサービスが求められるようになりました。また、企業や投資家が保有するビルにおいては適切な維持管理に対するご要望に加え、一層のコスト削減が求められるなど、引き続き厳しい事業環境で推移いたしました。
  その他、中古住宅流通市場は、新規マンション分譲価格の下落傾向が緩和してきたことにより、中古成約価格の下落幅も縮小傾向となってきております。一方で、賃貸住宅市場は、J−REITをはじめとする不動産投資市場の拡大を背景に、都心エリアの新規賃貸マンションが大量供給され、高額賃貸住宅は稼働率が低下し、それとともに賃料も下落傾向となりましたが、一般ファミリータイプの賃貸住宅は比較的堅調に推移いたしました。
  このような事業環境のもと、新規のマンション分譲事業においては、市況に対する精緻なマーケティングと、『「永く」「楽しく」「安全」「快適」「調和」の5つのコンセプト』に基づく居住性能の向上に注力したことなどにより、販売が比較的好調に推移し、販売経費の効率的費消に努めるなど、戸建住宅分譲事業を含めた不動産販売事業全般において、計画を上回る業績となりました。その結果、当期の営業収益は1,908億3百万円(対前期比1.0%減)、経常利益は94億26百万円(同61.7%増)を計上いたしました。一方、資産の効率化を図ることを目的に保有賃貸資産等を売却し、固定資産売却損を特別損失に計上したことなどにより、当期純利益は25億18百万円(同21.7%増)を計上いたしました。
  不動産種類別セグメントの業績は、次のとおりであります。
①不動産販売事業
  マンション販売におきましては、一次取得者向けのマンション分譲を中心に営業活動を展開し『コスモひばりケ丘ザ・ガーデンズフォート』(東京都)、『コスモ川口ステーションフロント』(埼玉県)、『コスモヒルズ津田沼』(千葉県)、『コスモ横濱汐見台パークサイドヒルズ』(神奈川県)、『コスモ垂水旭が丘』(兵庫県)など、当期中に4,297戸(同603戸減)を引き渡したことにより、営業収益1,039億76百万円(同11.5%減)を計上いたしました。
  戸建住宅販売におきましては、『コスモアベニュー鎌倉岡本』(神奈川県)など、474区画(同60区画増)を引き渡したことにより、営業収益218億50百万円(同15.0%増)を計上いたしました。
  土地・建物販売におきましては、CRF事業における『コスモグラシア麻布十番』(東京都)、コンバージョン事業における『フォレシティ目白』(東京都)などを引き渡したことにより、営業収益146億28百万円(同88.6%増)を計上いたしました。
  その結果、不動産販売事業における営業収益は1,404億55百万円(同2.6%減)、営業利益は107億49百万円(同52.6%増)を計上いたしました。
②不動産管理事業
  不動産管理事業におきましては、マンションの管理戸数が前期末比6,827戸(同6.3%増)増加の115,894戸と堅調に推移したことに加え、管理運営業務の効率化に努めたことなどにより、営業収益179億6百万円(同4.3%増)、営業利益13億53百万円(同7.1%増)を計上いたしました。
③不動産賃貸事業
  不動産賃貸事業におきましては、マンションの転貸(サブリース)事業を中心に、新規物件の受託を積極的に展開いたしましたが、既存物件の解約などにより、営業収益107億4百万円(同1.1%減)、営業損失1億36百万円(同1億96百万円減)を計上いたしました。
④その他事業
・不動産仲介事業
  不動産仲介事業におきましては、地域に密着した営業活動を基本に、既分譲物件や新築買替え対応への注力などに取り組んでまいりましたが、取扱件数の減少や共同事業における販売提携(代理)が減少したことなどにより、営業収益18億95百万円(同14.7%減)を計上いたしました。
・工事事業
  工事事業におきましては、戸建住宅事業の拡大に伴い建築工事が増加したことや、モデルルームの設営及び受託管理物件の修繕・リフォーム等を行ったことなどにより、営業収益145億38百万円(同21.8%増)を計上いたしました。
  上記事業に加え、当社分譲物件のお客様に対するインテリア販売、たな卸資産の一時的賃貸、海外事業などによるものを合計した結果、その他事業におきましては、営業収益274億48百万円(同8.4%増)、営業利益15億27百万円(同38.0%増)を計上いたしました。
(2)キャッシュ・フロー
  当期末における連結ベースの現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、248億32百万円となりました。〔前期末は249億77百万円〕
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
  営業活動によるキャッシュ・フローは、主に税金等調整前当期純利益37億35百万円や減価償却費9億29百万円及び不動産特定共同事業預り金の増加100億円などの資金増加があった一方で、事業用地の仕入等が順調に進んだことによるたな卸資産の増加225億43百万円や仕入債務の減少9億83百万円などの資金減少があったことから60億62百万円の資金の減少となりました。〔前年同期は64億40百万円の減少〕
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
  投資活動によるキャッシュ・フローは、主に有形固定資産の売却による収入17億77百万円があった一方で、投資有価証券の取得による支出8億52百万円があったことなどから5億69百万円の資金の増加となりました。〔前年同期は30億20百万円の増加〕
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
  財務活動によるキャッシュ・フローは、主に長期借入金の調達による収入596億26百万円があった一方で、短期借入金の減少14億68百万円、長期借入金の返済により539億25百万円減少したことや配当金4億33百万円を支払ったことなどから37億6百万円の資金の増加となりました。〔前年同期は80億28百万円の減少〕
2【営業収益及び契約の状況】
(1)営業収益実績
 当連結会計年度の営業収益実績を事業の種類別セグメントごとに示すと、次のとおりであります。
区分
当連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
前年度増減
数量
金額
(百万円)
比率(%)
数量
金額
(百万円)
増減率
(%)
不動産販売事業
 
 
 
 
 
 
 
中高層住宅(戸)
4,297
103,976
54.5
△603
△13,502
△11.5
 
戸建住宅(区画)
474
21,850
11.5
60
2,843
15.0
 
土地・建物(棟)
5
14,628
7.7
2
6,873
88.6
 
(㎡)
30,582.3
 
 
△123,052.1
 
 
 
計(戸)
4,297
140,455
73.6
△603
△3,785
△2.6
 
    (区画)
474
 
 
60
 
 
 
(棟)
5
 
 
2
 
 
 
(㎡)
30,582.3
 
 
△123,052.1
 
 
不動産管理事業
 
 
 
 
 
 
 
不動産管理(戸)
115,894
17,906
9.4
6,827
736
4.3
 
(棟)
320
 
 
4
 
 
不動産賃貸事業
 
10,704
5.6
 
△116
△1.1
その他事業
 
 
 
 
 
 
 
不動産仲介
 
1,895
1.0
 
△327
△14.7
 
工事
 
14,538
7.6
 
2,599
21.8
 
その他
 
11,014
5.8
 
△154
△1.4
 
 
27,448
14.4
 
2,118
8.4
連結消去
 
△5,712
△3.0
 
△950
20.0
 
合計
 
190,803
100.0
 
△1,997
△1.0
 (注)1.上記の金額には消費税等は含まれておりません。
2.不動産販売高の数量はそれぞれ販売戸数・販売棟数・販売面積を表し、不動産管理収入の数量はそれぞれ管理戸数・管理棟数を表しております。
    3.不動産販売高の戸建住宅には、宅地分譲62区画、1,948百万円を含めております。
4.セグメント間の取引については相殺消去しております。
5.当期末時点の不動産販売事業における未契約完成在庫は207戸(中高層住宅)であります。
(2)期中契約高
 当連結会計年度の不動産販売事業・不動産仲介事業の期中契約高は、次のとおりであります。
区分
当連結会計年度
(自 平成16年4月1日
至 平成17年3月31日)
前年度増減
数量
金額
(百万円)
比率(%)
数量
金額
(百万円)
増減率
(%)
不動産販売事業
 
 
 
 
  
 
中高層住宅(戸)
4,293
108,764
72.7
△997
△24,233
△18.2
 
戸建住宅(区画)
527
23,997
16.0
162
7,095
42.0
 
土地・建物(棟)
7
15,221
10.2
4
9,144
150.5
 
(㎡)
36,310.5
 
 
△98,378.8
 
 
 
計(戸)
4,293
147,984
98.9
△997
△7,994
△5.1
 
    (区画)
527
 
 
162
 
 
 
(棟)
7
 
 
4
 
 
 
(㎡)
36,310.5
 
 
△98,378.8
 
 
不動産仲介事業
 
1,669
1.1
 
△355
△17.6
 
合計
 
149,653
100.0
 
△8,350
△5.3
 (注)1.上記の金額には消費税等は含まれておりません。
    2.不動産販売契約高の戸建住宅には、宅地分譲78区画、2,477百万円を含めております。
(3)契約残高
 当連結会計年度の不動産販売事業・不動産仲介事業の契約残高は、次のとおりであります。
区分
当連結会計年度
(平成17年3月31日現在)
前年度増減
数量
金額
(百万円)
比率(%)
数量
金額
(百万円)
増減率
(%)
不動産販売事業
 
 
 
 
 
 
 
中高層住宅(戸)
2,567
69,373
93.3
△4
4,788
7.4
 
戸建住宅(区画)
90
4,064
5.5
53
2,146
111.9
 
土地・建物(棟)
2
593
0.8
2
593
 
(㎡)
5,728.3
 
 
5,728.3
 
 
 
計(戸)
2,567
74,031
99.5
△4
7,528
11.3
 
   (区画)
90
 
 
53
 
 
 
(棟)
2
 
 
2
 
 
 
(㎡)
5,728.3
 
 
5,728.3
 
 
不動産仲介事業
 
340
0.5
 
△352
△50.8
 
合計
 
74,372
100.0
 
7,175
10.7
 (注)1.上記の金額には消費税等は含まれておりません。
    2.不動産販売契約残高の戸建住宅には、宅地分譲24区画、790百万円を含めております。
3【対処すべき課題】
(1)会社の経営の基本方針
  当社グループは経営方針として、『全ての判断の軸をお客様に置き、お客様に選ばれる商品やサービスを実現するため、社会やお客様とともに自分達も進化しつづける』『お客様の満足を高いレベルで獲得するため、グループ企業が高い志と目的を持ち、力を合わせて取り組む』『提供する商品やサービスに対するお客様の満足、企業価値に対する株主の皆様の期待と満足、仕事の社会的意義や働く環境に対する従業員の満足、の3つを同時追求する』の3点を掲げております。
  そして、カンパニーマインド『With Love』をキーワードとするお客様満足活動をグループ横断で推進しながら、住まいに関するニーズにトータルにお応えし、マンション分譲事業に加え、戸建住宅分譲事業、管理、賃貸、仲介、工事など幅広い事業展開を通して「お客様と一生お付き合いをさせていただく」ことを目指します。
(2)中長期的な会社の経営戦略および課題
  これまで8万6千戸を超える供給実績があります主力のマンション分譲事業につきましては、『「永く」「楽しく」「安全」「快適」「調和」の5つのコンセプト』に基づき、従来から「標準仕様書」を定め、高品質な住宅の供給に努めてまいりました。また、各現場での更なる品質管理強化を目的に、設計段階からお客様へのお引き渡しまで、建設工事過程における重要ポイントを現場で確認し、一貫した品質管理を体系的に行っていくQ.I.T(Quality  Inspection  Try)活動を展開しております。さらに、ご入居後のアフターサービスの充実を図るため、建物竣工後2〜3ヶ月間マンション内に工事関係者の職員が常駐し、入居されたお客様からの共用部・専有部に関する様々なご質問やご要望、各種手直し、修繕など、スピーディーな対応を行い、お客様から高い評価をいただいております。一方、当社分譲マンションの居住性能を分り易く開示、解説した「クオリティ・バイブル」をお客様へ配布することや建築工事中現場の見学会を実施することなど、お客様に性能・品質などをよりご理解いただくとともに、ホルムアルデヒド対策・躯体の耐久性の向上やバリアフリーといった、環境や人に優しい住空間の提供に努めてまいりました。
  戸建住宅分譲事業におきましては、事業規模並びに供給エリアを拡大するとともに、トヨタSW(スチールフレーム&ウッドパネル)工法による外断熱住宅の施工、子育て世代に重点をおいたプランニング、防犯ガラスの採用など、商品力の強化を図り、また、開発敷地内道路へのインターロッキング敷設や電線の地中埋設化による街並みづくりに取り組むなど、商品企画力の拡充に努めてまいりました。
  今後とも、不動産販売事業につきましては、防犯・セキュリティ対策をはじめ更なる居住性能の向上、品質管理体制やアフターサービスの充実、多様化するニーズを的確に反映した商品企画の拡充等に努め、お客様から高い評価を頂ける商品やサービスの提供を継続することによりお客様満足の更なる向上を目指すとともにブランドパワーの向上を図ってまいります。
  また、当事業は先行投資型の事業であり、投資時点での見極めが非常に重要になってくることから、不動産をあらゆる観点から理論的に検証するとともに、お客様のニーズを的確に捉えるマーケティングを徹底追求しております。今後につきましても、更にその精度の向上に努め、お客様にはこれまで以上に、立地、商品企画、価格等について十分なご理解をいただいた上で、ご購入いただきたいと考えております。
  不動産管理事業では、マンション管理においては、一般家庭におけるインターネット環境の普及に対応し、マンションの光化対応の推進や電子投票による議決権行使機能付きマンション管理組合向けホームページ「マンションライフネットワーク」の販売を開始いたしました。
  また、ビル厚生施設管理においては、建物・施設自体の売却・閉鎖やコスト削減を目的とする管理仕様の見直しなど引き続き厳しい状況で推移する中、大学キャンパスなどの管理受託も積極的に展開いたしました。
そして、マンションにお住まいのお客様やビルのテナント、介護事業のご利用者など、さまざまな業務の中で広範囲に個人情報を取り扱っていることから、総合不動産管理業として初めて、財団法人日本情報処理開発協会(JIPDEC)により制定された「プライバシーマーク」の認定を昨年8月に取得いたしました。
  今後も、お客様のご要望や時代のニーズを的確に把握し、生活利便性を高める新たなサービスの提供にも積極的に取り組み、お客様に豊かで快適な環境をご提供できるよう、引き続き努めてまいります。
  不動産賃貸事業では、幅広い賃貸住宅に関するニーズにお応えするべく、分譲事業で培ったマーケティングノウハウや商品企画力などを活かしながら、マンションの転貸(サブリース)事業を中心に展開してまいりました。今後とも、既存物件の稼働率改善に注力するとともに、商品力の強化に努め、新規物件の受託を積極的に行うなど収益力の拡大・向上に努めてまいります。
  その他、仲介事業におきましては、既分譲物件や新築買替え対応などに注力してまいりましたが、今後とも、より付加価値の高いサービスを提供するとともに、新築マンション分譲事業との連携強化に努めてまいります。また、工事事業につきましても、モデルルーム設営などの新築工事、戸建建築及びリフォーム工事等、安定的かつ生産性の高い事業へ向けた努力を続けてまいります。
  今後につきましても、これらの事業活動を通じて、お客様満足の向上を追求するとともに、更なる収益性の向上に努めることにより、尚一層の企業体質強化を図ってまいる所存でございます。
(3)目標とする経営指標
  当社グループの主力事業である不動産販売事業において、お客様の満足及び当社の収益確保を同時に実現するためには、景気動向や市況等の外部環境の先読みをはじめ、立地・交通アクセス・周辺環境・生活利便性など各プロジェクトの特性に応じたきめ細かなマーケティング及び商品企画が重要であります。
  したがいまして、当社が事業を展開するにあたり最優先している経営目標は、精緻なマーケティングを行うとともに、一つ一つの商品やサービスにおける高いレベルでのお客様満足の実現及びその結果としての収益性、並びに株主の皆様の満足・従業員の満足の同時実現であり、経営指標としてプロジェクト毎の利益率及び完成在庫を持たないことなどによる資金効率を重視しております。
  また、不動産管理事業におきましては、売上高経常利益率、売上高及び営業利益の成長率を重視しつつ、同時に株主資本比率や流動比率といった指標の向上にも努めてまいります。
  今後とも、この経営目標を実現することにより、成長性、収益性など経営諸指標の向上に努めてまいる所存でございます。
4【事業等のリスク】
以下において、当社グループの事業展開その他に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項およびその他の重要と考えられる事項を記載しております。又、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断、あるいは当社の事業活動を理解する上で重要と考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載も併せて、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。又、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点にご留意下さい。
本項における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(平成17年6月29日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1)不動産市況、金利動向及び税制等について
①  当社グループの主要事業である不動産販売事業は、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給動向及び不動産に係る税制等の影響を受けやすいため、景気の悪化や大幅な金利上昇、新規大量供給による販売価格の下落など経済情勢に変化があった場合には、お客様の購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
②  当社グループの主要事業である不動産販売事業は、主に建設業者との間において工事請負契約を締結し、建物の建設工事を行っており、特定会社への依存関係はございませんが、建設業者の資材・部材の調達において、国内外の経済情勢等の影響により、価格高騰などの問題が発生した場合、当社の建築費上昇という結果をもたらす可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(2)有利子負債への依存について
当社グループは、不動産販売事業における事業用地の取得資金および建築費の一部を、主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債への依存度が高い水準にあることから、現行の金利水準が大幅に変動した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループといたしましては、引き続き有利子負債の圧縮に努めるとともに、主要6金融機関との間で設定しておりますコミットメントライン(融資枠255億円)を活用した資金調達の機動性確保、キャッシュマネジメントの効率化を推進し、また、大型プロジェクトにおける不動産流動化・証券化スキームを活用した資金調達手段の多様化にも取組むことにより金融コストの削減を図ってまいります。
(3)瑕疵担保責任について
当社は、独自に「標準仕様書」「品質管理基準」を定めるとともに、設計段階から建設工事過程における重要なポイントを各現場で検査・確認し、一貫した品質管理を体系的に行っていくなど、高品質な住宅の提供に努めており、また、アフターサービスの充実を図るため、建物竣工後2〜3ケ月間マンション内に工事関係者の職員が常駐し、入居されたお客様からのご要望、各種手直し、修繕などスピーディーな対応を行っております。しかしながら、建物竣工後、ある一定期間内において、設計・施工上の問題等に起因する瑕疵など、不具合が生じた場合は、間接損害を含め、不具合が原因で生じた損害に対する責任として、損害賠償等による費用発生、又は当社の商品・サービスに対する信用の失墜による売上高の減少などの可能性も考えられ、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(4)協力会社への依存について
当社グループの提供する商品及びサービスにおいて、当社グループの従業員等が直接実施する場合を除いては、戸建建築やモデルルーム設営等の工事や管理事業における清掃、設備保守点検、植栽管理、緊急対応等の業務を所定の審査を経て登録した協力会社へ発注しております。当社グループといたしましては、協力会社が行う業務はそのまま当社評価にも通じるものであることから、日頃より良好なコミュニケーションを図るとともに、定期的に技術・ノウハウの共有に努めております。しかしながら、協力会社の予期せぬ業績不振や事故等により事業継続できなくなるなどの不測の事態が発生した場合は、代替措置に伴う追加の費用発生やサービス提供が遅延する可能性も考えられ、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(5)システム障害について
当社の連結子会社である㈱コスモスライフは、当連結会計年度末において11万戸を超えるマンションの管理委託を受けており、管理組合の会計業務全般、日常の保守点検や清掃業務等の協力会社への発注管理、各管理建物の基本情報から管理・工事履歴等をデータベース化することによりコンピューターシステムを結ぶネットワークを活用して業務を行っております。
したがいまして、データの毀損やソフトウエアのバグを含むシステムトラブル等により、システムが停止するといった障害が発生した場合には、当社に直接的・間接的損害が生じる可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(6)個人情報の管理について
当社グループは、事業展開するにあたり、マンション及び戸建住宅をご購入頂いたお客様、もしくはご検討頂いたお客様、又はマンション管理業務における区分所有者等の個人情報をお預かりさせていただいており、「個人情報の保護に関する法律」に定められる個人情報取扱事業者であります。当社といたしましては、情報管理に関する規程等の整備・個人情報保護方針(プライバシーポリシー)の制定を行うとともに、社員教育システムの運用・オフィス入退館システムの導入など、情報管理全般にわたる体制強化を図っております。また、当社の連結子会社である㈱コスモスライフにおきましては、個人情報の適切な取扱い、管理体制の構築に資することから、財団法人日本情報処理開発協会(JIPDEC)により制定された「プライバシーマーク」の認定を受けるなど、個人情報管理体制を強化するとともに、アクセス権を制限するなど個人情報が漏洩することが無いように、社内体制を整備しております。
しかしながら、不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合は、当社グループの信用失墜による売上の減少、又は損害賠償による費用発生等の可能性も考えられ、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7)法的規制等について
当社グループが事業展開するにあたり、以下の法的規制等を受けております。
①  不動産業は、「国土利用計画法」、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、「不動産特定共同事業法」などの法的規制等を受けております。当社は不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、事業展開しております。
②  不動産管理業は、「マンションの管理の適正化に関する法律」などの法的規制等を受けております。当社の連結子会社である㈱コスモスライフは、不動産管理業者として同法律に基づく免許を受け、事業展開しております。
③  建設業は、「建設業法」、「建築士法」、「建設リサイクル法」、「労働安全衛生法」などの法的規制等を受けております。当社の連結子会社である㈱コスモスモアは、建設業者として、「建設業法」に基づく免許を受け、事業展開しております。
今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制等が設けられる場合には、当社グループの事業活動が制限を受ける可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(8)海外事業について
当社の連結子会社であるCosmos Australia Pty.Ltd.及びその子会社3社は、オーストラリア・クイーンズランド州にある世界遺産に認定されているフレーザー島内において、ホテル・リゾート運営を中心に事業展開し、自然環境と調和した開発を行っております。ご利用客のうち、オーストラリア国内からの集客が50%以上のシェアを占め、次に欧州各国など海外からのご利用が多くなっております。したがいまして、現地におけるホテル・リゾート事業は、特にオーストラリア国内の景気動向の影響を受けやすいため、現地の景気悪化など経済情勢が変化した場合は、集客数の減少に伴い売上高が減少するなどの可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(9)ゴルフ場開発事業について
当社の連結子会社である芝山グリーンヒル㈱は、千葉県山武郡芝山町においてゴルフ場の開発事業を行っております。当事業を取巻く環境は依然厳しいことから、今後の事業進捗計画については慎重に検討してまいりますが、将来において、同社の経営状態が悪化した場合は、当社グループの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10)保有投資有価証券について
当社は、㈱リクルートの子会社であるファーストファイナンス㈱の株式を保有しております。現在、同社は㈱リクルートの支援のもと、業績回復に取組んでおりますが、将来、リクルートグループの支援方針等に変化が生じた場合、もしくは同社の経営状態及び財政状態が悪化した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。尚、今後、当社グループは同社の株式を譲渡することを検討しております。
(11)減損会計について
平成14年8月9日付けで企業会計審議会より「固定資産の減損会計に係る会計基準の設定に関する意見書」が公表されており、当社グループは、平成18年3月期から減損会計を適用いたしますが、今後、不動産賃貸市場の市況悪化等により保有不動産の投資利回りが変動した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社は平成18年3月期に連結ベースで約250億円、単体ベースで約190億円の減損損失を特別損失として計上することを見込んでおります。
5【経営上の重要な契約等】
当社は、平成17年5月27日に株式会社リクルート及びユニゾン・キャピタル株式会社のプライベート・エクイティ・ファンド(「Unison Capital PartnersⅡ,L.P」、「Unison Capital PartnersⅡ(F),L.P.」、「UC Astro Investor,L.P.」、以下「ユニゾン」)との間で、当社がユニゾン及び機関投資家から出資を受け入れ、マネジメント・バイアウトの手法により、リクルートグループとの資本関係を解消し、独立することに合意したことから、資本提携(経営権移行)に係る最終合意書を締結しております。
最終合意書の内容の概要は以下のとおりであります。
(1)リクルートグループとの資本関係の解消
①  株式会社リクルートを引受先とする約139億円の第三者割当による普通株式の発行
②  株式会社リクルート、株式会社リクルートメディアコミュニケーションズ、株式会社リクルートエイブリックの三者が現在保有する当社株式と上記の株式会社リクルートへの第三者割当による当社株式とを併せた全株式(54,220千株)を当社へ無償譲渡
③  当社及び当社グループが保有する株式会社リクルート株式の全株式を株式会社リクルートメディアコミュニケーションズへ譲渡
④  当社の連結子会社である株式会社コスモスライフは、株式会社リクルートが保有する同社株式(30千株)を自己株式として取得
(2)第三者割当による新株式(普通株式・優先株式)及び新株予約権の発行による資本増強
①  ユニゾンを引受先とする約90億円の第三者割当による普通株式の有利発行
②  機関投資家を引受先とする256億円の第三者割当による優先株式の有利発行
③  同機関投資家を引受先とする第三者割当による新株予約権の有利発行
尚、上記の第三者割当による新株式(普通株式)発行、第三者割当による新株式(普通株式・優先株式)及び新株予約権の有利発行並びにリクルート株式の譲渡、株式会社コスモスライフの自己株式取得の詳細は第5 〔経理の状況〕1〔連結財務諸表等〕(1)〔連結財務諸表〕注記事項(重要な後発事象)及び2〔財務諸表等〕(1)〔財務諸表〕注記事項(重要な後発事象)に記載しております。
6【研究開発活動】
該当事項はありません。




出典: 株式会社コスモスイニシア、2005-03-31 期 有価証券報告書