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セクション一覧

第2 【事業の状況】

1 【業績等の概要】

(1) 業績

当社グループの主力事業である不動産分譲業界におきましては、都心では湾岸エリアを中心に大規模・超高層マンションの分譲が目立っており、郊外型ファミリー向けマンションにつきましても大規模化が進み、大量供給が継続しております。一次取得者の底堅い需要は継続しているものの、立地や商品企画力の差による売れ行きの差が顕著になってきており、いわゆる「企画力・個別化」が当業界において引き続き重要な課題となっております。

このような環境のもと当社グループにおきましては、本連結会計年度より新コーポレートスローガン「欲しかった暮らしを、しよう」を掲げ、入居後のお客様へのアンケートやマーケティングを継続し、お客様の視点に立ったものづくりを徹底し、引き続き好調に販売を進めてまいりました。特に自社3ブランドの中でも、郊外においてゆとりある生活を提供している「ウィズ」シリーズが好評を頂いており、引き続き注力してまいります。更に当連結会計年度より、マンションと戸建の複合開発も計画しておりますが、順調に全戸完売致しました。平成19年3月期より、駅前タワーマンションの販売を開始し、更に商業施設と連携したマンションと戸建の複合開発も計画しており、マンション分譲に特化しながらも、お客様の多様化するニーズを捉えた分譲事業を展開していく考えであります。

また、不動産管理事業については安定的にマンション管理業を運営しており、アフターサービス取次業務も当連結会計年度より開始いたしました。その他収入として保険代理事業、生活サービス事業も引き続き堅調に推移しております。

当連結会計年度の契約戸数は1,110戸、引渡戸数は1,254戸・1区画、当連結会計年度末時点の管理戸数は2,418戸となっております。その結果、売上高29,913,405千円(前年同期比42.2%増)、経常利益5,064,872千円(前年同期比77.2%増)、当期純利益2,996,288千円(前年同期比77.4%増)を計上いたしました。

 

事業の種類別セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。

① 不動産分譲事業

不動産分譲事業においては、売上高29,657,201千円(前年同期比41.8%増)、営業利益5,013,775千円(前年同期比73.8%増)を計上いたしました。

イ 新築マンション等の分譲

不動産販売高として、ウィズシリーズの『ウィズ松戸陽だまりの丘』やデュオヒルズシリーズの『デュオヒルズ武蔵浦和』など、1,254戸(戸建20戸含む)・1区画の引渡しにより、売上高29,475,749千円(前年同期比45.2%増)を計上いたしました。

ロ その他付帯業務

業務受託収入では、広告宣伝業務などの受託により、売上高129,351千円(前年同期比70.2%減)を計上いたしました。また、その他収入として、ローン事務取次手数料を中心に、売上高52,100千円(前年同期比13.3%増)を計上いたしました。

② 不動産管理事業

不動産管理事業においては、売上高255,154千円(前年同期比128.0%増)、営業利益56,794千円(前年同期比184.9%増)を計上いたしました。

イ マンション管理

マンション管理においては、当連結会計年度におきまして、『ウィズ松戸陽だまりの丘(238戸)』など9物件の管理業務を新たに開始し、売上高163,685千円(前年同期比178.2%増)を計上いたしました。

ロ その他収入

保険代理事業、生活サービス事業を中心に、売上高91,469千円(前年同期比72.3%増)を計上いたしました。

③ インベストメント事業

株式会社フージャースキャピタルパートナーズを平成17年4月1日付で設立したことにより、新たに加わった事業であり、株式上場に関するコンサルティング業務により売上高1,050千円を計上いたしました。また、主に投資有価証券売却益により13,335千円の営業外収益を計上いたしました。

 

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度においては、たな卸資産の取得に伴う営業活動によるキャッシュ・フローの減少が、借入れ等の財務活動によるキャッシュ・フローの増加を上回り、現金及び現金同等物が3,150,109千円減少し、その残高が2,986,406千円となりました。

当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

① 営業活動によるキャッシュ・フロー

営業活動において事業拡大のため減少した資金は、7,360,598千円(前年同期比505.4%増)となりました。これは主として、翌連結会計年度以降のための事業用地の仕入を積極的に行ったことによるたな卸資産の増加が、税金等調整前当期純利益及び仕入債務や前受金等の増加を上回ったことによるものであり、事業用地の仕入は順調に推移しております。

② 投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動において減少した資金は、363,859千円(前年同期比1,468.6%増)となりました。これは主として、事業を円滑に進めるための常設モデルルーム用地の取得や、本社移転に伴う設備等の取得によるものです。

③ 財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動において取得した資金は、4,574,348千円(前年同期比37.1%増)となりました。これは主に、事業用地確保のための長期借入金によるものです。

 


2 【生産、受注及び販売の状況】

(1) 売上実績

 

 

前連結会計年度

(自 平成16年4月1日

至 平成17年3月31日)

当連結会計年度

(自 平成17年4月1日

至 平成18年3月31日)

 

区分

引渡戸数

売上高

(千円)

引渡戸数

売上高

(千円)

前年同期比(%)

(1) 不動産分譲事業

 

 

 

 

 

① 新築マンションの分譲

 

 

 

 

 

 イ 不動産販売高

894戸1区画

20,294,892

1,254戸1区画

29,475,749

145.2

 ロ 販売代理手数料

85戸

144,881

—戸

 

② その他付帯事業

 

 

 

 

 

 イ 業務受託収入

 

434,770

 

129,351

29.8

 ロ その他収入

 

45,995

 

52,100

113.3

不動産分譲事業 合計

 

20,920,539

 

29,657,201

141.8

区分

管理戸数

売上高

(千円)

管理戸数

売上高

(千円)

前年同期比(%)

(2) 不動産管理事業

 

 

 

 

 

① マンション管理

1,326戸

58,834

2,418戸

163,685

278.2

② その他収入

 

53,097

 

91,469

172.3

不動産管理事業 合計

 

111,932

 

255,154

228.0

区分

売上高

(千円)

売上高

(千円)

前年同期比(%)

(3) インベストメント事業

 

 

1,050

インベストメント事業 合計

 

 

1,050

合計

 

21,032,472

 

29,913,405

142.2

(注)1 セグメント間取引については、相殺消去しております。

2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(2) 販売実績

 

区分

 

前連結会計年度

(自 平成16年4月1日 至 平成17年3月31日)

 

期 初

契約残

戸 数

区 画

取扱高

期 中

契約数

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

期 中

引 渡

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

期 末

契約残

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

不動産販売

386

9,835,171

 

区画

千円

 

1,225

1

33,341,626

(190.0

区画

千円

%)

894

1

23,192,177

(145.0

区画

千円

%)

717

19,984,620

(203.2

区画

千円

%)

販売代理

85

2,414,698

 

千円

 

(—

千円

%)

85

2,414,698

(140.5

千円

%)

(—

千円

%)

合計

471

12,249,869

 

区画

千円

 

1,225

1

33,341,626

(160.4

区画

千円

%)

979

1

25,606,875

(144.6

区画

千円

%)

717

19,984,620

(163.1

区画

千円

%)

 

区分

 

当連結会計年度

(自 平成17年4月1日 至 平成18年3月31日)

 

期 初

契約残

戸 数

区 画

取扱高

期 中

契約数

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

期 中

引 渡

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

期 末

契約残

戸 数

区 画

取扱高

(前年

同期比)

不動産販売

717

19,984,620

 

区画

千円

 

1,110

1

28,928,810

(86.8

区画

千円

%)

1,254

1

33,403,778

(144.0

区画

千円

%)

573

15,509,652

(77.6

区画

千円

%)

販売代理

 

千円

 

(—

千円

%)

(—

千円

%)

(—

千円

%)

合計

717

19,984,620

 

区画

千円

 

1,110

1

28,928,810

(86.8

区画

千円

%)

1,254

1

33,403,778

(130.4

区画

千円

%)

573

15,509,652

(77.6

区画

千円

%)

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

2 取扱高はマンション等の販売価格(税抜)総額であり、不動産販売については共同事業物件における相手先持分を含み、販売代理については売主に帰属する売上高となっております。

 

3 【対処すべき課題】

当社グループは、平成6年12月の創業以来、「日本の住まいを豊かにする」という経営理念に基づき、埼玉県・千葉県を中心とした首都圏エリアにおいて新築マンション等の企画・分譲事業を展開してまいりました。特に、「住む人主義」という行動規範を掲げ、多様化する顧客の価値観やライフスタイルを分析するマーケティング力、顧客ニーズの変化にタイムリーに対応する商品企画力に徹底的にこだわってまいりました。

今後につきましても、「No.1マンションディベロッパー」になることを長期的な経営目標として掲げ、マンション分譲事業に徹底的に取り組んでまいる方針であります。

当社グループが更なる成長を継続していくために課題として認識しておりますのは、以下のとおりであります。

(1) 内部体制(組織・人材)の強化

当社グループは、永続的な成長をつづけていくために、内部体制に見合った成長スピードであるかどうかを常に意識しており、この点こそが、多くの企業の成長が止まる水準(成長限界)を当社グループが超えていくための最も重要なポイントとして認識しております。

(2) 商品企画力の向上

当社グループは、多様化する顧客の価値観やライフスタイルにタイムリーに対応する商品企画力を向上させるための具体的な方策として、次の2点を徹底してまいります。

1つ目は、当社グループの全役職員が、常に顧客から学ぶ姿勢をもち、顧客ニーズに対する感度を高く保つことであります。

そして2つ目は、当社グループの全役職員が、顧客ニーズを可能な限り追及したマンションをつくるという「ものづくりへの想い」を共有することであります。

(3) ブランディングの強化

当社グループは、永続的成長のために、当社マンション及び当社グループに関するブランディングの向上も重要なポイントの一つであると認識しており、「フージャースのマンションに住みたい」、「フージャースで働きたい」と思われるトップブランドを目指していく方針であります。

 

4 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。

(1) 業績の変動について

当社グループの主力事業であります不動産分譲事業においては、マンションの売買契約成立時ではなく、顧客への引渡時に売上が計上されるため、その引渡時期により上半期と下半期では経営成績に偏りが生じております。また、天災その他予期し得ない事態による建築工期の遅延等、不測の事態により引渡時期が半期末もしくは期末を越えて遅延した場合には、当社グループの業績等が著しく変動する可能性があります。

(2) 法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、国土利用計画法等により、法的規制を受けております。株式会社フージャースコーポレーションは不動産業者として「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産分譲事業を主に行っております。株式会社フージャースリビングサービスは、マンション管理業務を営んでおり、マンション管理適正化推進法による法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。

(3) 経済情勢の変動について

当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、購買者の需要動向に左右される傾向があります。購買者の需要動向は景気・金利・地価等の動向や住宅税制等に影響を受けやすく、所得見通しの悪化、金利の上昇等があった場合には、購買者の住宅購入意欲の減退につながり、販売期間の長期化や販売在庫の増大など、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また一方、経済情勢の変化は事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、当社の事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 有利子負債への依存について

不動産分譲事業に係る用地取得費の一部は、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産額に占める有利子負債の割合が高く、当社の経営成績及び財政状態は金利変動により影響を受ける可能性があります。資金調達に際しては、当社では特定の金融機関に依存することなく個別案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得た後にプロジェクトを進行させております。ただし、何らかの理由により資金調達が不十分あるいは不調に終わった場合には、事業展開の妨げになるなど、当社業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

5 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

 

6 【研究開発活動】

該当事項はありません。

 

7 【財政状態及び経営成績の分析】

 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたって、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金であり、継続して評価を行っております。

なお、見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。

(2) 財政状態の分析

当連結会計年度末においては、資産合計が32,420,468千円(前年同期比65.0%増)、負債合計が21,910,405千円(前年同期比83.8%増)、資本合計が10,510,062千円(前年同期比36.0%増)となりました。株主資本比率については、前連結会計年度末において39.3%、当連結会計年度末においては32.4%となっております。

当社グループは、経常利益ベースで年率20%以上の成長を継続していくことを経営目標としております。そのため、資産の部におきまして、主にたな卸資産が、負債・資本の部におきまして、主に借入金・前受金・利益剰余金が増加しております。今後もこの傾向は続く見込みでありますが、効率的な資金運用、利益剰余金の充実等により、自己資本比率30%程度という経営指標についても維持し続ける方針でございます。

(3) 経営成績の分析

詳細につきましては、「第2 事業の状況、 1 業績等の概要、 (1)業績」をご参照ください。

(4) 翌期の見通しと中長期的な会社の経営戦略

平成19年3月期は茨城エリア初となる「ミックスガーデンつくば」(つくば市・マンション159戸・戸建40戸)の引渡を予定しております。つくばエクスプレス沿線につきましては今後も積極的に開発していく予定でございます。また、平成20年3月期引渡予定で当社初の駅前タワー物件であります「マックスタワー」(千葉市・133戸)の販売も開始しております。引き続き「住まいを豊かにする」・「暮らしを豊かにする」ことをキーワードとして、当社グループの強みでもある主婦目線での商品企画・販売活動を更に充実させ、様々な顧客ニーズに対応したきめ細やかな商品企画・サービスをグループ一丸となって追求し、事業計画の実現を図ってまいる所存でございます。

平成18年4月末時点におきまして、平成19年3月期引渡予定戸数1,723戸のうち637戸(約37%)の契約を完了しており、事業用地の仕入に関しましては、平成20年3月期引渡分(約2,000戸予定)については100%、平成21年3月期引渡分(約2,300戸予定)については約28%の仕入を完了しており、事業用地の取得も順調に推移しております。また、管理事業につきましては、平成19年3月期末において、管理戸数3,851戸を予定しております。

中長期的な経営戦略としましては、「マンション分譲事業に特化」することを掲げております。

ここ数年の不動産業界の特徴としましては、不動産ファンド事業で躍進する企業が目立ってきておりますが、当社グループは、「不動産ビジネス=ものづくりによる付加価値創造」と認識しておりますので、「顧客ニーズがあり、かつマーケットに存在していない商品」を真摯につくりつづける「メーカー」でありたいと考えております。この方針が、当社グループの企業価値を向上させるためにも、また企業の永続性の観点からも最適であると考えております。

また当社グループは、長期的な経営目標として「No.1マンションディベロッパー」を目指すことを掲げております。そのための定性的な行動指針として、顧客目線でのものづくりにこだわり続け、顧客満足度の向上に努めてまいります。また、定量的な行動指針として供給戸数の拡大を目指してまいります。具体的には、平成20年3月期において約2,000戸、平成23年3月期において約3,000戸、平成26年3月期において約4,000戸を経営目標としております。

 





出典: 株式会社フージャースコーポレーション、2006-03-31 期 有価証券報告書