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セクション一覧

第2【事業の状況】

1【業績等の概要】

(1)業績

 当事業年度におけるわが国経済は、デフレ脱却に向けた強力な経済対策の効果により景気が緩やかに回復し、先行きに対する期待感が増幅することとなりました。個人消費が持ち直し、生産が増加。企業収益が拡大し、企業の景況判断は大幅に改善しました。

 住宅・マンション業界は、新設住宅着工戸数が前年を上回り、販売環境も期を通じて好調に推移しました。首都圏における新築マンション市場の活況は中古住宅市場を活性化するとともに、近畿圏や一部の地方主要都市へと波及していきました。景気回復への期待感から消費者のマインドが好転したことに加え、住宅ローン金利が一時的に上昇したり、建築費の高騰や消費増税を控えて物件価格の上昇に対する懸念が高まったりしたことが消費者の購買意欲を刺激しました。

 このような環境下、当社は建売住宅販売事業に経営資源を集中し、当該事業の拡充を図るとともに投資マンション販売事業の拡大に取り組みました。建売住宅販売では、平成25年10月1日付で宮崎営業所を開設し、広域展開に一歩を踏み出すとともに販売力の強化や原価の抑制に努めました。販売戸数は前期比20%増の60戸(大分59戸、宮崎1戸)となり、事業利益率も大きく向上しました。投資マンション販売も5期ぶりに2棟を販売しました。

 その結果、当事業年度の売上高は1,485,585千円(前年同期比25.7%増)、営業利益は253,527千円(前年同期比52.7%増)、経常利益は253,757千円(前年同期比59.7%増)、当期純利益は151,951千円(前年同期比65.0%増)となり、4期連続で最高益更新となりました。

 なお、当社は不動産販売事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

 

(2)キャッシュ・フロー

 当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という)は、税引前当期純利益の計上による増加、たな卸資産の増加による減少、短期借入金の借入による増加、長期借入金の返済による減少等により、前事業年度末に比較して15,491千円増加し、期末残高は397,012千円となりました。

 当事業年度における各キャッシュ・フローは、次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動により使用した資金は7,767千円(前年同期は69,464千円の獲得)となりました。これは主に税引前当期純利益の計上による増加額253,757千円、不動産事業受入金の増加額22,335千円、たな卸資産の増加による減少額198,263千円、法人税等の支払額99,716千円等によるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動により獲得した資金は10,354千円(前年同期は19,110千円の獲得)となりました。これは主に定期預金の払戻による収入11,800千円、定期預金の預入による支出600千円等によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動により獲得した資金は12,905千円(前年同期は126,794千円の獲得)となりました。これは主に短期借入れによる収入229,400千円、長期借入れによる収入50,000千円、短期借入金の返済による支出108,000千円、長期借入金の返済による支出108,180千円、社債の買入償還による支出50,000千円等によるものであります。

 

2【生産、受注及び販売の状況】

 当社は、建売住宅及び投資用・分譲用マンションの販売並びに建築請負を主体とする不動産販売事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載に代えて事業部門別に記載しております。

 

(1)生産実績

 該当事項はありません。

 

(2)受注実績

 当事業年度の受注実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。

事業部門別の名称

受注高(千円)

前年同期比(%)

受注残高(千円)

前年同期比(%)

建築請負事業

35,036

47.4

30,724

118.8

合計

35,036

47.4

30,724

118.8

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(3)販売実績

 当事業年度の販売実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。

事業部門別の名称

当事業年度

(自 平成25年1月1日

至 平成25年12月31日)

前年同期比(%)

建売住宅販売事業(千円)

1,136,614

118.8

マンション販売事業(千円)

312,761

260.6

建築請負事業(千円)

30,169

30.9

その他(千円)

6,040

80.1

合計(千円)

1,485,585

125.7

(注)1.最近2事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

相手先

前事業年度

(自 平成24年1月1日

至 平成24年12月31日)

当事業年度

(自 平成25年1月1日

至 平成25年12月31日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

合同会社常企画

150,000

10.1

有限会社信用商事

120,000

10.2

2.損益計算書の不動産売上高の事業部門別内訳は、次のとおりであります。

 

前事業年度

(自 平成24年1月1日

至 平成24年12月31日)

当事業年度

(自 平成25年1月1日

至 平成25年12月31日)

不動産売上高(千円)

1,076,755

1,449,376

 

建売住宅販売事業(千円)

956,755

1,136,614

 

マンション販売事業(千円)

120,000

312,761

3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

3【対処すべき課題】

 今後のわが国経済は、海外経済に一部不安材料はあるものの各種政策効果により、景気は概ね回復基調を辿るものと予測されます。生産が増勢を維持し、輸出や設備投資が徐々に上向き、企業収益が一段と向上することが期待されます。個人消費は先行き不安が徐々に解消し、雇用や所得の環境が改善することで、消費増税後の一時的な落ち込みは避けられないとしても全体として底堅く推移するものと予測されます。

 住宅・マンション業界も、総じて堅調に推移すると予想されます。ただ、建設資材や人件費の高騰で原価の上昇圧力が強まっていますので、消費増税後の需要や販売価格の動向次第では好調な収益環境に変化が生じかねないとの懸念があります。

 当社はこの間、建売住宅販売事業の拡充を最優先課題と位置づけ経営資源を集中するとともに、マンション販売事業の強化、調達基盤の安定化、人材の育成等に取り組むことにより経営基盤の強化を図ってまいりました。当事業年度は、いずれの経営課題についても一応の成果を見ることができ最高益も更新しましたが、事業の規模や成長力という点では脆弱さは否めません。それだけに今後は、従前と同様の方向性を維持しながら、それぞれについて骨太化を急ぐ所存であります。

 第9期の基本方針は、次のとおりであります。

①建売住宅販売事業の拡充

 機動力やネットワークの構築を軸に用地情報収集力の強化に努めるとともに、商品性(低価格・好品質)の向上や販売体制の強化を丁寧に進めていくことにより、大分地区ではシェアの拡大を図り、商圏を周辺部に広げて量の確保を目指します。一方、宮崎地区では職住近接をテーマに供給地域を絞り込むことにより、着実な販売実績の確保と地域へのブランド浸透を図ってまいります。

②マンション販売事業の強化

 商圏の見直し等により出口戦略の再構築を図るとともに資金調達基盤の重層化に努めることにより、中長期的な開発計画に基づく投資マンションの安定供給体制の確立を図ります。

 

4【事業等のリスク】

 本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、事業展開上のリスク要因となり、かつ投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主な事項は、次のとおりであります。いずれも当社の判断により積極的に開示するものであり、一部リスク情報に該当しない、または当社が必ずしもリスクとして認識していない事項も含まれております。

 なお、将来に関する事項については、本書提出日現在における当社独自の判断によるものであります。

 

(1)経営成績及び財政状態の変動リスク

① 景気動向や不動産市況の影響について

 当社が行う不動産販売事業(建売住宅販売、投資及び分譲マンション販売等)は、用地価格が不動産市況次第で急激に変動したり、販売価格が他社の供給や価格の動向の影響で変動したり、消費者の購買意欲が景気の動向や所得・雇用の環境変化、金利情勢や住宅税制・消費増税等の動向に大きく左右されたりする傾向があります。そのため、これらの動向次第で当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。

 

② 分譲マンションの引渡時期の変動について

 当社が行う不動産販売事業のうち分譲マンション販売事業は、用地情報の入手状況あるいは経済環境や販売環境等によって開発計画が大きく左右されたり、変動したりします。そのため、これらの動向次第で当該事業の売上ひいては当社の売上が大きく変動する可能性があります。

 また、当社は物件の引き渡しをもって売上高を計上する引渡し基準を採用しております。分譲マンション販売事業は、開発期間が長く販売戸数が多いため、天災等の不測の事態の発生等による工期の遅れによって引渡し時期が遅れたり、経済環境の急変や政府による住宅政策、税制の見直し等で販売環境が変化することによって引渡し時期が前後したりすることがあります。そうなった場合には売上計上の時期が偏ったり、売上の振幅が大きくなったり、売上計上に長期間を要したりする可能性があり、それにより当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。

 

③ 営業地域の限定について

 当社は、これまで大分市・別府市に限定した事業展開をしておりましたが、平成25年10月1日付で宮崎営業所を開設し、大分県外に初めて進出いたしました。これにより事業基盤に厚みが増し、収益力が一段と高まるとともに、次なる拠点展開に向けノウハウ等が蓄積されるものと期待されます。ただ、宮崎市における仕入や販売が当初の計画通りに進まない可能性もあり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

④ 有利子負債への依存と金利変動の影響について

 当社は、長期の運転資金や住宅、マンションの開発資金を金融機関からの借り入れに依存しております。当面、金融当局の巧みなかじ取りによりわが国の長短の金利は低水準を維持すると予測されますが、その動向次第で当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

回次

第4期

第5期

第6期

第7期

第8期

決算年月

平成21年12月

平成22年12月

平成23年12月

平成24年12月

平成25年12月

有利子負債残高(千円)

297,030

256,036

317,796

365,000

389,910

総資産額(千円)

360,287

337,555

511,784

761,642

973,702

有利子負債依存度(%)

82.4

75.9

62.1

47.9

40.0

(注)有利子負債残高は、リース債務、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定含む)、社債(1年内償還予定含む)の合計額であります。

 

⑤ 在庫リスクについて

 当社は、中期経営計画及び年度予算に基づいて、住宅・マンション開発用地を低価格で仕入れ、魅力的な物件を企画し、短期間で販売するよう努めております。しかし、内外の景気や金融情勢の急激な変化等に伴う金融機関の融資態度や消費者態度の動向次第で、当該計画の遂行が困難となり、場合によって完成在庫が増加したり、開発期間の遅延を招いたり、ひいては棚卸資産の減損や含み損が発生したりする可能性があります。その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

(2)財務に関するリスク

① 資金調達基盤について

 当社は、住宅・マンションに係る開発用地の仕入資金や建築資金を都度、金融機関から借入し、事業を展開しております。当事業年度は、取引金融機関がさらに増加するなど資金調達の環境は好転しましたが、一方で金融機関の融資態度は金融情勢次第で大きく転換する可能性があります。今後、金融機関が融資申し込みに応諾しなかったり、当社が資金調達の代替手段を見いだせなかったりした場合には、事業が計画どおりに展開できないという状況が生まれる可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

(3)営業に関するリスク

① 自然災害について

 当社が行う不動産販売事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。場合によって、臨時または追加的な支出を余儀なくされたり、消費者の購買行動が影響を受けたり、建築資材等の確保が困難になったりする可能性があります。そのため万一の場合に備えて、各種保険に加入したり、耐震性等に優れた住宅の開発に努めたり、外注業者等の複数化を図ったりしていますが、予測を超えた事態が生じた場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

② 用地仕入について

 当社の行う不動産販売事業は、開発用地の仕入の成否が業績を左右します。それだけに用地を安定的に確保し、割安価格で購入できる仕組みの構築は不可欠であります。用地情報は、重点地域を選定したうえで不動産業者等から入手し、または自らの探索により取得し、価格・立地条件・周辺環境等を評価し、採算性を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかし、割安な用地は情報が少なく、同業他社等と競合する場合が大半であります。そのため用地の仕入が計画どおりに進まない可能性があり、その場合には当社の経営成績等に重大な影響が及ぶ可能性があります。

 また、当社は開発用地の仕入に際し、土壌汚染や地中埋設物の有無及び地盤強度等を調査し、問題のないと認められる用地にかぎり取得することとしております。ただ、当該調査にもかかわらず仕入れた開発用地に土壌汚染問題等が発生した場合には、工期の遅れによって引渡し時期が変動したり、臨時または追加的な支出を余儀なくされたりする可能性があり、その場合には当社の経営成績等に重大な影響が及ぶ可能性があります。

 

③ 建設工事の外注先について

 当社は、住宅・マンションの建設工事を外部業者に発注しております。外注先を選定するにあたっては、当該業者の経営状態、技術力や仕事ぶり等を社内格付するだけでなく、地域における信用・評判を調査し、反社会的勢力該当の有無などのチェックを行っております。しかし、外注先の多くが小規模等の理由により経営状態が不安定であったり、一部は後継者難で事業継続が危ぶまれたりすることから、外注業者の確保が一時的に困難となる事態が起こる可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

④ 外部委託について

 当社は、住宅・マンションの設計、施工・監理等を設計会社や総合建設業者に外部委託しております。固定的なコストの抑制、委託先が持つノウハウや情報の有効活用等を期待し、施工能力や施工実績、信用力、評判等を総合的に検討し、委託先を選定することとしておりますが、当該委託先が経営不振に陥ったり、住宅・マンションの品質等に問題が発生したり、委託先との交渉力に変化が生じたりしたときには経営計画の推進に支障を来す可能性があり、その場合には当社の経営成績等に重大な影響が及ぶ可能性があります。

 

⑤ 競合について

 当社は、低価格の建売住宅という限定的な市場に特化して不動産販売事業を展開しております。当該市場はここにきて競争が一段と激化する傾向にあります。小さな市場なので当面は、大手・中堅業者による参入の可能性は小さいと見ておりますが、他社の動向次第で大手・中堅業者との棲み分けが崩れたり、需給バランスが著しく損なわれたりする可能性があります。その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

(4)労務に関するリスク

① 特定の経営者への依存について

 当社は、会議体の整備や人員の採用等により社内組織を強化して、代表取締役社長亀井浩に過度に依存しない営業体制の構築に努めております。ここにきて主力事業である建売住宅販売については組織力による事業展開が定着してきましたが、住宅・マンションの企画等については依然として同氏に依存しています。そのため同氏が病気その他の理由により、当社の経営に携わることが困難となった場合には、当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

② 人材の確保及び育成について

 当社が行う不動産販売事業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、財務報告の適正性と正確性を確保するためには管理部門に有能な人材を配置する必要があります。しかし、現在は小規模の人員体制で組織力不足も否めないところであり、人材の確保や個々人の能力の底上げは喫緊の課題といえます。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

(5)法務に関するリスク

① 法的規制について

 当社は、以下の免許または許認可等を取得し、不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため将来において、何らかの理由により当社の免許や許可、登録が取消し等になったり、業者規制の強化や費用負担増を招きかねない法令等の大幅な改正があったりした場合には、当社の事業活動が大幅に制約されることとなり、経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

法令等名

免許・許可の内容

有効期間

宅地建物取引業法

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣(01)第008502号

平成25年9月10日から

平成30年9月9日まで

建設業法

特定建設業許可

大分県知事許可(特−21)第12595号

平成21年4月7日から

平成26年4月6日まで

建築士法

一級建築士事務所登録

大分県知事登録第13S−13340号

平成25年5月14日から

平成30年5月13日まで

 

② 訴訟等の可能性について

 当社には現在、将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実や顧客または近隣住民との大きなトラブルはありません。しかし、開発物件の拡大に伴い瑕疵等の発生、工事期間中における様々なクレーム等に起因する訴訟等が発生する可能性があり、それらの動向次第で当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

③ 品質保証について

 当社が行う不動産販売事業には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により瑕疵担保責任期間の10年間の義務化等が課せられており、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことになっております。当社は、同法に基づいて平成20年7月以降の新築住宅については住宅瑕疵担保責任保険法人である「財団法人住宅保証機構」(現「住宅保証機構株式会社」)の「まもりすまい保険」に加入し、平成21年8月以降は「株式会社住宅あんしん保証」による住宅瑕疵担保責任保険「あんしん住宅瑕疵保険」に加入しております。当該保険等を利用するためには、同機構及び同社が定める技術的基準に適合しているか否かについて同機構及び同社が指定する第三者機関による現場検査を受け、適合証明を受領する必要があります。そのため当社は、設計、施工・監理の充実を図り、品質に万全を期すとともに、販売後のアフターサービスに関しても誠実な対応を心掛けております。しかし、販売件数の増加に伴い、当社の住宅の品質に重大な瑕疵や不備が認められた場合には、苦情が増加したり、補修工事が発生したりする可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

(6)その他のリスク

① 個人情報の保護について

 当社は、住宅・マンションの購入顧客や来場者リスト等の個人情報を保有しております。これらの情報については、「個人情報保護に関する法律」に基づいてデータへのアクセス権限を制限し、外部からの侵入防止を図る等所要の対策を講じるとともに、従業員等に対し個人情報保護に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかし、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社が保有する個人情報が漏洩等した場合には、当社の信用力の低下や損害賠償の請求等によって経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。

 

② 新株予約権について

 当社は、業績向上に対する意欲や士気を一層高め、また経営参加意識の向上を図ることを目的とし、ストック・オプション制度を採用しており、会社法第236条、第238条及び第239条の規定に基づき、当社の取締役に対して新株予約権を付与しております。そのため、将来において新株予約権が行使された場合、当社の株式価値が希薄化する可能性があります。

 なお、本書提出日現在、新株予約権による潜在株式数は30,000株であり、これは発行済株式総数1,037,000株の2.9%に相当します。

 

5【経営上の重要な契約等】

 該当事項はありません。

 

6【研究開発活動】

 該当事項はありません。

 

7【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

 文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。

(1)重要な会計方針及び見積り

 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりましては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積もりについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

 

(2)財務状態の分析

(流動資産)

 当事業年度末における流動資産の残高は953,529千円(前事業年度末残高752,819千円)であり、前事業年度と比較して200,709千円増加いたしました。その主な要因は、仕掛販売用不動産の増加207,837千円、有価証券の増加50,020千円、現金及び預金の減少45,728千円等であります。

 

(固定資産)

 当事業年度末における固定資産の残高は20,173千円(前事業年度末残高8,823千円)であり、前事業年度と比較して11,350千円増加いたしました。その主な要因は、リース資産の増加11,026千円、敷金及び保証金の増加859千円等であります。

 

(流動負債)

 当事業年度末における流動負債の残高は426,427千円(前事業年度末残高339,226千円)であり、前事業年度と比較して87,200千円増加いたしました。その主な要因は、短期借入金の増加121,400千円、不動産事業受入金の増加22,335千円、1年内返済予定の長期借入金の減少71,469千円等であります。

 

(固定負債)

 当事業年度末における固定負債の残高は136,392千円(前事業年度末残高163,689千円)であり、前事業年度と比較して27,296千円減少いたしました。その主な要因は、長期借入金の増加13,289千円、リース債務の増加9,336千円、社債の減少50,000千円等であります。

 

(純資産)

 当事業年度末における純資産の残高は410,882千円(前事業年度末残高258,727千円)であり、前事業年度と比較して152,155千円増加いたしました。その主な要因は、当期純利益の計上に伴う利益剰余金の増加151,951千円等であります。

 

(3)経営成績の分析

(売上高)

 当事業年度における売上高は、建売住宅販売の増加及び投資マンション2棟の販売等により、前事業年度に比べ303,563千円増加し、1,485,585千円となりました。

 

(売上原価・売上総利益)

 当事業年度における売上原価は、売上高の増加等により、前事業年度に比べ207,670千円増加し、1,086,051千円となり、売上総利益は95,892千円増加し、399,534千円となりました。

 

(販売費及び一般管理費・営業利益)

 当事業年度における販売費及び一般管理費は、前事業年度に比べ8,444千円増加し、146,006千円となりました。主な増加の要因は、人件費が人員の増加等により17,697千円増加したこと等によるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は87,447千円増加し、253,527千円となりました。

 

(営業外損益・経常利益)

 当事業年度の営業外収益は、前事業年度に比べ1,550千円増加し、5,386千円となりました。また、営業外費用は、前事業年度に比べ5,855千円減少し、5,156千円となりました。その結果、当事業年度の経常利益は94,853千円増加し、253,757千円となりました。

 

(特別損益・当期純利益)

 当事業年度の特別損益の計上はありません。その結果、当事業年度における税引前当期純利益は、前事業年度に比べ94,853千円増加し、253,757千円となりました。これに法人税等を計上し、当期純利益は、前事業年度に比べ59,859千円増加し、151,951千円となりました。

 

(4)キャッシュ・フローの状況の分析

 「第一部 企業情報 第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フロー」をご覧下さい。

 

(5)経営成績に重要な影響を与える要因について

 当社の事業は、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制変更等が発生した場合には、開発用地の価格が著しく変動したり、消費者の購買意欲の低下につながったりして、当社の経営成績等に重要な影響が及ぶ可能性があります。

 

(6)経営者の問題意識と今後の方針

 当社の事業は景気変動等に左右されやすく、業績の振幅が大きくなる傾向があります。それだけに中長期的な成長を確保していくためには利益重視・リスク軽減の姿勢の下に、経営基盤の強靭化、とりわけ厚みのある収益基盤の構築、多様な調達手段の確保、それらを支える人材の育成が不可欠と認識しております。そのため中期経営計画では、経営指標の目標を経常利益と売上高経常利益率に置き、ビジネスモデルの骨太化と商圏の拡大に努めるとともに、行動規範(フィロソフィ)の周知徹底を図ることで中核人材の育成に長期的に取り組むこととしています。

 





出典: 株式会社グランディーズ、2013-12-31 期 有価証券報告書