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7【財政状態及び経営成績の分析】
当連結会計年度の財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、本項における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(平成17年6月29日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1)当連結会計年度の経営成績の分析
不動産販売事業においては、前連結会計年度に比べて引渡戸数が603戸減少したことから、中高層住宅販売における営業収益が前連結会計年度に比べて、11.5%減収の1,039億76百万円となりましたが、戸建住宅販売(宅地分譲含む)の営業収益は、同15.0%増収の218億50百万円、土地・建物販売の営業収益は同88.6%増収の146億28百万円となったことから、当事業の営業収益は同2.6%減収の1,404億55百万円となりました。一方で、原価圧縮・販売費及び一般管理費の削減に努めたことや土地・建物販売における事業用地等の売却による利益貢献などもあり、営業利益は前連結会計年度に比べて、52.6%増益の107億49百万円となりました。
また、当連結会計年度における契約状況は、中高層住宅の期中契約高は前連結会計年度に比べて18.2%減の1,087億64百万円(4,293戸)となり、期末の契約残高は同7.4%増の693億73百万円(2,567戸)となりました。
戸建住宅販売の期中契約高は、前連結会計年度に比べて42.0%増の239億97百万円(527区画)となり、期末の契約残高は同111.9%増の40億64百万円(90区画)となるなど、不動産販売事業全般において計画を上回る業績となりました。
不動産管理事業におきましては、中高層住宅の管理戸数が前連結会計年度に比べて6,827戸増加の115,894戸と堅調に推移し、ビル厚生施設管理においては、大学キャンパス等の管理受託も積極的に展開したことなどにより、営業収益は前連結会計年度に比べて4.3%増収の179億6百万円となりました。また、営業利益は増収に加えて、管理運営業務の効率化に努めたことなどにより前連結会計年度に比べて7.1%増益の13億53百万円となりました。
不動産賃貸事業におきましては、中高層住宅の賃貸及びサブリース事業における営業収益が前連結会計年度に比べて1.6%増の88億14百万円となりましたが、オフィスビルの賃貸及びサブリース事業における営業収益は、既存物件の解約などにより、前連結会計年度に比べて12.0%減の18億90百万円となりました。その結果、当事業の営業収益は前連結会計年度と比べて1.1%減収の107億4百万円となり、営業利益は同1億96百万円悪化したことにより1億36百万円の営業損失となりました。
また、仲介事業の営業収益は取扱件数や共同事業における販売提携(代理)が減少したことなどから前連結会計年度に比べて14.7%減収の18億95百万円となりましたが、工事事業の営業収益は戸建住宅事業の区画増加に伴い、戸建建築の受注が増加したことなどにより同21.8%増収の145億38百万円となったほか、たな卸資産の一時的賃貸や海外事業などを含めたその他事業の営業収益は前連結会計年度に比べて8.4%増収の274億48百万円、営業利益は同38.0%増益の15億27百万円となりました。
その結果、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、営業収益1,908億3百万円(前連結会計年度比1.0%減)、営業利益134億51百万円(同39.1%増)となり、営業外損益が支払利息の増加などから1億84百万円悪化したことにより、経常利益は94億26百万円(同61.7%増)となりました。一方、資産の効率化を図ることを目的に保有賃貸資産等を売却したことに伴い固定資産売却損56億49百万円を特別損失として計上し、法人税、住民税及び事業税が前連結会計年度に比べて1億21百万円減少した10億32百万円、少数株主利益は12百万円増加した2億40百万円となったことなどにより、当期純利益は25億18百万円(同21.7%増)となりました。
(2)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績は、主要事業である不動産販売事業の業績に大きく依存しております。
不動産販売事業は、事業用地の取得からお客様への引渡(売上計上)までに1年以上の期間を要することから、この間の景気動向、金利動向、新規供給動向など経済情勢の変化により影響を受けやすく、投資時点での見極めが非常に重要であり、またその投資判断を前提とした事業用地の取得の成否は、各年度の収益規模や利益計画に重要な影響を与える要因であります。
(3)戦略的現状と見通し
当社グループとしては、更に市況に対するマーケティングの精度を高め、それをもとに、マンション及び戸建住宅の分譲事業、賃貸、仲介、管理、工事といった事業領域全てにおいて充実した商品や質の高いサービスの提供を行うことを通じ、大都市圏での良質な住宅の提供及びその資産価値の維持管理、その他企業活動全般において社会に貢献していくことを使命としております。今後とも、さらに連携を強化するとともに、各社それぞれが強みを伸長していくことにより、相乗効果をより発揮することに注力してまいります。
また、次期の業績見通しは、営業収益2,180億円、経常利益135億円を見込む一方、固定資産の減損会計の強制適用に伴う減損損失約250億円を見込んでいることに加えて、リクルートグループからの独立に伴い、現在保有しておりますファーストファイナンス株式会社の全株式をリクルートの子会社へ譲渡すること、また、将来に向けた一層の財務体質の強化を目的に、当社ならびにユニゾンが目指す、より早期に当社の企業価値向上を実現するという観点とユニゾンにおける投資的観点も加えて、全資産の内容・評価等を可能な限りアグレッシブに見直す計画であることなどから、更に数百億円程度のコスト発生の可能性が考えられますが、その金額を含めた平成18年3月期の業績予想への影響額等については現段階では未定であります。
今後につきましては、現経営陣、ユニゾン及び優先株主となる機関投資家と一体となり、有利子負債の圧縮等を図ることによる財務体質の強化及び更なる収益力の向上に努め、早期に株主の皆様への利益分配を実現できるよう努力してまいります。
(4)当連結会計年度の財政状態の分析
①キャッシュ・フロー
営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度に比べて3億77百万円増加し、60億62百万円の資金の減少となりました。これは不動産特定共同事業法に基づき、当社開発プロジェクトに対する匿名組合出資100億円などの資金増加があった一方で、事業用地の仕入等が順調に進んだことによるたな卸資産の増加225億43百万円や建築費の支払である支払手形の資金決済を行ったことによる9億83百万円などの資金減少があったことなどが主な要因であります。
なお、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、資産の効率化を図ることを目的に保有賃貸資産等を売却したことによる収入17億77百万円があった一方で、投資有価証券の取得による支出8億52百万円があったことなどから5億69百万円の資金の増加となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、事業用地の仕入資金に対応するプロジェクト借入金が増加した一方で、配当金4億33百万円を支払ったことなどから37億6百万円の資金の増加となりました。
その結果、新規連結に伴う現金及び現金同等物16億37百万円の増加を加味した、当連結会計年度末の現金及び現金同等物の残高は248億32百万円となりました。
②キャッシュ・フロー指標の推移
項目
平成15年3月末
平成16年3月末
平成17年3月末
自己資本比率
14.5
16.7
15.9
時価ベースの株主資本比率
3.7
6.8
6.6
債務償還年数
5.3
 
インタレスト・カバレッジ・レシオ
8.0
※各指標の基準は下記のとおりであります。
いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 
自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
債務償還年数:有利子負債/営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー/利払い
  株式時価総額:期末株価終値×期末発行済株式総数(自己株式控除後)
  営業キャッシュ・フロー:連結キャッシュ・フロー計算書に営業活動によるキャッシュ・フロー
利払い:連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額
※平成16年3月期、平成17年3月期の債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。




出典: 株式会社コスモスイニシア、2005-03-31 期 有価証券報告書