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セクション一覧

第2 【事業の状況】

1 【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、東日本大震災からの復興需要を背景として、緩やかな回復の兆しが見られました。しかしながら、欧州金融危機による世界経済の減速や消費税増税を巡る動き等、引き続き不透明な状況が続いております。

当社グループが属しております不動産業界においては、住宅ローン減税や贈与税の非課税枠の拡充及び住宅版エコポイント制度等の効果もあり持ち直しの動きが見られたものの、雇用環境が回復しない中、東日本大震災後に冷え込んだ消費者心理は好転しておらず、一方で不動産業界各社に対する金融機関の融資厳格化も依然として続いており、本格的な回復には至っていない状況であります。

このような事業環境の下、当社グループは、強固な収益体質の確立と抜本的な財務体質の改善を図るべく、平成23年9月26日付「産業活力の再生及び産業活動の革新に関する特別措置法」所定の特定認証紛争解決手続(以下「事業再生ADR手続」といいます。)にかかる利用申請を行い、平成24年1月31日開催の第3回債権者会議において、当社の事業再生計画について、全対象債権者の皆様から同意書の提出をいただき、事業再生ADR手続が無事成立いたしました。

当該事業再生計画に基づいて、当社は取引先金融機関等から債務免除21億92百万円及び債務の株式化87百万円の支援を受け、また、当社スポンサーである株式会社ハウスセゾンを引受先とする新株の発行(普通株式)による資本増強を行った結果、当連結会計年度末における純資産は10億35百万円となり、債務超過を解消いたしました。

当社グループの当連結会計年度における売上高は30億56百万円、(前連結会計年度比76.6%減)、営業利益14百万円(前連結会計年度は営業損失17億29百万円)、経常損失1億51百万円(前連結会計年度は経常損失20億21百万円)、当期純利益17億68百万円(前連結会計年度は当期純損失27億52百万円)となりました。

 

セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。

[不動産分譲事業]

不動産分譲事業においては、不動産共同事業による「シティハウス多摩川テラス」の引渡し及び宅地分譲プロジェクトである「浜田山」(東京都杉並区)他、中古マンションリニューアル分譲等を行いました。その結果、売上高は12億87百万円(前連結会計年度比88.5%減)、セグメント利益は83百万円(前連結会計年度は16億92百万円のセグメント損失)となりました。

 

[不動産賃貸事業]

不動産賃貸事業においては、当社子会社である株式会社明豊プロパティーズのプロパティーマネージメント報酬等により、売上高は14億96百万円(前連結会計年度比12.2%減)、セグメント利益は72百万円(前連結会計年度比57.6%減)となりました。

 

 

[不動産仲介事業]

不動産仲介事業においては、「栃木県宇都宮」他10件、賃貸斡旋仲介等により、売上高は1億2百万円(前連結会計年度比13.4%増)、セグメント利益は71百万円(前連結会計年度比9.2%減)となりました。

 

[その他事業]

その他事業につきましては、エコロジー・コンサルティング報酬、業務委託報酬、リフォーム工事請負等により、売上高は1億85百万円(前連結会計年度比30.6%増)、セグメント利益は84百万円(前連結会計年度比13.6%増)となりました。

 

(2) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、2億84百万円と前連結会計年度末と比べ14百万円(前連結会計年度は2億13百万円の収入)の減少となりました。

[営業活動によるキャッシュ・フロー]

営業活動によるキャッシュ・フローは、主に税金等調整前当期純利益17億74百万円の計上及びたな卸資産の減少3億8百万円による増加があったものの、債務免除益21億92百万円、事業再生ADR手続による事業構造改善費用の支払が1億23百万円、事業譲渡等により預り金が1億93百万円減少したことにより、4億3百万円の支出となりました。(前連結会計年度は96億89百万円の収入)

[投資活動によるキャッシュ・フロー]

投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券及び有形固定資産の売却等により、1億68百万円の収入(前連結会計年度は30百万円の収入)となりました。

[財務活動によるキャッシュ・フロー]

財務活動によるキャッシュ・フローは、たな卸資産の売却等に伴う短期借入金及び長期借入金の返済により3億93百万円の支出があったものの、株式の発行及び少数株主からの払込により6億円の収入があったことにより2億20百万円の収入(前連結会計年度は95億6百万円の支出)となりました。

 

2 【生産、受注及び販売の状況】

(1) 生産実績

当社グループは、主として不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

 

(2) 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

 

(3) 販売実績

当連結会計年度におけるセグメントの販売実績は、次の通りであります。

[連結セグメント別業績]
 
 
セグメントの
名称
当連結会計年度
(自 平成23年8月1日
  至 平成24年7月31日)
 
金額(千円)
前期比増減率(%)
不動産分譲事業
共同事業物件
540,736
自社単独物件
746,880
小計
1,287,616
△88.5
不動産賃貸事業
 
1,484,651
△12.3
不動産仲介事業
 
102,675
14.7
その他の事業
 
181,385
61.4
合 計
3,056,328
△76.6

(注)1.セグメント間取引については、相殺消去しております。 

  2.不動産分譲事業における共同事業物件の売上高は各物件の総売上高に対し、当社グループ事業シェアに応じた当社の売上高であります。

  3.主な相手先の販売実績及び当該販売実績に対する割合は次の通りであります。

 

相手先
前連結会計年度
当連結会計年度
金額(千円)
割合(%)
金額(千円)
割合(%)
あけぼのプロパティーズ合同会社
5,130,000
39.3
ナイス株式会社
2,368,400
18.1
マイヤ3合同会社
2,051,000
15.7

(注)1. 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(注)2. 当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10%に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

 

 

3 【対処すべき課題】

(1)会社の経営の基本方針

当社グループは基本理念である『Partner For Life、お客様との一生涯のお付き合い』を実現すべく「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンションシェルゼ」を主力商品として、他社との差別化を図り安定的な企業成長を続けていくことを経営目標としております。
 この経営目標を実現するための基本方針は以下のとおりです。

①住宅系不動産業を中核とし、少数精鋭にて、高い収益率を生み出すプロ集団を目指す。

②お客様からの高い評価、信頼を得るために、常に新しいものへチャレンジする企業として「挑戦」と「適応」をキーワードに、常にお客様のニーズを先取りし、柔軟に対応していく。

③高い収益、安定した収益を確保するために、お客様ニーズを先取りをしたマーケティングを実現し、これに付加価値を加えていく発想・アイデアを生み出していく。

近年、環境・建築・安全に対するお客様の関心が高まりを見せる中、当社グループは「リビング・サービス・システム(L.S.S.)」を通して、お客さまのあらゆるニーズに真摯に応え、コミュニティ支援も行っていくことで真に満足戴けるマンションライフを提供してまいります。そのために「外断熱とリビング・サービス・システム(L.S.S.)で幾世代の生活を守り続けるエコロジーマンション シェルゼ」を主力商品として、他社とは差別化した健康・快適・省エネで資産価値の維持が図れる、外断熱工法を採用した分譲マンションの供給拡大に積極的に取り組んでまいります。

 

(2)目標とする経営指標

当社グループは、安定的な企業成長を目指し、収益性を重視した経営を行っております。具体的な経営指標としましては、売上高経常利益率及び自己資本比率に主眼を置き、安定的な業績の実現を目指しております。
 当連結会計年度における売上高経常利益率に関しましては、経常損失を計上しておりますが、早期の黒字化を図ってまいります。

 

(3)中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、企業活動を継続していくために、業務効率の高い少数精鋭の組織を構築するとともに、当社グループが得意とする不動産(住宅)分譲市場で資金効率の高い事業を中心に取り組み、経営の安定と成長を実現してまいります。
 具体的な事業推進の方針は、以下のとおりです。

 

①既存プロジェクト

既に保有している仕掛プロジェクトについては、現状の事業計画に基づき、継続し完遂してまいります。

また、当社が経営困難な状況に陥った大きな原因の一つである長期停滞中の物件については、売却を優先事項として経営資源を投入し、外部売却による資産のスリム化と資金回収を図ってまいります。

 

②新規プロジェクト

新規プロジェクトについては、短期間での資金回収が見込めるタウンハウス事業、中古マンションリニューアル分譲事業を中心に展開し、営業基盤を固め収益性の高い分譲マンション事業について、他社と共同にて事業に着手してまいります。

 

③不動産賃貸事業の拡大

子会社の株式会社明豊プロパティーズにおいては、プロパティーズマネージメント業務の受託戸数の増加による収益の拡大を図ります。

 

(4)会社の対処すべき課題

当社グループは、平成24年1月31日付で事業再生ADR手続が成立したことに伴い、事業再生計画における金融支援及び資本増強策の実施により、当連結会計年度末において債務超過を解消いたしました。今後は、早期に経常黒字転換を果たし、安定的な財務基盤の構築を図るべく①既存プロジェクトの売却による有利子負債の圧縮②資金調達力の強化③経営管理体制の強化及びリスクマネージメント体制の強化に取り組んでまいります。

なお、当連結会計年度末においては、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況は発生しておりません。

 

4 【事業等のリスク】

 

本有価証券報告書提出日現在において、当社グループの事業展開に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。

なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避に努め、また万が一発生した場合には、その影響を最小限にとどめるよう対応に努めていく方針であります。また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、この点にご留意ください。

 

①不動産分譲事業における市況、金利動向および税制について

不動産分譲事業においては、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給動向および不動産に係る税制等の影響を受けやすいため、景気の悪化や大幅な金利上昇、新規大量供給による販売価格の下落など経済情勢に変化があった場合には、お客様の購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、上記経済情勢の変化は、事業用地の仕入価格の変動要因にもなり、事業用地の仕入が計画通りに進まない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性もあります。
 また不動産分譲事業は、建設業者との間にて工事請負契約を締結し、建物の建設工事を行っております。そのため建設業者の資材・部材の調達費や労務コストにおいて、国内外の経済情勢により価格高騰などが発生した場合には、当社グループの建築費上昇という結果をもたらす可能性があり、その場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

②有利子負債への依存について

当社グループは不動産分譲事業における事業資金をおもに金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債への依存度が高い水準にあることから、現行の金利水準が大幅に変動した場合には、当社グループの業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 
 
平成22年7月期
平成23年7月期
平成24年7月期
 
有利子負債残高(千円)(A)
15,809,457
5,645,471
3,703,743
 
総資産額(千円)(B)
18,465,426
5,877,962
5,373,850
 
有利子負債依存度(%)(A)/(B)
85.6
96.0
68.9

 

③物件の引渡時期等による業績の変動について

不動産分譲事業においては、顧客への引渡時に売上高を計上しておりますが、引渡時期につきましては、一般的に転勤や転居の多い、2月から3月に集中することが多くなっており、その結果、売上高の計上が下期に集中する傾向にあります。また天災など不測の事態により物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、顧客への引渡が翌期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

④瑕疵担保責任について

当社グループは独自に「標準仕様書」「品質管理基準」「アフターサービス基準」を定め、設計段階から建設工事・竣工に至る各過程での重要なポイントを各現場で検査・確認し、高品質な住宅づくりに努めております。
  しかしながら、建物竣工後、ある一定期間内において、設計・施工上の問題等に起因する瑕疵など、不具合が生じた場合には、間接的な損害を含め、不具合が原因で生じた損害に対する責任として、損害賠償等による費用が発生する可能性があります。その場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

 

 ⑤たな卸資産の評価に関する会計基準の適用による業績への影響について

「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準委員会 平成18年7月5日 企業会計基準第9号)を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価(正味売却価格)が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価(正味売却価額)が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
 なお当連結会計年度において一部の保有たな卸資産の時価(正味売却価額)が、取得原価より下落したため、評価損として売上原価に23百万円を計上しております。

 

⑥法的規制について

不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「建築基準法」、「都市計画法」などの法的規制があります。当社グループは宅地建物取引業者としてこれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、事業を展開しております。        
 今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合等においては、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑦災害の発生及び地域偏在について

地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、当社が所有する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が保有する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑧大株主としての経営権について(株式会社ハウスセゾン)

当社は、平成23年12月28日開催の取締役会において、株式会社ハウスセゾンを割当先とする第三者割当増資を行うことを決議し、平成24年2月20日開催の臨時株主総会の承認をへて、平成24年2月28日に払込が完了いたしました。これにより、同社は総議決権数の60.82%(取得時における議決権比率)を占める筆頭株主となっております。

同社は、この第三者割当増資により取得した当社株式について、当社の将来性を理解したスポンサーとして、長期的な視点から保有する予定であるとの意向を示しておりますが、同社による株式の売却について、当社の定款上特に制限が設けられておらず、これを制限する合意を当社との間で行っているものでもないことから、その保有する株式の売却状況等により、株式の需給関係及び市場価格等に重大な影響を与える可能性があります。

 

 

5 【経営上の重要な契約等】

1. 平成23年12月28日開催の当社取締役会において、株式会社ハウスセゾン及びフィンテックグローバル証券株式会社との間で、当社グループの支援を目的としたスポンサー契約を締結することを決議し、同日の締結を行いました。

 なお、平成24年4月11日付でフィンテックグローバル証券株式会社との関係において、スポンサー契約を合意解約しております。

 

2.「事業再生ADR手続」による「事業再生計画」に基づく金融支援について 

当社は、事業再生ADR手続の中で、事業再生計画を策定し、お取引金融機関と協議を進めてまいりましたが、平成24年1月31日開催の第3回債権者会議において、当社の債務の一部免除及び債務の株式化を柱とする金融支援を含む事業再生計画について、同意をいただき、事業再生ADR手続が成立しております。

また、事業再生ADR手続外において、大口の商取引債権者2社より、対象債権者たるお取引先金融機関と同等の内容の金融支援に関する同意をいただいております。

   (1)事業再生ADR手続の金融支援

 ①債務免除
     ⅰ 対象債権者        取引先3金融機関
     ⅱ債務の内容及び金額  借入金、貸金債務  1,868,350千円                                               

      ⅲ 債務免除益        1,868,350千円

 ②債務の株式化
      ⅰ 対象債権者         取引先2金融機関
      ⅱ 債務の内容及び金額  借入金、貸金債務 54,560千円

 ③債務の返済条件緩和(返済方法の変更及び返済期日のリスケジューリング)  

   ⅰ 対象債権者      取引先3金融機関

   ⅱ 債務の内容及び金額  借入金、貸付債務 342,734千円

  (2)事業再生ADR手続以外の金融支援

   ①債務免除
       ⅰ 対象債権者      大口商取引債権者1社
       ⅱ 債務の内容及び金額  事業清算金 323,890千円
       ⅲ 債務免除益      323,890千円

   ②債務の株式化
      ⅰ 対象債権者          大口商取引債権者2社
      ⅱ 債務の内容及び金額   事業清算金 32,510千円

   ③債務の返済条件緩和(返済方法の変更及び返済期日のリスケジューリング)
      ⅰ 対象債権者      大口商取引債権者2社
      ⅱ 債務の内容及び金額  事業清算金 165,160千円

 

 

6 【研究開発活動】

 該当する開発活動等はありません。

 

7 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たっては、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため実際の結果とは異なります。

 

(2) 財政状態の分析

①資産

当連結会計年度末における総資産の残高は、53億73百万円となり、前連結会計年度に比べ、5億4百万円減少いたしました。主な増減の要因は以下のとおりであります。

 

(流動資産)

  当連結会計年度末における流動資産の残高は、40億85百万円となり、前連結会計年度に比べ3億22百万円減少いたしました。これは、主に販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で3億9百万円減少したことによるものです。

 

(固定資産)

  当連結会計年度末における固定資産の残高は、12億88百万円となり、前連結会計年度に比べ1億81百万円減少いたしました。これは、主に有形固定資産である軽井沢保養所の売却により95百万円減少、投資有価証券の売却による58百万円減少したことによるものです。

 

②負債

当連結会計年度末における負債合計は43億38百万円となり、前連結会計年度に比べ、29億55百万円減少いたしました。主な増減の要因は以下のとおりであります。

 

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、32億60百万円となり、前連結会計年度に比べ29億69百万円減少いたしました。これは主に事業再生ADR手続により、取引先金融機関からの金融支援15億21百万円及び物件売却等による返済3億93百万円があったことにより、短期借入金及び一年内返済予定の長期借入金が合計で19億15百万円減少し、また、事業再生ADR手続対象物件の借入金の一部を一年内返済予定の長期借入金から長期借入金に7億61百万円振替えたことによるものです。

 

 

(固定負債)

当連結会計年度末における固定負債の残高は、10億78百万円となり、前連結会計年度に比べ14百万円増加いたしました。これは主に事業再生ADR手続を進める中で認識された債務1億26百万円のうち、当連結会計年度末の残高56百万円(「その他」)が増加したこと、同手続に基づく大口商事取引先による債務免除等により「その他」が3億35百万円減少したこと、訴訟損失引当金4億72百万円の目的取り崩し及び上記記載の長期借入金が7億61百万円増加したことによるものです。

 

③純資産

当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年末に比べ24億51百万円増加した結果10億35百万円となり債務超過を解消しております。増加の主な要因は、事業再生ADR手続による債務免除益21億92百万円の発生等により、当期純利益を17億68百万円計上したこと、また、第三者割当増資6億円の実行ならびに優先株式を87百万円発行したこと等によるものであります。

 

(3)経営成績の分析

①売上高

詳細につきましては、「第2事業の状況、1業績等の概要、(1)業績」をご参照ください。

 

② 売上総利益

当連結会計年度の売上原価は、24億23百万円(前連結会計年度比82.7%減)となりました。これには、たな卸資産評価損23百万円が含まれております。この結果、売上総利益は、6億33百万円(前連結会計年度は9億91百万円の売上総損失)となりました。

 

③ 営業利益

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、6億18百万円(前連結会計年度比16.1%減)となりました。主な減少要因は、経費等のコスト削減、販売物件の減少による広告宣伝費の減少や人員の減少に伴う人件費の減少等であります。
 この結果、売上総利益に販売費及び一般管理費を減算し、営業利益は、14百万円(前連結会計年度は17億29百万円の営業損失)となりました。

 

④ 経常損失

当連結会計年度の営業外損益について、営業外収益が3百万円(前連結会計年度比80.1%減)、営業外費用が1億69百万円(前連結会計年度比45.4%減)となりました。当連結会計年度の主な内容は、営業外収益が求償金受入、営業外費用が支払利息であります。
 この結果、営業利益に営業外損益を加減算した経常損失は、1億51百万円(前連結会計年度は20億21百万円の経常損失)となりました。

 

 

⑤ 税金等調整前当期純利益

当連結会計年度の特別損益について、特別利益として債務免除益21億92百万円、固定資産売却益5百万円等、特別損失として、事業構造改善費用2億69百万円及び固定資産除却損1百万円等を計上いたしました。
 この結果、税金等調整前当期純利益は、17億74百万円(前連結会計年度は27億29百万円の税金等調整前当期純損失)となりました。

 

⑥ 当期純利益

法人税、住民税、事業税及び法人税等調整額を計上したことにより、当連結会計年度の当期純利益は、17億68百万円(前連結会計年度は27億52百万円の当期純損失)となりました。

 

(4)キャッシュ・フローの状況

詳細につきましては、「第2事業の状況、1業績等の概要、(2) キャッシュ・フロー」をご参照ください。

 





出典: 株式会社明豊エンタープライズ、2012-07-31 期 有価証券報告書