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セクション一覧

第2 【事業の状況】

1 【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、一昨年の夏以降のサブプライムローン問題の長期化に伴う世界的な金融市場の混乱、円高の進行による企業業績の急速な悪化などを背景に、雇用・所得環境の悪化及びそれに伴う消費マインドの冷え込みが顕著になるなど、より一層混迷を深めており、景気回復までには今しばらく時間を要するものと予測されております。

このような状況の中、当社グループを取り巻く事業環境は、前述の理由から、一段と信用収縮が進んだことにより、金融機関の不動産案件に対する融資姿勢がさらに厳格化されたこと、並びに不動産市況が急速に縮小したこと等に伴い極めて厳しい状況となりました。また、昨年以来、上場会社の倒産が相次ぎ、さらに不動産セクターに位置する会社をはじめ多くの新興企業には、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在している旨の注記が付されるなど、当面のところ当社を取り巻く事業環境は非常に厳しい状態が継続するものと考えられます。こうした危機的な状況を乗り越えるべく、当社グループは「選択と集中」によるグループ会社の再編並びに販売費及び一般管理費の削減を中心としたコスト削減等財務リストラを行うとともに、不安定な不動産事業に依存しない経営体質への改善を目指し、昨年以来、不採算事業の整理や人員リストラによるキャッシュ・フロー改善等に積極的に取り組み、再建を図ってまいりました。
 中でも、前連結会計年度より取組んでおりました安定的なキャッシュ・フロー創出のための赤字の止血及びキャッシュの流出防止に対する施策ついては、ゴルフ場並びにホテル運営事業の売却、温浴レクリエーション施設「すんぷ夢ひろば」の事業売却の完了などにより、確実にその効果を得ており、当連結会計年度において、不採算事業の整理をほぼ一巡することが出来ました。

また、当社グループは、シニアハウジング&サービス事業をグループ事業の核とし、早期に不動産事業に依存しない経営体質への転換を図ることを目指し、有利子負債の圧縮、資本増強等による財務体質の改善に取組んでまいりました。すなわち、当社グループは、不動産コンサルティング事業については、当面、既存の在庫物件の処分に集中する一方で、健常高齢者向けシニア住宅事業における入居率の向上に注力することにより、現状赤字となっているシニアハウジング&サービス事業を早期に黒字化させるとともに、安定した経営基盤の構築に努めてまいりました。また、当面の経済・金融環境を踏まえ、当社グループが直面する経営課題と現状及び中長期に亘る収益基盤の再構築及びその拡大を図るため、自己資本の増強・財務基盤の再構築が急務であり、ステークホルダーの皆様からの信用の回復並びに資金繰りの安定化を図ることが必須であると考え、平成21年3月13日並びに平成21年5月29日の2度に亘り第三者割当増資を実施いたしました。

しかしながら、前連結会計年度から引き続き、外部環境の悪化に伴い不動産案件に対する金融機関の融資姿勢が益々厳しくなっていく中で、当社の不動産コンサルティング事業においては、物件の売却等が当初予定どおりに進捗しておらず、また、シニアハウジング&サービス事業においても、信用収縮が進む中、当初計画どおりの入居率を達成することが出来なかったこと、また当社の持分法適用関連会社であった株式会社中央コーポレーションの破綻により、多額の投資有価証券評価損を計上いたしました。

以上の結果、当連結会計年度の売上高は12,575百万円(前年同期比85.1%減)、営業損失は3,195百万円(前連結会計年度は4,524百万円の営業利益)、経常損失は6,051百万円(前連結会計年度は1,600百万円の経常利益)、当期純損失9,211百万円(前連結会計年度は6,520百万円の当期純損失)となりました。

 事業の種類別セグメントの状況は次のとおりであります。

イ.不動産コンサルティング事業

世界的な金融市場の混乱と信用収縮に端を発し、不動産市況の低迷が長期化の様相を呈しているのを受け、不動産業界全体における資金調達環境は極めて厳しい状況が続いております。このような環境の下、金融機関の不動産案件に関する融資姿勢のさらなる厳格化、これに伴う不動産需要の急激な縮小等により当社保有物件の売却交渉が遅々として進まなかったことから、当連結会計年度においては保有する収益不動産の賃貸収入が主な収益となりました。 

この結果、売上高は4,385百万円(前年同期比93.6%減)、営業利益は778百万円(前年同期比92.9%減)となりました。

ロ.シニアハウジング&サービス事業

要介護者を対象としたアシステッドリビング(介護付有料老人ホーム)「ボンセジュール」事業については、入居者の皆様への安心・安全を第一に考え、早期に事業基盤の安定化ならびに今後の競争力の強化を図る必要があるとの判断から、株式会社ジェイ・ウィル・パートナーズが管理運営する合同会社ジェイ・ウィル・ビーに譲渡いたしました。
 また、健常高齢者を対象としたシニアレジデンス「チャーミング・スクウェア」事業においては、前連結会計年度より引き続き5施設の運営を行い、入居率の向上ならびにコスト削減に向けた取組みを実施いたしました。しかしながら、所得環境及び雇用環境の悪化による消費マインドの落ち込み等により、入居率推移が計画を下回ることとなったため、営業経費を吸収することが出来ませんでした。なお、住宅型有料老人ホーム「バーリントンハウス」事業につきましては、ラディアホールデイングス株式会社の子会社であるバーリントン事業承継会社に吸収分割の方法により譲渡しております。

この結果、売上高は7,933百万円(前年同期比25.6%減)、営業損失は2,024百万円(前連結会計年度は、1,788百万円の営業損失)となりました。

ハ.その他事業

前連結会計年度から引き続き、さらなる事業の選択と集中を進め、静岡市にて運営しておりました複合型商業施設「すんぷ夢ひろば」事業の譲渡を行いました。

この結果、売上高は257百万円(前年同期比95.4%減)、営業損失は326百万円(前連結会計年度は、1,225百万円の営業損失)となりました。

 

(2) 総資産、負債および純資産の状況

保有不動産の売却及び有利子負債の返済並びに償還が進んだことに加え、一部の連結子会社が連結の範囲から除外されたことに伴い当連結会計年度末の総資産額は52,450百万円(前年同期比45.8%減)、負債額は51,170百万円(前年同期比42.5%減)となりました。

また、当社の持分法適用関連会社であった株式会社中央コーポレーションの破綻や保有不動産の売却等により多額の損失が生じ、当連結会計年度において当期純損失9,211百万円計上したことから、当連結会計年度末の純資産額は1,280百万円(前年同期比83.7%減)となりました。

 

(3) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、有形固定資産の売却による収入があったものの、多額の税金等調整前当期純損失の計上に加え、借入金の返済並びに社債の償還が進んだこと等により、前連結会計年度に比べ5,509百万円減少し、440百万円となりました。
 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動によるキャッシュ・フローは、たな卸資産の売却等により1,603百万円の収入があったこと、ならびにシニアハウジング&サービス事業の入居が進み、長期前受収益(入居一時金)が1,486百万円増加したものの、税金等調整前当期純損失を9,316百万円計上したこと等により2,364百万円の支出(前連結会計年度は2,701百万円の支出)となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の売却による収入が11,058百万円あったものの、投資有価証券の取得による支出1,901百万円等を計上したことにより、9,463百万円の収入(前連結会計年度は75百万円の収入)となりました。
 これは主として、「選択と集中」によるグループ会社の再編及び不採算事業の整理等をはじめ、積極的に資産リストラを進めた結果、投資活動によるキャッシュ・フローの大幅な改善となったものであります。
 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動によるキャッシュ・フローは、社債の償還による支出3,335百万円、長期借入金の返済による支出9,800百万円等を計上したことにより、12,272百万円の支出(前連結会計年度は847百万円の支出)となりました。
 結果として、前連結会計年度に比べて財務活動によるキャッシュ・フローが悪化しておりますが、借入に依存しない経営体制への転換を図るという当社グループの基本方針の下、積極的に有利子負債の削減に努めたことによるものであります。

2 【生産、受注及び販売の状況】

(1) 生産実績

当社グループは、コンサルティング・CM事業、ディベロップメント事業、インベストメント・AM事業及び施設運営事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

 

(2) 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

 

(3) 販売実績

当連結会計年度における販売実績を事業の種類別セグメントごとに示すと次のとおりであります。

 

事業の種類別セグメントの名称
当連結会計年度
(自 平成20年6月1日
至 平成21年5月31日)
販売高(百万円)
前年同期比(%)
不動産コンサルティング事業
4,385
△93.6
シニアハウジング&サービス事業
7,933
△25.6
その他事業
257
△95.4
合計
12,575
△85.1

(注) 1 セグメント間の取引については、相殺消去しております。

2 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先
前連結会計年度
(自 平成19年6月1日
至 平成20年5月31日)
当連結会計年度
(自 平成20年6月1日
至 平成21年5月31日)
販売高(百万円)
割合(%)
販売高(百万円)
割合(%)
豊田通商㈱
2,509
20.0

3 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

3 【対処すべき課題】

当社を取り巻く事業環境は、一昨年の夏以降のサブプライムローン問題の長期化に伴う世界的な金融市場の混乱、金融機関の不動産案件に対する融資姿勢の厳格化、及び不動産市況の急速な縮小等により、昨年以来、上場会社の倒産が相次ぎ、さらに不動産セクターに位置する会社をはじめ多くの新興企業には、継続企業の前提に関する重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在している旨の注記が付されるなど、極めて厳しい状況が続いております。
 当社は、こうした危機的状況を乗り越えるべく、「選択と集中」によるグループ会社の再編並びに販売費及び一般管理費の削減を中心としたコスト削減等の財務リストラを行い、平成19年11月中間期において1,050億円あった先行投資による有利子負債を平成21年5月期には287億円まで削減(約73%減)するとともに、不安定な不動産事業に依存しない経営体質への転換を図ることで、早期に正常な事業基盤を回復すべく再建に向けた様々な取組みを実行し、着実にその成果を上げてまいりました。
 しかしながら、一昨年来の世界的な金融市場の混乱が収束するまでには今しばらく時間を要するものと予想され、その間の企業業績回復の遅れがより一層信用収縮や雇用・所得環境の悪化に拍車をかけるなど、当初の想定以上に当社グループを取り巻く経済環境は悪化していることから、このような現状を打破し、負のスパイラルを断ち切るため、平成20年7月4日付にて発表した「ゼクスリバイバルプラン2011」の大幅な見直しを行った上で、新たに平成22年5月期(2010年度)を初年度とする3ヵ年を対象とした新中期経営計画(ゼクスリバイバルプラン2012)を策定いたしました。
 なお、新中期経営計画(ゼクスリバイバルプラン2012)の詳細は下記のとおりであります。

1.当社の基本方針

当社グループは、経営の基本方針を「ハードからソフト」へと転換し、シニアハウジング&サービス事業を軸に安定した収益基盤の再構築を図り、自主再建を目指してまいります。
すなわち、これまで不動産取引(ハード=ハコもの)に依存していた経営体制を改め、シニア住宅等の運営やそれに附帯する関連サービス(ソフト=サービス)を軸に、キャッシュ・フローを重視し、借入れに依存しない体制へと転換を図ることで、当社グループの「企業価値の最大化」を目指すべく、今年度を初年度とする3ヵ年の新中期経営計画『ゼクスリバイバルプラン2012』を新たに策定し取り組んでいくことといたしました。
以上を具体的に推進していくにあたり、今期(平成22年5月期)を資本政策、財務面・事業再構築を中心とした「ハードからソフト」への転換をはかる“変革の年度”、来期(平成23年5月期)を「将来への再出発」を目指す“新生の年度”、それに続く平成24年5月期を「ゼクスグループの企業価値の最大化」を実現する“飛躍の年度”と位置付け、新中期経営計画を実行してまいります。

2.中期経営ビジョン

当社グループは、これまで「不動産コンサルティング事業で得た収益をシニアハウジング&サービス事業で活用することにより、シニアハウジング&サービス事業の収益構造の安定的な成長を目指す。」という戦略で事業を推進してまいりました。
 しかしながら、今般の世界的な金融市場の混乱に伴う不動産市況の急速な収縮により大きな打撃を受け、道半ばで前述の成長戦略を見直すこととなったことから、一から出直す覚悟で事業戦略を根本的に見直すことといたしました。また、この一年の間に早期の復活再建を目指しスポンサーの確保に全力をあげてまいりましたが、このような環境下では困難なことから、新中期経営計画を策定し、「有利子負債の削減」「営業キャッシュ・フローの黒字化」を実現し、継続企業の前提に関する注記(GC注記)の早期解消を達成することで、今後の成長基盤の確立及び自主再建を図ってまいります。

3.今後の課題及び対策
(1)資本政策の実行及び財務基盤の強化

 ① 自己資本の充実

当社グループを取り巻く当面の経済・金融環境を踏まえ、当社グループが直面する経営課題と現状、中長期に亘る収益基盤の再構築ならびにその拡大を実現するためには、自己資本の増強を図り、債務超過の回避並びに自己資本比率などの財務数値の改善による信用力の回復が必要不可欠であると考えております。
 そのため、デット・エクイティ・スワップ等の手法を用いた新株式の発行など、新たな資本増強策を立案・実行するとともに、自助努力による利益の積み増しを行うことで自己資本の充実に努めてまいります。

 ② 資金調達

当社グループにおいては、シニアハウジング&サービス事業におけるマーケティング活動への積極的な資金投入と共に、安定収益構築までの当面の当社グループの運転資金として、今後約1年程度の間に約50億円の資金需要を見込んでおります。
 現在、開業しております「チャーミング・スクウェア」5施設の現時点における平均入居率は約50%程度であり、運営にかかる収益から運営諸経費等を差し引いた運営利益ベースでは赤字となっているため、当社グループにおける連結ベースでの営業キャッシュ・フローが赤字である一因となっております。そのため、前述のとおり早期に各施設の入居率を向上させること及び運営諸経費等の圧縮を図ることにより運営利益ベースでの黒字化を実現することが安定的なキャッシュ・フロー創出のためには最重要課題であると認識しております。
 しかしながら、入居率が向上し運営利益ベースでの黒字化が達成されるまでの間、入居率向上に向けたイベント等の実施ならびに広報・宣伝活動、その他運営サービスの質の向上のための運営諸経費として、今後1年間程度の間に約20〜25億円程度の資金需要を見込んでおります。
 また、今後の成長への布石として、今日まで培ってきた当社グループのノウハウ(技術力、企画力及び人的ネットワークなど)を生かした新規事業(環境関連事業、東アジア向けチャーミング事業コンサルティング並びに医療関連事業)にも積極的に取組み、さらなる収益基盤の獲得に努めてまいる所存でございますが、これらの新規事業にかかる一部先行投資等を含む諸経費として、約5億円程度の資金需要を見込んでおります。
 さらに、前述のような経営再建策を実行し、各施策や改善への取組みが収益に寄与するまでの当面の当社グループの運転資金として、約15〜20億円の資金需要を見込んでおり、今後1年程度の間に当社グループとして総額約50億円の資金需要が生じる見込みであります。
 なお、各事業の今後の取組みの概要につきましては、後述の「(2)事業基盤の再構築及び安定的なキャッシュ・フローの創出」記載の各項をご参照下さい。

(2)事業基盤の再構築及び安定的なキャッシュ・フローの創出

 ① 保有販売用不動産の売却及び有利子負債の圧縮

保有販売用不動産売却については、当社が関与している営業用資産は、平成21年5月末現在で12,130百万円ありますが、利益確保を前提とした売却活動を推し進め、予め債権者とは諸条件についての協議を整えた上で市況の動向を見極めながら売却を加速していくことで、有利子負債の削減を行い財務体質の改善を図ってまいります。
 不動産コンサルティング事業はシニアハウジング&サービス事業に対する、開発、企画及びコスト管理のノウハウの提供など、補完的な役割を担うものと考えておりますので、不動産コンサルティング事業の一環としての営業用資産の取得及び不動産流動化スキームへの投融資については、当面の間積極的な展開を行わない方針であります。
上記の取り組みを確実に行い「ハードからソフト」へ転換し、シニアハウジング&サービス事業を軸とした安定した事業基盤へ移行してまいります。

 ② チャーミング・シリーズの入居率の向上

当社が展開しているチャーミング・シリーズは、入居一時金(利用権方式)をお預かりして運営を行っており、施設の入居率を向上させるには当社グループの信用力の回復が必須であると考えております。そのためには、上述の「ハードからソフト」への転換を行い、GC注記が解消され、当社グループの信用力が回復することで、入居率が大幅に向上していくと見込んでおります。
 今後、益々高齢化社会が進展するのに伴い、シニア向けサービス市場の拡大が予想され、さらなる成長の余地があると考えられることから、今後はシニアハウジング&サービス事業をグループ事業の中核事業と位置付け、積極的な展開を図っていくとともに、最優先課題として既に開業している施設の入居率を向上させるために経営資源を集中してまいります。
 これまでに当社は、平成21年2月26日付リリース「第三者割当増資による新株式(金銭出資及び現物出資)の発行及び新株予約権の発行に関するお知らせ」のとおり、平成21年3月から5月にかけて第三者割当増資を実施し、これにより調達した資金を募集・販売活動に充当した結果、反響者数、施設来場者並びに体験入居者数が増加し、その効果は着実に現れております。しかしながら、初めて御来場頂いてから入居契約の締結に至るまで通常3〜4ヶ月の期間を要し、当該募集・販売活動の成果が営業収益に寄与するまでにタイムラグがあるため、入居率や財務数値等にてその効果を計るには今しばらく時間を要することとなりますが、今期からは入居契約締結に至るまでの期間を短縮させるとともに、入居成約率の向上を目指し新たな取組みを行ってまいります。
 具体的には、従来、施設のスタッフが運営業務と営業・販売業務の双方を兼務しておりましたが、グループ内での人的資源の配分を見直し、適材適所の人員配置を実現した上で、今期より新たに専門の営業部を設けるなど営業・販売活動に従事する人員の増強を図っております。また、同時にさらなる販売・営業体制の強化を図るため外部販売会社との連携による営業の効率化を図り、潜在顧客の掘り起こしや新規顧客の獲得につなげることで成約率の向上を見込んでおります。
 サービス内容に関しましても、入居希望者様のニーズを取り入れ、入居一時金料金プランのバリエーションを増やし潜在顧客の掘り起こしや新規顧客の獲得に努めるとともに、既に入居されている皆様にも“食の充実”を始め、新たなサービスの提供を行うことで、チャーミング・シリーズでのセカンドライフを充実させてまいります。
 このような取組みを積極的に行うことで、高コスト体質からの脱却かつサービスの質の向上を目指し、さらなる「顧客満足の最大化」を図ってまいります。
 なお、これまで培ってきたシニアハウジングの開発、運営ノウハウ等を生かしシニアコンサルティング事業にも取組んでいく方針であります。シニア関連ビジネスは、日本の急速な高齢化にまだ追いついておらず、潜在的に大きなマーケットといえます。このマーケットに注力することにより、業績変動リスクを大きく抑えることが可能になると考えております。
 チャーミング・シリーズの入居率が大幅に向上し、当社グループの経営基盤が磐石になることで当社グループは復活し、将来への更なる成長を見込んでおります。

 ③ 新規事業の推進

「ハードからソフト」へと転換する取り組みとして、今日まで培ってきた当社グループのノウハウを生かした新たな事業に取組んでいくことで将来の事業基盤を確立し『ゼクスグループの企業価値の最大化』に努めてまいります。

イ)環境関連事業

環境関連分野に関しましては、平成21年6月22日開催の臨時株主総会にて、今後の事業展開に備えるため(「環境事業および環境事業に関するコンサルティングならびにマネジメント業務の受託または請負」「省エネルギーのための設備、資材、機器および部品の販売代理業」)事業目的を追加し、平成21年7月13日付リリース「LED照明販売事業に関するお知らせ」のとおり、水口ライテック株式会社と販売代理店契約を締結いたしました。今期は、第一弾としてLED照明を足がかりに、省エネ空調機器、節水器具、その他の省エネ機器や省エネ技術を取扱い、環境事業コンサルティングの礎を構築し来期以降は総合的な環境事業へ、その取組みを拡大していくことで環境事業を確立してまいります。当社がこれまで不動産事業で築いたネットワークやシニアハウジング運営のノウハウは、競合他社に比較して特異的でありその存在意義は大きいものと認識しております。また、環境事業にて得られるノウハウを、不動産コンサルティングやシニアハウジング運営事業に活かすことによりサービスの向上や品質の向上を図ってまいります。

ロ)東アジア(中国・韓国等)向けチャーミング事業コンサルティング

現在、東アジアの多くの国々では、日本同様の高齢化社会に突入しております。しかしながら、当該国々では高齢化社会のスピードが速すぎたことから、高齢化社会対応のインフラ整備も遅れており、かつ高齢化サービスの提供(ソフト=サービス)の概念が根付いていない現実があることから、深刻な社会問題に発展する可能性として各国政府も早急な対策を迫られております。
 従来から、シニアハウジングに関するノウハウを持つ当社グループには、上記の問題を解決したい旨のオファーがありましたが、近年は更にその問い合わせ件数が増加しており、内容も切実かつ具体的になってきております。こうした状況から当社は、チャーミング事業で確立したノウハウと実績(ソフト=サービス)を輸出することで、シニアハウジング&サービス事業の新たなビジネススタイルを確立し収益基盤の拡大に努めてまいります。

ハ)医療関連事業

当社グループが運営を行っているチャーミング・シリーズでは、館内で健康相談を行っており常駐の看護師が入居者の皆様の健康管理に関するあらゆるご相談にお応えしております。日々入居者の皆様と接する中では、医療関連における様々なご意見を頂いており、その意見の蓄積は当社グループの大きな財産であると考えております。
 当社は、アンチエイジング(=セカンドライフ)や予防医学に関する産学連携で開発・確立された新たな技術を積極的に取り入れ、従来のサービスに加え新たなサービスとして提供することで、入居者の皆様の満足(究極の顧客満足)に努めてまいります。

新中期経営計画を実行していくにあたっては、内部統制システムの基本方針に基づき、業務の適正性を確保していくとともに、会社を取り巻く環境の変化等を踏まえてより一層適正なガバナンス体制を実現するため、今後も適宜見直し行い、継続的に改善を図ってまいります。
 また、以上の各施策を着実に実行し、経営基盤の再構築及びその強化を図ることでステークホルダーの皆様からの信用を回復し、市場からの評価を高めてまいりたいと考えており、早期にこれを達成すべく全社員一丸となって邁進していく所存であります。
 ステークホルダーの皆様におかれましては、当社グループの経営活動に引き続きご理解をいただき、一層のご支援を賜りますようお願い申しあげます。

(会社の支配に関する基本方針)

当社は、平成19年7月12日開催の取締役会に於いて、会社法施行規則第118条第3号に定める「当社の財務および事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針」を以下のように決定いたしました。

 

① 基本方針の内容

当社は公開会社であることから、当社が当社株式の大量買付けによる当社グループへの経営への関与または支配権の移転を伴う買付提案を受けた場合には、その提案・実施に応じるか否かの判断は、最終的には株主の皆様の意思に基づき行われるべきものと考えております。

しかしながら、将来起こりうる当社株式の大量買付行為の中には、その目的等から見て明らかに企業価値を損なうと考えられるもの、株主の皆様に株式の売却を事実上強要するおそれのあるもの、対象会社の取締役会や株主が買付の条件等について検討するに十分な情報や時間を提供しないものなど、濫用目的によるものがないとは言えず、その結果として、企業価値を毀損し、株主の皆様の利益を損なう可能性もあります。

そのため、当社は当社の財務および事業の方針の決定を支配する者は、当社グループ・ミッションおよび社会的存在価値を踏まえた企業経営を十分に理解し、当社の企業価値および株主の皆様の共同の利益を中長期的に確保、向上していくことに理解あることが必要であり、上記に挙げたような大量買付行為を一方的かつ強行に行う者に対しては必要かつ相当な対策を講じることとし、これをもって、会社の財務および事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針としております。

② 不適切な支配の防止のための取組み

当社は、当社株式の大量買付の提案・実施がなされるに際しては、株主の皆様が不適切な買付行為等ではないかどうかを判断されるために十分な情報や時間の提供がなされること、また、当社の企業価値・株主の皆様の共同の利益を毀損する買付等を未然に防止するために一定のルールを策定しました。

当ルールは、当社が発行者である株券等について、保有者の株券等保有割合が20%以上となる買付、または、当社が発行者である株券等について、公開買付にかかわる株券等の株券等所有者割合およびその特別関係者の株券等所有割合の合計が20%以上となる公開買付等を対象とし、イ.買付者等が買付等を行う前に、買付等の内容の検討に必要な情報および当ルールに定める手続を遵守する旨を記載した書面を提出すること、ロ.買付行為は買付者等が当社取締役会に対して前述の情報および書面を提出した後、一定の評価期間の経過後に開始されることを必要条件といたしました。

当ルールが遵守されない場合、または、当ルールが遵守された場合であっても、当社の企業価値、株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすおそれのある買付等である場合、当社は、当該買付者等による権利行使は認められないとの行使条件、および当社が当該買付者等以外の者から当社株式と引換に新株予約権を取得することができる旨の取得条項、が付された新株予約権を、その時点の全ての株主に対して新株予約権無償割当の方法により割り当てます。

なお、当新株予約権無償割当手続きの実施、不実施の判断については、当社取締役会の恣意的判断を排するため、当社の経営陣から独立した者で構成される独立委員会を設置しており、同委員会の判断を仰ぎ、取締役会はその判断を最大限尊重するものとしています。

③ 具体的な取組みに対する当社取締役会の判断およびその理由

当社取締役会は、上記②の施策を上記①の基本方針に則り設計し、企業価値および株主の皆様の共同の利益を確保、向上させることを前提に導入いたします。

それは、当社株式の大量買付の提案・実施がなされるに際しては、株主の皆様が不適切な買付行為等ではないかどうかを判断されるために十分な情報や時間の提供がなされることを確保し、①の基本方針のとおり、その提案・実施に応じるか否かの判断を、最終的には株主の皆様の意思に基づき行われるべきことを原則としつつ、さらに、上記②の実施、不実施の判断については、当社の経営陣から独立した者で構成される独立委員会を設置し、同委員会の判断を経ることが定められていることから、公共性・客観性は充分担保されており、当社取締役の地位の維持を目的とするものではない仕組みの確保が出来るものと考えております。

 

4 【事業等のリスク】

当社グループは、事業等のリスクに関し、組織的に対処することとしておりますが、以下において投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成21年5月31日)現在において、当社グループが判断したものであり、将来発生するすべてのリスクおよび可能性について網羅したものではありません。

 

① 経済環境におけるリスク

当社グループの事業のうち不動産コンサルティング事業については、景気動向、金利動向、地価動向等の影響を受けやすいため、わが国の経済情勢が急速に悪化し、そのファンダメンタルズ(経済の基礎的条件)を反映して不動産市況等に大幅な変動が生じた場合には、不動産価格の下落等によって当社グループの経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

② 有利子負債におけるリスク

当社グループの事業に係る土地、建物の取得費及び建築費等は、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が高くなっております。資金調達に際しては、物件の特性や需給環境等を見極めながら、事業採算性の観点から事業計画などを慎重に検討し、特定の金融機関に依存することなく個別案件ごとに複数の金融機関と交渉しております。しかしながら、市中金利の動向や当社グループの資金調達能力、並びに突発的な内外部環境の変化等により、資金調達が不十分あるいは不調に終わった場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

③ 不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク

不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。当社グループは、当社不動産事業開発部を中心にこれらの品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐ為に、予定外の費用を負担せざるを得ない場合がある等、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 災害等によるリスク

将来において、火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下、「災害等」という)が発生した場合には、グループとして保有・運営する不動産が滅失、劣化又は毀損し、その資産価値が低下する可能性があります。このような被害を受けた場合、その修復の為に建物の使用が一定期間不能となり、賃料収入の減少や資産価値の低下等によって、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 法的規制に関するリスク

当社グループは、不動産の収益性改善に関する事業を行う過程で、不動産の取得、開発、賃貸借等を行っており、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法等の法的規制を受けながら事業を行っております。また、シニアハウジング&サービス事業においては、介護福祉法、老人福祉法等による規制を受けながら、事業を行っております。今後、法令等の制定・改正や規制の変更への対応に伴い、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 減損会計について

当社は各セグメントにおいて固定資産を所有しており、各所有不動産は当社のコンストラクションマネジメント機能を活用したリノベーション、コンバージョンにより収益性の維持を図っております。しかし今後の景気動向などにより当社グループ所有不動産の収益性が悪化し、投資額の回収が見込めなくなった場合、一定の条件下で固定資産の減損処理(減損会計)等の会計基準の適用を受けると、回収可能性を反映させるように帳簿価格を減損する必要性が生じるために、当該会計処理の具体的な内容、地価の動向及び当社の収益状況によっては、当社グループの財政状況及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 運営事業全体について

当社グループはグループ会社において、シニアハウジング&サービス事業及びその他事業を行っております。シニアハウジング事業等の施設運営事業は高齢化社会の進展に伴い、様々な企業の参入が予測されます。今後の新規参入や競争の激化に伴って、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。また、運営において万一、事故が発生し当社グループの管理責任を問われた場合、また顧客情報の漏洩により、当社が個人情報保護法違反を問われた場合、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ シニアハウジング&サービス事業について

(イ)入居者の安全管理・健康管理について

当社グループが運営する施設の入居者は平均年齢75歳以上の高齢者であり、入居者の転倒等によって入居者の生命に関わる重大な事故に発展する可能性があります。また、食事や入浴等を共有する集団生活が行われている事から入居者の食中毒・集団感染等の危険度は相対的に高いと考えられます。当社は、十分な人員体制によって万全の安全管理・健康管理を行っており、過去に重大な事故や食中毒等を起こした事はありませんが、万一事故等が発生して、当社の管理責任が問われた場合には、当該事業の展開に支障をきたす可能性があります。

(ロ)施設の売上計上に関して

当社グループの各施設への入居に際して、入居者は入居時費用として入居一時金と、月額利用料が必要となります。入居一時金は、将来に支払われるべき施設の家賃を入居時に前払い家賃分として支払うものであります。従って当該一定期間内に契約が解除された場合には、入居一時金の内、入居経過年数に応じて償却された残預額(未償却分)が入居者に返還される事となります。その為、今後中途解約が発生することにより当社から現金が流出することとなります。
 なお、当施設からの売上高は、入居一時金の償却分と、月々の家賃及び管理費の合計から構成されております。会計上、入居一時金は「長期前受収益」勘定とし、その償却分を売上計上するという処理を行っております。また入居一時金の償却はシニアレジデンス「チャーミング」シリーズは各施設毎に償却年数が定められており、「チャーミング・コート溝の口」、「チャーミング・スクウェア舞子」、「チャーミング・スクウェア白金」ならびに「チャーミング・スクウェア豊洲」は20年4ヶ月、「チャーミング・スクウェア本郷」は16年で終了するスケジュールとなっておりますので、償却終了年以降は入居一時金の償却による売上は発生せず、施設の売上高としては、月々の家賃と管理費のみが計上されることとなります。
 その為、何らかの理由により、当社施設の入居者の入替えがスムーズに行われない場合(①入替え新規入居者が募集できない場合②既存入居者が償却スケジュール以上の期間入居されている場合)には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(ハ)株式会社コムスンの居住系サービス事業の承継に関して

株式会社コムスンの居住系サービス事業より事業承継した「バーリントンハウス」事業の建物に関して、耐震性等に関する疑義が発生いたしました。これに伴い、事業承継いたしました「バーリントンハウス」の運営経費に関し、貸倒引当金を計上しております。
 また、当社は平成20年11月12日付にて、国土交通省からラディアホールディングス株式会社が保有し、当社子会社である株式会社ゼクスアクティブ・シニアが運営を行う「バーリントンハウス馬事公苑」の建物につき、建築基準法第20条(構造耐力)に違反しているとの発表があったことを受け、平成20年11月20日付にて、当社とラディアホールディングス株式会社(旧グッドウィル・グループ株式会社)が平成19年9月21日付にて締結したバーリントンハウスに関する固定資産譲渡契約を解除するとともに、平成20年12月8日付にて、当社ならびに当社連結子会社である株式会社ゼクスアクティブ・エイジならびに株式会社ゼクスアクティブ・シニアはラディアホールディングス株式会社に対し、損害賠償、株式買取、寄託金返還を求める訴訟を東京地方裁判所に提起しております。
 これに対し、平成21年1月9日付にてラディアホールディングス株式会社より東京地方裁判所に答弁書が提出されるとともに、当社に対して当社の債務不履行による不動産売買契約の解除に基づく違約金ならびに遅延損害金の支払を求める訴訟が提起されております。
 この為、当該訴訟の今後の進展如何により万が一当社が敗訴した場合には、多額の違約金ならびに遅延損害金の支払義務が発生することから、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
 なお、「バーリントンハウス」事業については、平成21年4月1日付にて株式会社ゼクスアクティブ・シニアを分割会社、バーリントン事業承継株式会社を承継会社とする吸収分割を行い、事業譲渡が完了しております。

⑨ 税務会計制度について

当社グループ業務の中でも、特に不動産流動化・証券化に関わる取引については、わが国では1990年代後半から本格的に始まった比較的新しい取引であり、取引に関わる税務・会計の法規や基準等の制度が、細部に至るまで確立されていません。当社は個別案件での取り組みの際に、取引に関わる税務・会計上の処理及びスキームに及ぼす影響等について、税理士・公認会計士などの専門家とともに慎重に検討・判断を行っております。今後、取引に関わる税務・会計制度が新たに制定される場合や現行法規等の解釈の変化に応じた場合には、当社業務に影響を与える可能性があります。

⑩ 個人情報について

当社グループについては、特にシニアハウジング&サービス事業及びその他事業において多くの個人情報を取り扱っております。個人情報の漏洩が社会問題ともなっておりますように、当社グループでそのような事態が発生した場合には、損害賠償や信用失墜といった有形無形の損害を被る可能性があります。

⑪ 今後の資本政策について

当社は平成21年1月29日に提出された株式に係る発行登録書及び新株予約権に係る発行登録書に基づき、今後入居者や取引先など、幅広い割当候補先の中から今後の当社の事業展開を理解し、ともに事業発展を行える候補先に対する第三者割当の方法による新株式及び新株予約権の発行を行うことを検討してまいります。かかる入居者や取引先などに対する第三者割当増資の実施により更なる関係の強化を図ると同時に、自己資本の充実と財務基盤の強化を図り、経済環境に左右されることなくより一層経営改革を推し進める事ができると考えております。その中で当社グループは、健常高齢者向けシニア住宅事業における入居率の向上並びにシニア向けサービス市場における事業基盤を強固なものにすべく、現状赤字となっているシニアハウジング&サービス事業へ経営資源を集中し、販売促進ならびに営業力の強化に注力してまいる所存です。これらの諸施策を実施するにあたり、当社グループはシニアハウジング&サービス事業の販売促進費、運営サービスに係る諸経費並びにこれらの事業を営むための販売費及び一般管理費等の運転資金として今後1年間に約50億円の資金需要を見込んでおり、当社グループの事業展開に応じて様々な資金調達手法を検討し、その時点における最も効果的な資金調達手法を採用していく方針であります。
 このような方針の下、これまでに当社は、平成21年4月21日開催の臨時株主総会において定款の一部変更に関する決議を行い、従来748,000株であった発行可能株式総数を2,976,000株へと拡大するとともに、平成21年6月22日開催の臨時株主総会において再度定款の一部変更に関する決議を行い、さらに発行可能株式総数を11,876,000株へと拡大いたしました。当社は、当社を取り巻く経済環境や当社の属する不動産セクターの市場環境が、依然として厳しい状況にあり、この状況が暫く継続するものと想定していることから、前述のとおり発行可能株式総数を大幅に増加させることにより、将来、資金需要が生じた際に資本市場を通じて機動的に資金調達を行うための手段が確保できるとともに、財務基盤改善に向けた様々な取組みが可能になるものと考えております。このように当社が中長期に亘り企業価値の向上を目指し、これを実現することは既存株主の皆様の利益の拡大に寄与するものと考えております。
 しかしながら、かかる資本政策が功を奏さず当社が期待する資金調達を行うことができない場合、当社の財務基盤は改善せず、また見込まれる資金需要に対応することができなくなる恐れがあり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を与える可能性があります。

⑫ 新株発行による希薄化について

当社は、平成21年1月29日に提出された株式に係る発行登録書では、新株式の発行予定額について1,400百万円(うち520百万円については、平成21年3月13日付にて株式の払込が完了しております。)を上限としております。そのため、発行登録書の提出日時点において新株式の発行価額等の条件は未定であるものの、仮に残額である880百万円に係る新株式の発行決議を行い、当連結会計年度末(平成21年5月31日)の当社株式の終値を参考として1株当たりの発行価額を1,195円と想定した場合には、最大736,401株の当社普通株式が発行されることとなります。これは、当連結会計年度の末日現在の発行済株式数2,969,038株の約24.8%にあたります。
 また、当社は、前記「⑪ 今後の資本政策について」に記載のとおり、今後1年間に約50億円の資金需要を見込んでおり、当社グループの事業展開に応じて様々な資金調達手法を検討し、その時点における最も効果的な資金調達手法を採用していく方針であることから、今後採用する資金調達手法が当社株式の発行を伴うものとなる可能性があります。
 以上のことから、当社普通株式について重大な希薄化を生じさせる恐れがあり、当社の株価や当社グループの経営成績に影響を与える可能性があります。      

⑬ 大株主の状況及び株主構成について

前記「⑪ 今後の資本政策について」及び「⑫ 新株発行による希薄化について」に記載のとおり、当社新株式の発行が行われた場合、当該割当先が今後当社の大株主となる可能性があり、大幅な株主構成の変更が生じる可能性があります。この為、当該割当先の議決権行使の状況または第三者への売却状況等により、当社のコーポレート・ガバナンスに大きな影響を与える可能性があります。

⑭ 継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況について

当社は、当連結会計年度において、前連結会計年度に引き続き当期純損失を計上することとなったこと並びに連結ベースの営業キャッシュ・フローが赤字となったこと等により、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在しておりますが、上記各施策の実行により当該事象又は状況を早期に解消すべく努めてまいります。
 なお、本有価証券報告書における連結財務諸表等並びに財務諸表等は継続企業を前提に作成されており、これらの財務諸表には重要な不確実性の影響を反映しておりません。

5 【経営上の重要な契約等】

(1)重要な事業の譲渡

当社の連結子会社である株式会社チャーミング・リゾートすんぷは、平成20年10月27日開催の臨時株主総会において、同社の運営する複合型商業施設「すんぷ夢ひろば」事業を株式会社リメイクに事業譲渡することを決議し、同日付にて事業譲渡契約を締結致しました。

その内容は次のとおりであります。

① 株式会社チャーミング・リゾートすんぷは、株式会社リメイクに対し、平成20年10月31日付にて、「すんぷ夢ひろば」運営事業(有形固定資産、流動資産、知的財産権等)を譲渡致しました。

② 平成20年10月31日付にて、株式会社チャーミング・リゾートすんぷと株式会社すんぷ夢ひろばが、平成18年11月1日に締結した「定期建物賃貸借契約書」、平成20年4月30日に締結した「建物賃借料改定に関する覚書」および平成20年10月21日に締結した「定期建物賃貸借に関する覚書」における株式会社チャーミング・リゾートすんぷの契約上の地位を、株式会社リメイクに対し譲渡致しました。

 

(2)重要な子会社の譲渡

当社は、当社コア事業であるシニアハウジング&サービス事業のうち、「ボンセジュール事業」において、早期に事業基盤の安定化と今後の競争力の強化を目指す必要があると判断し、平成20年8月25日開催の取締役会決議に基づき、同日付で株式会社ジェイ・ウィル・パートナーズとの間で資本提携に関する覚書を締結し、平成20年8月29日付にて、株式会社ジェイ・ウィル・パートナーズが管理運営する合同会社ジェイ・ウィル・ビーにより、当社の孫会社であった株式会社ボンセジュールが発行する優先株式750株の引き受けがなされておりました。
 しかしながら、昨今の金融危機という状況の下、入居者の方の安心・安全及び事業基盤の更なる安定化という経営課題を最優先することを考慮した結果、平成20年11月25日開催の当社取締役会において、「ボンセジュール」事業を譲渡することを決議致しました。
 そのため、平成20年8月25日締結の資本提携に関する覚書に基づき、合同会社ジェイ・ウィル・ビーが保有する優先株式750株が普通株式に転換されたことから、株式会社ボンセジュール並びに、株式会社ボンセジュールの子会社である株式会社ゼクスコミュニティ・レジデンス及び株式会社ボンセジュール・バリエは連結子会社に該当しないこととなっております。
 また、当社は、平成20年11月25日開催の取締役会において、当社が保有する株式会社ゼクスコミュニティ株式の全てを、平成20年11月26日付にて株式会社ボンセジュール・バリエに譲渡することを決議し、代物弁済契約を締結しております。これにより、株式会社ゼクスコミュニティは連結子会社に該当しないこととなっております。
 なお、株式会社ゼクスコミュニティは、平成21年7月1日付にて株式会社コミュニティに、また、株式会社ゼクスコミュニティ・レジデンスは、平成21年8月1日付にて株式会社ボンセジュール・グランにそれぞれ商号を変更しております。

 

(3)重要な事業の譲渡

当社の連結子会社である株式会社ゼクスアクティブ・シニアは、平成21年2月10日並びに平成21年3月11日開催の取締役会において、平成21年4月1日付にて同社の運営する住宅型有料老人ホーム「バーリントンハウス」事業をバーリントン事業承継株式会社に吸収分割することを決議し、平成21年2月10日付にて吸収分割契約を締結致しました。

当該会社分割の概要等については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(企業結合等関係)」に記載のとおりであります。

 

(4)重要な事業の譲受

当社の連結子会社である株式会社ゼクスアクティブ・エイジは、平成21年2月19日開催の取締役会において、平成21年2月20日付にて株式会社チャーミング・スクウェア芦屋株式の一部買戻し並びに買戻した株式の一部譲渡を行うことを決議し、同日付にて有限責任中間法人介護サービス互助会との間で株式の買戻しに係る契約を、及び株式会社日建との間で株式の譲渡に係る契約を締結致しました。
 これにより、株式会社チャーミング・スクウェア芦屋は、当第3四半期連結会計期間末において持分法適用関連会社に該当することとなりました。

 

(5)業務提携契約の締結

当社は、平成21年2月26日開催の取締役会において、株式会社セイクレストと業務提携を行うことを決議し、同日付にて業務提携契約を締結致しました。 

 契約の内容は、下記のとおりであります。

① 株式会社セイクレストの有するエンドユーザー向け分譲マンション等の販売ノウハウ、
  ネットワーク等を活用した、当社グループが運営する健常高齢者向けシニア住宅の入居
  募集及び販売。
② 当社グループの有するシニア向け住宅の企画・開発並びに運営ノウハウに基づく、介護
  福祉分野における住環境の充実を目的とする土地の有効活用や街の創造等の再開発事業
  等の共同推進。
③ 今後拡大が予想されるシニアマーケット向け新事業の共同企画及び共同開発。
④ 互いの不動産事業に関するノウハウの共有及び活用による、保有資産のオフバランス及
  び流動化の早期実現。
⑤ その他、当社及び株式会社セイクレストが別途書面により合意した業務

 

6 【研究開発活動】

該当事項はありません。

 

7 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成におきましては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積もりを必要とします。経営者はこれら見積もりについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積もり特有の不確実性があるため、これらの見積もりと異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第5「経理の状況」の連結財務諸表の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しておりますが、特に当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積もりは、主に貸倒引当金であり、継続して評価を行っております。

 

(2)当連結会計年度の経営成績の分析

「第2[事業の状況]1[業績等の概要](1)業績、(2)総資産、負債および純資産の状況、(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

 

(3)経営成績に重大な影響を与える要因について

当社グループの主力マーケットである、不動産関連マーケット、高齢者マーケットでは法的規制の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える可能性を含む様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第2[事業の状況]4[事業等のリスク]」をご参照ください。

 

(4)資本の財源及び資金の流動性についての分析

資金の状況につきましては、「第2[事業の状況]1[業績等の概要](3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

 

(5)戦略的現状と見通し、及び経営者の問題意識と今後の方針について

① 会社の経営の基本方針

当社グループは、「ハードからソフト」へその経営の基本方針を転換し、これまで不動産コンサルティング事業(ハード)に依存していた経営体制を改め、シニアハウジング&サービス事業(ソフト=サービス)をグループの中核事業と位置付けるとともに、キャッシュ・フローを重視し、借入に依存しないことを基本方針とする体制への転換を図ることで、当社グループの企業価値の最大化を目指してまいります。
 

 

② 目標とする経営指標

当社グループは、経営基盤の再構築を図るため、資本市場からの資金調達をはじめとする資本増強策の立案及び実行、及び自助努力による利益の積増しにより自己資本の充実を図るとともに、保有不動産の売却等を通じた資産の圧縮、またそれに伴う有利子負債の削減を実現いたします。

 

③ 中長期的な会社の経営戦略

今後の見通しにつきましては、世界的な金融市場の混乱及び経済環境の悪化は底入れの兆しが見え始めておりますが、一昨年からの急激な信用収縮の影響により、企業業績の回復、それに伴う雇用・所得環境の改善及び個人消費意欲の向上には今しばらく時間を要するものと予想され、当社グループを取り巻く事業環境は依然として厳しい状況が続くことが予想されます。
 このような状況のもと当社グループは、事業の「選択と集中」を進め不採算事業の整理を行うとともに、中長期に亘り安定的な収益基盤を確保すべくシニアハウジング&サービス事業をグループの中核事業と位置付け成長力と収益力の回復を図ってまいります。また、たな卸資産や固定資産の売却を通じた有利子負債の削減、新たな資本増強策の計画・実行による自己資本の充実並びに財務基盤の建て直しを通じて、経営基盤の再構築並びにその強化に努めてまいります。

 

(6)継続企業の前提に重要な疑義を抱かせる事象又は状況を解消するための対応策

①資本政策の実行及び財務基盤の強化

 イ) 自己資本の充実

当社グループを取り巻く当面の経済・金融環境を踏まえ、当社グループが直面する経営課題と現状、中長期に亘る収益基盤の再構築ならびにその拡大を実現するためには、自己資本の増強を図り、債務超過の回避並びに自己資本比率などの財務数値の改善による信用力の回復が必要不可欠であると考えております。
 そのため、デット・エクイティ・スワップ等の手法を用いた新株式の発行など、新たな資本増強策を立案・実行するとともに、自助努力による利益の積み増しを行うことで自己資本の充実に努めてまいります。

 ロ) 資金調達

当社グループにおいては、シニアハウジング&サービス事業におけるマーケティング活動への積極的な資金投入と共に、安定収益構築までの当面の当社グループの運転資金として、今後約1年程度の間に約50億円の資金需要を見込んでおります。
 現在、開業しております「チャーミング・スクウェア」5施設の現時点における平均入居率は約50%程度であり、運営にかかる収益から運営諸経費等を差し引いた運営利益ベースでは赤字となっているため、当社グループにおける連結ベースでの営業キャッシュ・フローが赤字である一因となっております。そのため、前述のとおり早期に各施設の入居率を向上させること及び運営諸経費等の圧縮を図ることにより運営利益ベースでの黒字化を実現することが安定的なキャッシュ・フロー創出のためには最重要課題であると認識しております。
 しかしながら、入居率が向上し運営利益ベースでの黒字化が達成されるまでの間、入居率向上に向けたイベント等の実施ならびに広報・宣伝活動、その他運営サービスの質の向上のための運営諸経費として、今後1年間程度の間に約20〜25億円程度の資金需要を見込んでおります。
 また、今後の成長への布石として、今日まで培ってきた当社グループのノウハウ(技術力、企画力及び人的ネットワークなど)を生かした新規事業(環境関連事業、東アジア向けチャーミング事業コンサルティング並びに医療関連事業)にも積極的に取組み、さらなる収益基盤の獲得に努めてまいる所存でございますが、これらの新規事業にかかる一部先行投資等を含む諸経費として、約5億円程度の資金需要を見込んでおります。
 さらに、前述のような経営再建策を実行し、各施策や改善への取組みが収益に寄与するまでの当面の当社グループの運転資金として、約15〜20億円の資金需要を見込んでおり、今後1年程度の間に当社グループとして総額約50億円の資金需要が生じる見込みであります。
 なお、各事業の今後の取組みの概要につきましては、後述の「(2)事業基盤の再構築及び安定的なキャッシュ・フローの創出」記載の各項をご参照下さい。

②事業基盤の再構築及び安定的なキャッシュ・フローの創出

 イ) 保有販売用不動産の売却及び有利子負債の圧縮

保有販売用不動産売却については、当社が関与している営業用資産は、平成21年5月末現在で12,130百万円ありますが、利益確保を前提とした売却活動を推し進め、予め債権者とは諸条件についての協議を整えた上で市況の動向を見極めながら売却を加速していくことで、有利子負債の削減を行い財務体質の改善を図ってまいります。
 不動産コンサルティング事業はシニアハウジング&サービス事業に対する、開発、企画及びコスト管理のノウハウの提供など、補完的な役割を担うものと考えておりますので、不動産コンサルティング事業の一環としての営業用資産の取得及び不動産流動化スキームへの投融資については、当面の間積極的な展開を行わない方針であります。
上記の取り組みを確実に行い「ハードからソフト」へ転換し、シニアハウジング&サービス事業を軸とした安定した事業基盤へ移行してまいります。

 ロ) チャーミング・シリーズの入居率の向上

当社が展開しているチャーミング・シリーズは、入居一時金(利用権方式)をお預かりして運営を行っており、施設の入居率を向上させるには当社グループの信用力の回復が必須であると考えております。そのためには、上述の「ハードからソフト」への転換を行い、GC注記が解消され、当社グループの信用力が回復することで、入居率が大幅に向上していくと見込んでおります。
 今後、益々高齢化社会が進展するのに伴い、シニア向けサービス市場の拡大が予想され、さらなる成長の余地があると考えられることから、今後はシニアハウジング&サービス事業をグループ事業の中核事業と位置付け、積極的な展開を図っていくとともに、最優先課題として既に開業している施設の入居率を向上させるために経営資源を集中してまいります。
 これまでに当社は、平成21年2月26日付リリース「第三者割当増資による新株式(金銭出資及び現物出資)の発行及び新株予約権の発行に関するお知らせ」のとおり、平成21年3月から5月にかけて第三者割当増資を実施し、これにより調達した資金を募集・販売活動に充当した結果、反響者数、施設来場者並びに体験入居者数が増加し、その効果は着実に現れております。しかしながら、初めて御来場頂いてから入居契約の締結に至るまで通常3〜4ヶ月の期間を要し、当該募集・販売活動の成果が営業収益に寄与するまでにタイムラグがあるため、入居率や財務数値等にてその効果を計るには今しばらく時間を要することとなりますが、今期からは入居契約締結に至るまでの期間を短縮させるとともに、入居成約率の向上を目指し新たな取組みを行ってまいります。
 具体的には、従来、施設のスタッフが運営業務と営業・販売業務の双方を兼務しておりましたが、グループ内での人的資源の配分を見直し、適材適所の人員配置を実現した上で、今期より新たに専門の営業部を設けるなど営業・販売活動に従事する人員の増強を図っております。また、同時にさらなる販売・営業体制の強化を図るため外部販売会社との連携による営業の効率化を図り、潜在顧客の掘り起こしや新規顧客の獲得につなげることで成約率の向上を見込んでおります。
 サービス内容に関しましても、入居希望者様のニーズを取り入れ、入居一時金料金プランのバリエーションを増やし潜在顧客の掘り起こしや新規顧客の獲得に努めるとともに、既に入居されている皆様にも“食の充実”を始め、新たなサービスの提供を行うことで、チャーミング・シリーズでのセカンドライフを充実させてまいります。
 このような取組みを積極的に行うことで、高コスト体質からの脱却かつサービスの質の向上を目指し、さらなる「顧客満足の最大化」を図ってまいります。
 なお、これまで培ってきたシニアハウジングの開発、運営ノウハウ等を生かしシニアコンサルティング事業にも取組んでいく方針であります。シニア関連ビジネスは、日本の急速な高齢化にまだ追いついておらず、潜在的に大きなマーケットといえます。このマーケットに注力することにより、業績変動リスクを大きく抑えることが可能になると考えております。
 チャーミング・シリーズの入居率が大幅に向上し、当社グループの経営基盤が磐石になることで当社グループは復活し、将来への更なる成長を見込んでおります。

 ハ) 新規事業の推進

「ハードからソフト」へと転換する取り組みとして、今日まで培ってきた当社グループのノウハウを生かした新たな事業に取組んでいくことで将来の事業基盤を確立し『ゼクスグループの企業価値の最大化』に努めてまいります。

 a.環境関連事業

環境関連分野に関しましては、平成21年6月22日開催の臨時株主総会にて、今後の事業展開に備えるため(「環境事業および環境事業に関するコンサルティングならびにマネジメント業務の受託または請負」「省エネルギーのための設備、資材、機器および部品の販売代理業」)事業目的を追加し、平成21年7月13日付リリース「LED照明販売事業に関するお知らせ」のとおり、水口ライテック株式会社と販売代理店契約を締結いたしました。今期は、第一弾としてLED照明を足がかりに、省エネ空調機器、節水器具、その他の省エネ機器や省エネ技術を取扱い、環境事業コンサルティングの礎を構築し来期以降は総合的な環境事業へ、その取組みを拡大していくことで環境事業を確立してまいります。当社がこれまで不動産事業で築いたネットワークやシニアハウジング運営のノウハウは、競合他社に比較して特異的でありその存在意義は大きいものと認識しております。また、環境事業にて得られるノウハウを、不動産コンサルティングやシニアハウジング運営事業に活かすことによりサービスの向上や品質の向上を図ってまいります。

 b.東アジア(中国・韓国等)向けチャーミング事業コンサルティング

現在、東アジアの多くの国々では、日本同様の高齢化社会に突入しております。しかしながら、当該国々では高齢化社会のスピードが速すぎたことから、高齢化社会対応のインフラ整備も遅れており、かつ高齢化サービスの提供(ソフト=サービス)の概念が根付いていない現実があることから、深刻な社会問題に発展する可能性として各国政府も早急な対策を迫られております。
 従来から、シニアハウジングに関するノウハウを持つ当社グループには、上記の問題を解決したい旨のオファーがありましたが、近年は更にその問い合わせ件数が増加しており、内容も切実かつ具体的になってきております。こうした状況から当社は、チャーミング事業で確立したノウハウと実績(ソフト=サービス)を輸出することで、シニアハウジング&サービス事業の新たなビジネススタイルを確立し収益基盤の拡大に努めてまいります。

 c.医療関連事業

当社グループが運営を行っているチャーミング・シリーズでは、館内で健康相談を行っており常駐の看護師が入居者の皆様の健康管理に関するあらゆるご相談にお応えしております。日々入居者の皆様と接する中では、医療関連における様々なご意見を頂いており、その意見の蓄積は当社グループの大きな財産であると考えております。
 当社は、アンチエイジング(=セカンドライフ)や予防医学に関する産学連携で開発・確立された新たな技術を積極的に取り入れ、従来のサービスに加え新たなサービスとして提供することで、入居者の皆様の満足(究極の顧客満足)に努めてまいります。

新中期経営計画を実行していくにあたっては、内部統制システムの基本方針に基づき、業務の適正性を確保していくとともに、会社を取り巻く環境の変化等を踏まえてより一層適正なガバナンス体制を実現するため、今後も適宜見直し行い、継続的に改善を図ってまいります。
 また、以上の各施策を着実に実行し、経営基盤の再構築及びその強化を図ることでステークホルダーの皆様からの信用を回復し、市場からの評価を高めてまいりたいと考えており、早期にこれを達成すべく全社員一丸となって邁進していく所存であります。
 ステークホルダーの皆様におかれましては、当社グループの経営活動に引き続きご理解をいただき、一層のご支援を賜りますようお願い申しあげます。

 





出典: 株式会社ゼクス、2009-05-31 期 有価証券報告書